红土创新盐田港REIT是全国首批9只基础设施公募REITs之一，自2021年6月上市以来备受投资者关注。
　　过去的一年挑战与机遇并存。红土创新盐田港REIT凭借对优质资产专业运营管理，实现业绩稳健增长，发展韧性与潜力凸显，始终以为投资者创造价值为使命。
　　主要财务指标——基金业绩实现稳健增长
　　截至2022年度，红土创新盐田港REIT项目实现收入11765万元，净利润4121.89万元，基金份额净值为2.3213元。2022年全年的可供分配金额为8694.76万元，单位可供分配金额为0.1087元，完成 《招募说明书》预测的107.29%。同时，红土创新盐田港REIT以2021年12月31日为收益分配基准日进行2022年度第一次分红，于2022年4月8日、4 月11日在场外、场内合计发放现金红利 4599.99万元，并计划于2023年4月底进行再次分红。底层资产现代物流中心项目截至2022年末项目出租率高达99%，项目公司2022年度息税折旧前净利率达86.92%，整体运营良好。
　　最新披露的2023年基金一季报显示，红土创新盐田港REIT一季度基金合并层面实现收入2990.09万元，同比增加2%；一季度实现可供分配金额2301.37万元，完成最新可供分配金额测算报告的2023年同期预测数的111%。
　　基础设施项目运营情况——高效运营、持续赋能、提质增效
　　出租率方面：2022年1-4季度出租率整体一直是维持在99%的水平，其中一方面原因是本项目有国企背景，深耕盐田多年，有着深厚、坚实的客户基础和客户服务经验，且可调配的仓库配套资源众多，能够较快响应客户需求，为客户提供优质服务，另一方面园区内客户主要以1年期及以上的租约为主，在2022年全年进出口贸易量实现环比增加的情况下，短期的市场供需波动并不会立刻导致项目出现大量退租的情况。2022年，园区客户合同到期面积合计约为4万平方米，基本实现续租，且部分客户存在扩租的情况。因此全年平均出租率为99%，是属于在合理水平范围。
　　租金方面：2022年1-4季度实际平均月租金基本在39元/平方米的单价上下小幅波动，截至2022年12月31日，平均租金为40.86元/平方米，租金整体维持在较稳定水平，2022年内客户签约单价较同等区域原合同单价整体实现在3%及以上的递增率。
　　租期方面：受2022年宏观经济及疫情反复影响，客户对未来经济的预判不太明朗，因此2022年续签的期限较为保守，大多数续约租户的租期以1年为主，导致2023年到期的租约约占五分之二左右，短期集中度有所上升。但随着2023年经济形势的好转，近期新签及拟续签客户的租期也逐步恢复至1-3年期限，预计租约租期将逐渐恢复为在3年期内较均匀分布。
　　集中度方面：截至2022年底，现代物流中心项目共有租户23户，平均租户签约面积11,570.13平方米，其中租赁面积占比最大的为深圳市深圳港集团有限公司，租赁面积116,328平方米，占总可租赁面积的44%，其他非关联关系租户占比超过56%，总体而言现金流合理分散，且园区前十大非关联关系租户均与项目有多年合作关系，且从项目发行至今尚未出现拖欠租金不续租、提前退租等情况，据此可合理认为项目出租率后续不会因上述原因产生较大波动。
　　从行业分布来看：项目资产继续保持与港口运营商、国际海运船公司、国际货代等港口业务关联客户定位相匹配。截至2022年底，现代物流中心项目港口业务关联客户租赁面积合计占比达99%，租户结构具有较强的产业集聚性，可以保障项目经营的稳定性。
　　物业估值方面，现代物流中心项目年报估值时点是2022年12月31日，因在DCF现金流折现法的评估技术框架下，项目资产出租率、租金水平变化以及在特殊情况下成本控制效果的变化所导致的净现金流波动都将直接影响资产估值，为真实反映宏观经济环境以及疫情冲击对项目公司经营所造成的影响，评估机构戴德梁行基于项目资产的经营现状、恢复预期以及长期发展情况、折现率等因素，现代物流中心项目评估价值176,090.00万元,较上年末评估值增长1.90%。
　　所在行业发展情况——仓储物流行业展现强劲韧性，有望迎来蓬勃发展
　　红土创新盐田港REIT投资的基础设施项目主要通过物业出租获得持续、稳定的租金收入，属于仓储物流行业，本基础设施项目主要为高标仓和保税仓。
　　一方面，伴随着深圳和大湾区强大制造业的快速发展，现代物流业已成为深圳经济发展的支柱产业之一，深圳现代物流业增加值多年全国领先。目前，深圳市已形成 5 个区域级规模且拥有高标准物流仓储物业的物流园区，成为支撑深圳市现代物流业发展的重要载体，分别为前海综合保税区、盐田综合保税区、机场物流园区、平湖物流园区及龙华物流园区。 截至 2022 年底，根据不完全统计，深圳市高标准物流仓储物业（含本项目）总存量面积约为245 万平方米，集中分布于两个依托集装箱枢纽港的物流功能节点——盐田综合保税区及前海综合保税区。其中，盐田综合保税区及周边高标仓储物业的存量面积为 126 万平方米，占比约 51.4%；从保税仓持有面积看，盐田综合保税区内保税仓面积占所在区域总存量面积约 79.7%，达 100.4 万平方米。需求方面，盐田综合保税区及周边高标仓储物业主要需求以第三方物流、跨境电商、电子科技、食品及快消品、服饰精品、医药、百货零售等为主，也得益于盐田港数量更多的大型集装箱深水泊位及更强大的货物处理能力而更受国际第三方物流公司青睐。
　　另一方面，随着消费型物流需求增长、社会物流效率进入快速提升期，物流大数据、物流云、物流模式和物流技术等领域的发展促使物流在连接、数据、模式、智能、绿色、供应链等方面实现转型升级，未来物流市场势必面临转型升级。盐田综合保税区将抓住粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区“双区驱动”的机遇，发挥区港联动优势，积极打造高效便利的物流分拨中心，加快推动保税服务专业化发展，培育发展保税展示、跨境电商等“保税+”新业态发展。红土创新盐田港REIT项目所处盐田综合保税区享受出口加工区、保税区、综合物流园区三种海关特殊监管区政策功能叠加，可满足客户多元化需求，拥有独特的政策服务优势，同时，项目运营方具有多年的客户资源积累与较强的招商运营能力，红土创新盐田港REIT项目的现代物流中心属于四层坡道库，便于租户开展装卸作业，提高物流效率，因此优势更为突出。
　　红土创新盐田港REIT所在的在的盐田综合保税区内，综合保税区（二期）顺利通过验收并已具备封关运作的基本条件，未来该片区会迎来一定新增仓储设施供应，仓储类型也将更加多元化，将增强盐田港作为华南地区枢纽港口的战略地位，提升影响力。同时，盐田港扩容工程建成后可增加港口吞吐量，将进一步扩大盐田港区域集装箱码头的经营规模，进一步提升航线密度，优化粤港澳大湾区港口群布局，成为深圳建设海洋中心城市的重要平台，并提升整个粤港澳大湾区深水泊位的结构性供给。另外，随着国内防控措施的放开，产业链及供应链逐步恢复，预计进出口贸易还将回暖。后续仓储类型的多元化及新增需求的涌现还将推动区域内保税仓储物流设施的高质量发展。
　　未来运营计划——进一步提升专业运营能力，确保长期可持续发展
　　一、积极进行租户账期管理，制定完善的租户管理制度，联合外部管理机构对租户的租金缴纳事项进行及时追踪及综合管理。在租户未来新签、续签租约时，将进一步综合调整租约账期与保证金金额，从而进一步降低租金账期对项目现金流的影响；
　　二、将联合外部管理机构对基础设施项目主体建筑、设施设备等进行定期巡检和维护，合理规划项目日常性及非日常性维修维护，保持项目的运营状态，为租户提供优质的仓储物流服务，提升租户满意度，为未来提升出租率和租金水平提供主动权；
　　三、在现有租户租约即将到期时，将联合外部管理机构提前启动续租谈判，并提前挖掘潜在租户。基金管理人和外部管理机构将综合考虑租户质量、租户续租意愿及潜在租户情况，提前为到期面积规划租赁方案，缩短空置期，维护出租率水平，降低可能出现的租金损失。
　　二级市场表现——业绩亮眼，获市场及投资者广泛认可
　　自2020年4月基础设施REITs试点40号文发布以来，基础设施公募REITs上市及发行相关政策支持和监管文件不断完善，顶层制度设计不断优化，进一步推动了基础设施公募REITs的发展。
　　随着政策及试点项目逐步落地，2022年基础设施公募REITs整体表现较好，一级市场实现扩容加速，二级市场运行较为平稳。红土创新盐田港REIT作为首批9单基础设施公募REITs之一自上市成立以来，于2022年6月21日迎来首次战略配售份额的解禁，此次战配解禁期间基金整体亦保持平稳运营。截至2022年年末，红土创新盐田港REIT累计涨幅达29.50%，在全国首批9单基础设施公募REITs项目中排名第二，二级市场业绩表现亮眼，获投资者青睐。
　　扩募进展——积极推进首批基础设施REIT扩募落地
　　红土创新盐田港REIT是我国首批完成发行上市的基础设施公募REIT之一，首次上市募集规模达18.4亿元，首发资产为现代物流中心项目位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区，邻近盐田港码头，项目包括4座仓库、1栋综合办公楼及 1 座气瓶站，各仓库通过连廊和行车道相互连通，均为高标准多层坡道库，建筑面积共计约32万平方米。自2021年6月7日成立以来，资产整体运营平稳、治理结构健全并实现稳定分红。
　　2023年3月31日，红土创新盐田港REIT首次申请扩募并新购入基础设施项目事宜获深圳证券交易所无异议函（深证函〔2023〕134号）及中国证监会批复（证监许可〔2023〕735号）。
　　本次扩募拟购入世纪物流园项目，项目为高标仓，与首发资产临近，均位于深圳市盐田综合保税区内，形成良好协同效应，且资产背靠全国唯一两次获得“亚洲最佳码头”奖项的盐田港，具备良好的区位和交通优势。
　　本基金计划以定向扩募的方式扩募，定向扩募的发售对象为符合基础设施基金份额认购准入条件的投资者，发售对象不超过 35 名，由基金管理人按照相关法律法规以及交易所监管规则的规定，以竞价方式确定。定价基准日为基金本次扩募的发售期首日，本次定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前 20 个交易日基础设施基金交易均价的 90%。
　　数据来源：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告、2023年第1季度报告
　　风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本资料仅为宣传资料，不作为任何法律文件。公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。投资基础设施基金可能面临以下风险，基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。上述未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者购买基金时，请仔细阅读本基金的《基金合同》及最新《招募说明书》等法律文件，了解基金的风险收益特征，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险并根据自身风险承受能力谨慎选择。中国证监会的注册并不代表中国证监会对该基金的风险和收益做出实质性判断、推荐或者保证。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人过往业绩不代表其未来表现。特别声明：红土创新基金管理有限公司与股东深圳市创新投资集团有限公司之间实行业务隔离制度，股东并不直接参与基金财产的投资运作。
（文章来源：中国基金报）