红土创新深圳安居REIT是全国首批、深交所首单保障性租赁住房公募REITs之一，有效盘活了存量资产，扩大了保障性租赁住房供给，其网下及公众认购创当时历史新高，获得市场高度关注，体现了各类主流机构投资者对保障性租赁住房公募REITs这一创新公募REITs品种和对底层优质资产发展潜力的认可。
　　保障性租赁住房项目作为政策性住房，是改善城市住房供需配套的重要举措，红土创新深圳安居REIT自2022年8月22日成立以来，始终秉持长期可持续的发展理念进行资产运营管理，实现为人才安居、助深圳创新的发展愿景，为新市民、青年人提供“高品质、有温度、可负担”的安居之所，助力深圳加快实现“住有宜居”和“共同富裕”的战略目标，并持续为投资者创造价值、实现价值。
　　主要财务指标——资产运营稳健，业绩持续提升
　　截至2022年末，红土创新深圳安居REIT基金合并层面收入为2481.60万元，净利润为1319.91万元，EBITDA为2079.12万元，可供分配金额为2107.76万元，分别完成首发《招募说明书》预测的129.33%、150.16%、128.26%及120.67%。
　　同时，红土创新深圳安居REIT在2023年一季度内实现收入1377.62万元，完成了首发《招募说明书》披露的2023年预测收入的23.04%，净利润达634.35万元，一季度累计可供分配金额达1261.68万元，完成了首发《招募说明书》披露的2023年预测可供分配金额的25.65%，资产运营情况始终保持稳健发展。另外，本基金已于2023年4月底实现首次分红，为投资者提供长期稳定的收益。
　　基础设施项目运营情况——多方协同联动，全面提升运营能力
　　出租率方面：2022年及2023年1季度，4个基础设施项目出租率整体维持在较高水平，其中，保租房出租率均维持在98%以上，商铺及停车场实现满租。保障性租赁住房为政策性住房，由各区住房保障主管部门对承租个人或者承租企业审核后进行房源配租，基金管理人与外部运营管理机构联系密切，实时掌握项目出租情况，联合运营管理机构加强与住房分配主管部门的沟通与衔接，积极推动空置房源的分配，有效地降低了空置率。
　　租金方面：2022年及2023年1季度，保障性租赁住房平均月租金维持在较稳定水平，为同地段市场商品住房租金的60%左右，具有很强的民生属性。
　　收缴率方面：整体租金收缴率维持在99%左右，保障性租赁住房租户众多，但租金收缴率良好，基金管理人积极督促外部运营管理机构优先保证REITs项目的租金收缴率，针对租金收缴工作，一方面有效沟通承租人，加大银行托收的覆盖率；另一方面通过对租金实时收缴掌控，及时启动催缴机制，整体租金收缴率良好。
　　租期方面：当前租户的租赁期限以3年为主，3年期租约占比高达98%，租期较为持续、稳定，且中途退租率低。3年租约到期前符合条件的企业或个人可以申请续租，为实现租约到期节点的顺利过渡，基金管理人协同运营管理机构进行相关部署，一方面在期满日前提前衔接区住房主管部门，跟进承租人续租资格审核或重新分配工作，以降低房屋空置期；另一方面积极指导符合条件的承租人办理续租申请，以及为新分配的承租人办理入住，并同步做好合同签订工作以及押金租金收缴工作。
　　集中度方面：按建筑面积，4个基础设施项目个人租户合计占比约43%，企业租户合计占比约57%，租户结构稳定。整体来看，租户分散度较高，且租户均为优质企事业单位或者个人，履约能力较强，现金流较为稳定。
　　物业估值方面：基础设施项目2022年度评估价值时点是2022年12月31日，评估方法采用收益法（现金流折现法），折现率、增长率及资本性支出等重要估值参数与首发保持一致。四个基础设施项目总估值为11.601亿元，较首发11.58亿元增加了210万元。
　　所在行业发展情况——政策红利持续释放，进一步满足人民安居乐业需求
　　红土创新深圳安居REIT底层资产项目位于深圳市，经济发达，受政策鼓励、资金资源丰富等因素影响，吸引大量新市民、青年人群体流入，当前，深圳市住房供需关系紧张，功能完善、配套齐全的商品住房和公共住房占比较低，亟需加大建设筹集力度,以满足人民对宜居生活的美好向往，匹配新时代的城市发展定位。深圳市保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的政策属性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由深圳市、区住建部门确定，受市场因素影响较小，也为基础设施资产现金流的稳定性提供了重要保障。
　　根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，“十四五”期间，深圳多渠道增加住房供给，规划期内计划供应居住用地不少于 15 平方公里，力争达到 17.5 平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于 30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的 70%。深圳建设筹集公共住房 54 万套（间），包括公共租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间）、共有产权住房 8 万套（间），探索建立公共住房跨区调剂机制，鼓励各区加大公共住房供应分配力度，分区分类逐步缩短公共住房轮候周期，促进供需平衡。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，调整后建设筹集保障性租赁住房的目标为60万套(间)。本项目原始权益人深圳市人才安居集团是由深圳市委市政府2016年出资1,000亿元成立的住房专营机构，是专责负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，通过对标新加坡建屋发展局，坚持政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作，打造成深圳市人才安居住房投融资平台，建设筹集平台，运营管理平台以及专业化、规模化、规范化的住房租赁平台。根据《深圳市住房发展“十四五”规划》，到 2025 年深圳市将建设筹集各类保障性住房 74 万套，深圳市人才安居集团计划承担全市三分之一以上的建设筹集任务。
　　从政策端来看，2022 年，以加大保租房供给为切入点，中央及地方频繁出台制度建设、金融支持、保租房筹集等支持政策。随着住房制度建设的持续深化，住房租赁相关政策预计将进一步完善。另一方面，"十四五"时期保租房计划筹集规模大，围绕保租房筹集、运营的相关政策预计将持续出台，政策红利或将持续释放。
　　从需求端来看，2023 年住房租赁需求有望恢复增长。2022 年，受经济下行压力加大等因素影响，人口流动受到一定限制，居民收入预期不确定性增大，住房租赁需求有所萎缩。2023 年，随着政策的逐步优化，社会经济的逐步复苏，人口流动性有望提升，住房租赁需求也将逐步释放。
　　从供给端来看，2023 年保租房的筹集规模仍将保持在较高水平。目前，部分城市已公布 2023 年保租房筹集计划。从这些城市已公布计划来看，2023 年保租房计划筹集规模较 2022 年预计将略有下降，但绝对值仍将保持在较高水平。
　　二级市场表现——运行平稳，收益可观
　　自2020年4月基础设施公募REITs试点40号文发布以来，基础设施公募REITs上市及发行相关政策支持和监管文件不断完善，顶层制度设计不断优化，进一步推动了基础设施公募REITs的发展。2022年基础设施公募REITs一级市场扩容加速，二级市场运行较为平稳。截至2023年3月31日，红土创新深圳安居REIT较发行价上涨12.12%。
　　数据来源：红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年年度报告、2023年第1季度报告
　　风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本资料仅为宣传资料，不作为任何法律文件。公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。投资基础设施基金可能面临以下风险，基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。上述未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者购买基金时，请仔细阅读本基金的《基金合同》及最新《招募说明书》等法律文件，了解基金的风险收益特征，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险并根据自身风险承受能力谨慎选择。中国证监会的注册并不代表中国证监会对该基金的风险和收益做出实质性判断、推荐或者保证。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人过往业绩不代表其未来表现。特别声明：红土创新基金管理有限公司与股东深圳市创新投资集团有限公司之间实行业务隔离制度，股东并不直接参与基金财产的投资运作。
（文章来源：中国基金报）