在房地产行业经历深度调整的大背景下,金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH）依托优秀的经营管理能力，依旧保持着行业“三好生”的底色，不仅经营业绩跑赢大市，财务继续维持稳健，也凭借良好的销售力、产品力、交付力穿越行业深度调整的周期。
　　日前，金地集团交出了一份跑赢大市的2022年“年终考”答卷。财报数据显示，2022年，金地集团实现签约金额2218亿元，行业排名稳中有升；实现营业收入1202.08亿元，同比上升21.14%；实现归属于上市公司股东的净利润61.07亿元，房地产业务结算毛利率19.96%。
　　“过去多年来，金地集团坚持深耕一二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，在增强公司经营安全边际的同时，也确保了在面对调整的市场情况下公司盈利的可持续性。”金地集团在2022年年报中如此阐释稳健经营“密码”。
　　持续聚焦高能级城市，助力业绩跑赢大市
　　“面对行业的整体下滑，2022年公司稳步调整发展模式，更加关注利润与规模的平衡，在经营方面表现出了较强韧性。”金地集团在总结2022年来之不易的成绩时表示。
　　据了解，受益于充足的可售资源和优质的城市布局，金地集团在2022年实现签约销售金额2218亿元，保持了稳健的财务基本面和突出的销售力。在布局的78个城市中，有19个城市的市场占有率位居前五；在深圳、上海、南京、大连、呼和浩特、湛江等城市，金地集团的市场占有率位居前三。
　　其中，在金地集团2022年实现1202.08亿元营收的“大盘”中，金地集团华东区域地产公司（以下简称“金地华东公司”）实现营收308.02亿元，营业收入增速达251.1%，增速在金地集团七大地区公司中位居第一；毛利率为22.34%，在各大地区公司中也名列前茅。
　　良好的业绩表现，得益于金地集团多年来持续坚持深耕一二线城市策略。“货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，在增强公司经营安全边际的同时，也确保了在面对调整的市场情况下公司盈利的可持续性。”金地集团方面表示。
　　相关统计数据显示，截至2022年年底，金地集团总土地储备约5182万平方米，其中位于一二线核心城市的土储占比达到71%，剩余约30%主要位于长三角和珠三角的经济基本面好、产业有支撑的三四线城市，为可持续发展奠定了坚实的基础。
　　“面对当前市场环境的变化，金地集团进一步聚焦上海、北京、深圳等高能级城市，以量入为出的原则，精准开展投资工作。”据金地集团相关负责人介绍，2022年，金地集团新增总土地储备约248万平方米，其中的95%均位于核心一二线城市。
　　不仅如此，今年以来，金地集团抓住土地市场的窗口期，接连在西安、杭州、东莞、上海等核心城市获取了多宗土地储备，土地总投资额已超过87亿元。其中，金地华东公司4月19日在上海市嘉定区一举拿下了两宗地块，包括与南通辉泰置业有限公司组成联合体以10.88亿元竞得的嘉定区徐行镇地块，并单独以29.13亿元摘得了嘉定区嘉定新城菊园社区地块，投资额接近今年以来金地集团土地总投资额的一半。
　　良好的销售力、产品力、交付力也让金地集团在房地产业内彰显出“三好生”的底色，为公司的健康发展打下了坚实的基础。
　　据了解，在产品力方面，为有效应对行业格局变化，金地集团逆流而上持续深炼产品力。产品研发聚焦创新，将原十大产品系列整合欧陆、中式、现代三大风格，形成了“褐石系列”“名仕系列”“风华系列”“格林系列”“峯系列”“御系列”六大系列。
　　此外，金地集团在2022年还不断加强新生代客户研究，基于客户需求研发推出了“峯”系列、“御”系列等新产品系列，呈现出建构理性、细节精致的科技美感，给予客户更加多样化的选择。在户型设计、精装修、社区环境景观、智能化研发方面也持续发力，探究个性空间、健康、智能的多场景融合。
　　以位于上海的金地峯范项目为例，金地华东公司不惜成本做“加法”，完成了社区景观、地下车库、篮球场等10余项品质提升工程，让公共活动区域适合全龄业主，让入户环境更加智能、舒适、安全，努力营造出符合新生代客户充满个性化的健康、智能空间。
　　在2022年行业调整的这场大考中，考验房企的除了销售力、产品力，最关键的还有交付力。据介绍，金地集团在2022年全年共交付房屋10余万套，交付率达102%，创历年新高。
　　“在全国各地先后出现‘交付难’的大背景下，金地集团面对市场下行和巨量交付的挑战，克服了多重不利因素，通过精密施工组织，保质保量按时或提前交付，在市场下行期有效提振了市场及客户信心。”金地集团上述负责人表示。
　　财务基本盘稳健，“第二增长曲线”价值显现
　　在良好销售力带动下，金地集团在财务方面高度重视现金流管理，强调销售及时回款，经营性现金流连续多年为正，并始终将负债规模及融资成本保持在合理水平，为公司经营留足了安全边际。
　　财报数据显示，截至2022年年底，金地集团的各项核心财务指标保持稳定。其中，资产负债率为72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%；持有货币资金545.07亿元，其中预售监管资金77.4亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.13倍。
　　据了解，金地集团坚守稳健的财务政策，一方面，加大销售回款的管理力度，另一方面保持优质融资渠道的畅通。在业财一体化基础上优化现金流管理水平，保障现金流安全以及规模发展所需资金，以促进集团经营目标的实现。
　　2022年，面对地产行业债市波动的严峻考验，金地集团沉着应对，通过多次购买债券、投资者交流等方式稳定资本市场信心，全额偿还兑付了当年内到期的所有境内外债务及利息，展示出了较强的抵御流动性风险的能力。
　　截至2022年年底，金地集团的有息负债规模合计1152.16亿元，其中，银行借款占比为60.84%，公开市场融资占比为38.12%，其他融资占比为1.04%。在期限结构上，长期负债占了全部有息负债比重的64.1%，债务融资加权平均成本为4.53%，债务结构及融资成本均保持在合理水平。
　　在银行融资方面，金地集团与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系，展现出强大的债务融资能力。截至2022年年底，金地集团获得各银行金融机构授信总额达2549亿元，其中尚未使用的剩余授信额度1635亿元。
　　“面对房地产行业环境的变化，公司在过去一年持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。”金地集团方面表示，尤其是在拓展银行借款、境内外债券和中期票据等多样化的融资渠道方面成效显著，为公司长期可持续发展奠定了坚实基础。
　　而在持续夯实住宅开发主业、财务继续维持稳健的同时，金地集团近年来也在积极延伸轻资产业务，强化服务与运营能力，探索住宅业务之外的新的业务发展模式，包括持有型物业经营、代建业务、智慧服务等，以更好地应对市场变化，不断培育新的业务增长点。
　　“我们深刻认识到，只有在夯实住宅开发主业的同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。”金地集团相关负责人表示，2022年，公司顺应政策及行业趋势，积极发展持有型业务，探索住宅业务之外的新发展模式，在新业务经营拓展方面成果丰硕，新赛道业务作为穿越周期的稳定器作用开始逐步凸显。
　　其中，商办物业方面，金地通过积极调整招商策略、举办会员活动等管理举措，保证了经营质量的持续稳定，深圳金地威新中心也于2022年成功入市，成为业内标杆写字楼项目；长租公寓方面，成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达到行业标杆水平。
　　在产业地产方面，金地集团在2022年新获取了成都温江、上海宝山产业园项目，实现了10个核心产业高地城市的全覆盖，在营项目中有8个产业园区实现满租，平均出租率达97%。在拥有产业地产项目最多的城市——上海2022年以3.3亿元的租金收入领先于其他城市。
　　金地代建业务作为金地集团近年来发展最为迅速的业务模块，在巩固现有住宅、商办、公建的领先优势的同时，也持续关注城投公司及金融机构等多投资主体的市场机会。
　　据介绍，2022年，金地集团代建业务结构持续优化，管理规模及营业收入实现了高质量增长，在创新服务模式、开拓新赛道业务等方面成绩显著。目前，金地集团代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1832万平方米，其中住宅签约面积1196平方米，商办签约面积195万平方米，政府部门代建面积439万平方米，逐渐显现出“第二增长曲线”的价值。
　　以金地华东公司为例，作为金地集团开发业务的销售“尖子生”，公司在代建领域具备独特的优势。截至目前，金地华东公司已在包括上海、江苏、安徽等地累计投资了超126个项目，拥有约600名员工，熟悉各地市场风格，形成了成熟领先的平台能力。得益于多重高质量能力叠加，从2019年切入代建赛道至今，金地华东公司已获取了15个项目，其中有10个项目是2022年以来摘得的。
　　在持续提升住宅主业竞争力的同时，金地集团将进一步加强非住业务的拓展及竞争力，积极布局地产行业全产业链业务，努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。金地集团方面表示：“我们将继续稳步向养老、体育、家居生活等产业探索实践，做好与住宅主业的协作和平衡，寻找更多未来发展的增长点。”
（文章来源：中国经营网）