征战市场的第一代地产企业家逐渐退到幕后，二代们走向台前。2020年初，朱孟依退隐，其女儿朱桔榕开始执掌合生创展的权杖。3年时间里，一改父亲低调谨慎的作风，朱桔榕在地产行业大刀阔斧，引发了各界的广泛热议。近日，合生创展发布了2022年业绩报告，交出了一份有得有失的成绩单。
　　●南方日报记者周中雨
　　“炒股”梦碎
　　前两年还在大肆鼓吹炒股挣了不少钱的合生创展，今年好像特别安静。翻开合生创展的年报发现，投资亏了22.1亿港元。
　　据了解，合生创展自2016年开始拓展股权投资，并于2020年将其纳入主要业务活动之一。
　　对比2020年报，合生创展去年录得投资收入80.30亿港元，占总营收的23.36%；2021年上半年，除了物业发展外，合生创展录得投资收入50.07亿港元，同比大增76%。
　　不过“炒股有风险，入市需谨慎”。资本市场瞬息万变，涨跌难以预知，朱桔榕没能成为“女巴菲特”，加上2021年亏损的近30亿港元，这两年“炒股”就亏了超50亿港元。
　　尽管如此，合生创展却没打算在“炒股”路上止损。合生创展宣称：“经历30年的风雨历练与打磨，集团已完成多元化业务板块的构建，蝶变成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台。”从投资控股平台的表态看，这部分业务合生创展仍旧会坚持，也将继续面对波动风险。
　　投资业务的亏损让本来不太乐观的业绩更不好看。2022年，合生创展营收272.5亿港元，同比下降11.3%；股权持有人应占溢利为87.62亿港元，同比下降10.22%；核心利润为10.81亿港元，同比下降77.27%。
　　合生创展的收入主要来源于五大板块：物业发展、商业地产投资、物业管理、基建、投资。其中，房地产开发是营收支柱，占总营收70%，贡献了190.82亿港元，同比下滑14.14%；商业地产投资贡献营收39.52亿港元，同比下降6.3%，物管贡献29.9亿港元，同比下降17.9%；基建贡献34.4亿港元，同比略减。
　　具体来看，销售及预售合约出售的物业总额为325.8亿元，较2021年423亿元下滑23%。
　　分区域来看，北京及天津是合生创展的主力销售地区，共有20个在售项目，合约销售额合共209亿元，占2022年合约销售总额的64%；广州及惠州2022年共有27个在售物业项目，合约销售额为83亿元，占合约销售总额的26%；上海共有17个在售物业项目，合约销售额为33亿元，占合生创展合约销售总额的10%。
　　对于销售额的下滑，合生创展解释：“有关下降主要是受疫情影响，物业销售环境疲软所致。”
　　债务优化
　　虽然“炒股”失败，但朱桔榕没有成为“败家子”，反而在房地产深度调整时期内，实现债务的优化。
　　截至2022年12月31日，合生创展资产总额和负债总额分别为2987.1亿港元和2003.4亿港元，同比各下降14%。资产总额下降主要由于可提供出售之发展中物业减少所致；负债总额下降主要由于借贷减少所致。
　　具体来看，一年期内债务274.5亿港元，占比28%；一至两年期债务268.3亿港元，占比27%；两年至五年债务215.9亿港元，占比22%；五年后还款债务231.9亿港元，占比23%，债务结构有所优化。期末，公司现金及银行存款为183.9亿港元，同比减少近一半，难以覆盖一年期债务。不过财报表示，截至2022年末，合生创展共取得短期及长期银行贷款约2177.45亿港元，其中1212.18亿港元仍未被动用。截至2022年12月31日，公司流动比率1.64，同比减少0.15个百分点。
　　缓解短期债务压力，销售的复苏是关键。今年前2个月，合生创展全口径总销售额35.2亿元，较去年同期49.45亿元，同比下滑28.8%，其中物业合约销售额33.45亿元。不过今年一季度合生创展销售额100.67亿元，依此计算，3月销售额66亿多，是前2个月的两倍，销售复苏较为明显。
　　截至去年底，合生创展手上土储规模2872万平方米，较2021年末减少72万平方米，在行业算中游水准。
　　对于2023年，合生创展表示：“房地产供需两端政策均有继续优化的空间，政策力度有望进一步加强。同时，‘保交楼’已成为当前政策的关注重点，对于妥善化解市场风险，稳定市场预期和恢复居民置业信心具有重大意义。长远而言，中国仍处于城市化发展阶段，城镇化水平仍有提升空间，巨大的住房改善需求将为房地产行业的长远健康发展提供有力的支撑。”
（文章来源：南方日报）