此次标准细化坚持制度化、规范化和透明化原则，着力构建符合REITs特点及规律的审核和信息披露体系。一是深入总结试点经验，明确产品设计、项目审核和信息披露要求，促进形成市场共识，进一步提高市场规范运作水平。二是结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化了两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。
　　公募REITs底层资产信息披露迎来细化标准。5月12日，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。
　　另外，证监会还表示，将指导证券交易所持续完善REITs信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则，建立健全透明和可预期的审核注册标准，重点关注资产及项目运营质量，进一步强化市场监管和投资者保护机制，更好服务经济高质量发展。
　　中信证券首席经济学家明明表示，指引首次明确REITs底层资产评估报告的重要参数披露、现金流实际情况和预测情况出现明显差异时需披露原因、合理确定战略配售比例以保证流通份额适度充裕等内容，对于公募REITs在底层资产评估、产品设计等实践具有良好的指引作用。
　　构建符合REITs特点的信息披露体系
　　5月12日，沪深交易所分别修订并发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》（以下简称《REITs审核关注事项指引》）。
　　此次发布的《REITs审核关注事项指引》坚持制度化、规范化和透明化原则，着力构建符合REITs特点及规律的审核和信息披露体系。一是深入总结试点经验，明确产品设计、项目审核和信息披露要求，促进形成市场共识，进一步提高市场规范运作水平。二是结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化了两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。
　　除了细化两类资产的披露要求之外，《REITs审核关注事项指引》也细化了业务参与机构、评估和现金流要求，包括加强原始权益人约束，要求原始权益人向基础设施基金转让项目公司股权不得新增地方政府隐性债务，取得的回收资金用途应当符合国家产业政策。规范中介机构选聘，要求管理人聘请专业机构应当遵循最少必需原则，且专业机构应当具有依法从事相关金融业务的资质。细化评估和现金流要求，明确评估报告与可供分配金额测算报告对基础设施项目现金流预测结果的差异比例超过5%的，管理人应当披露原因，同时，强化基础设施项目资本性支出安排及其合理性的披露要求等。
　　明确产业园区、收费公路审核和信息披露标准
　　总体来看，《REITs审核关注事项指引》规范了产品设计要求。明确基金控制要求，要求基础设施基金取得基础设施项目完全所有权或者经营权利。同时细化产品命名规范，要求基础设施基金名称与资产支持证券名称应当表明基金的类别和投资特征，不得误导投资者。在强化风险防控方面，要求基金管理人设置二级市场异常波动风险防控安排，合理确定战略配售比例，保证首次发售上市后流通份额适度充裕。
　　具体来看，在对产业园区项目的特殊性要求方面，《REITs审核关注事项指引》明确产业园区项目土地性质、转让限制、配套设施入池、租赁合同备案、重要现金流提供方行业属性等合规性关注事项。细化产业园区项目历史运营数据、评估参数、租金减免情况、重要现金流提供方租赁情况、投资协议约束、税收优惠政策等信息披露要求。此外，明确产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应当采用成本法进行会计计量。
　　在收费公路项目的特殊性要求方面，明确收费公路项目资产范围、经营权依据和范围、转让限制、收费标准等合规性关注事项；细化收费公路项目历史运营数据、竞争性交通设施项目影响、评估参数、收费减免情况、资产到期移交安排等信息披露要求；要求管理人对收费公路项目延续或者提升道路通行能力的安排、经营权提前回收风险进行评估，并采取相关应对措施。此外，关注项目隐性质量问题，要求管理人进行核查，原始权益人承诺其提供的安全风险相关资料真实、准确、完整。
　　明明表示，产业园区REITs和高速公路REITs在我国公募REITs的发行规模和发行数量上都占比较高，率先就这两类资产的特殊性要求进行明确具有现实意义。另外，从2022年全年和2023年一季度的财务报告来看，这两类资产的经营情况都出现了较为剧烈的波动，因此，结合行业情况规范和强化信息披露也有一定的紧迫性。
　　推动REITs项目报价合理化
　　首批基础设施REITs上市以来，沪深交易所REITs业务稳步发展，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，在盘活存量资产、扩大有效投资方面发挥了重要作用。
　　不过，随着竞争的加剧，市场机构“内卷”也逐渐出现，有机构公募REITs业务“零费率”报价，“价格战”一触即发。
　　针对公募REITs市场低价竞争问题，为健全管理人和财务顾问项目报价内控制度，近日，中国证券投资基金业协会组织召开公募REITs业务座谈会。会议指出，近期个别公募REITs项目原始权益人在招标中简单把低价作为选聘管理人和财务顾问的最重要条件，以“价低者得”或“报价低者分高”来选定管理人和财务顾问；甚至个别公募REITs管理人和财务顾问在投标过程中以低于成本的价格获取项目，收入难以覆盖成本。
　　此次发布的《REITs审核关注事项指引》对此作了明确的要求。在规范费用收取水平方面，要求基金管理费、财务顾问费水平能够覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。
　　“公募REITs业务参与主体低价竞争、破坏市场秩序的行为对公募REITs发行以及存续期管理工作质量带来负面影响，不利于市场健康发展。”业内人士表示，应规范公募REITs项目现有报价水平，遏制低价竞争趋势，建立健全公募REITs项目报价内部控制制度，共同推动公募REITs行业项目报价水平合理化，维护REITs市场公平竞争秩序，充分发挥REITs服务构建新发展格局和经济高质量发展实效。
（文章来源：金融时报）