如果金融市场预期美联储将在今年晚些时候转向降息，相信房地产投资者应会对此表示欢迎。
　　到目前为止，利率上升一直是商业房地产价格下跌的主要因素。美国区域性银行在美国商业房地产贷款领域发挥着很大的作用，因此银行业一旦出现动荡，商业房地产价格将进一步下跌。
　　与此同时，过去十年宽松的货币政策，令大量资金流入了房地产资产，推动了其回报与价值增长。
　　但宽松的货币政策也导致市场陷入了破坏性的繁荣假象，当时房地产价格很不稳定，不同类别房地产之间的差异化定价极其不足，且贷款条款过于依赖持续的低利率来维持偿债保障比率。
　　现实情况是，我们正处于经济低迷期，并且进入一个更为严峻的阶段，面临信贷减少。对此我较为乐观的解读是，在中央银行十年来的“慷慨解囊”扭曲了包括房地产在内的所有资产类别之后，市场正经历痛苦而必要的修正之中。
　　信贷紧缩可能会使美国经济陷入衰退，然而，迄今为止尚未出现这种情况。在此阶段，大多数投资者倾向于将短期的轻度衰退看作是降低通胀的代价。
　　这个严峻阶段的发展趋势是另一个让人谨慎乐观的原因。政府和监管机构之间的协调持续发挥作用。美国的银行介入为第一共和银行提供流动资金的方式也是如此。美国的银行正表现出积极主动的态度，认同采取行动的必要性，这在全球金融危机爆发之初曾是明显缺乏的。
　　我们甚至可以从身处经济低迷期严峻阶段的事实中找到一丝安慰。大多数金融市场的参与者都希望市场修正能够逐渐滑落至预期谷底后直线反弹。
　　但每次低迷期都会有意外发生，就像英国前首相伊丽莎白·特拉斯（Elizabeth Truss）的“迷你预算案”给英国养老金行业带来的不良影响一样。这些意外通常会触发市场进入严峻阶段，这至少在某种程度上表明我们已经进入了衰退期，而非刚刚开始。
　　虽然房地产价值的下降在短期内是痛苦的，而更痛苦的是房地产价值还会再下跌，但跌至谷底时将为耐心守候的投资者提供买入机会。届时，许多影响房地产市场的结构性因素仍然存在。当我们进入此次低迷期时，许多市场的住房供应严重不足，而渡过当前的困难后，这一问题仍会持续。
　　房地产债仍然稀缺，虽然供应将受到限制，但也为非银行贷款机构提供了发放高回报贷款的契机。
　　提供这种融资的资本也会是稀缺的。但那些在多个周期中与机构投资者建立了牢固关系的资产管理公司，将有机会获得相当可观的资金池。
　　这些投资者从过往经验中了解到，最丰厚的回报通常会出现在上升周期的初始阶段，同时由于资金匮乏，他们可能会在周期初期比后期享有更好的条件。
　　全球金融危机后，非银行借贷机构兴起且重要性日益增加。而此次经济低迷将促使非银行贷款机构向更多经济领域提供信贷，其作用也将愈发突出。
　　然而，这种乐观情绪依赖于美联储对通胀的坚定立场。令人鼓舞的是，美联储主鲍威尔似乎正将收紧信贷，试图通过经济衰退迫使通胀降温。
　　虽然美联储无疑会持续关注金融业的稳定性，但在过去十年里，美联储过分专注于保持金融稳定性的工作，试图以牺牲通胀目标为代价缓解金融市场波动。
　　央行的政策重点必须是降低通胀，而实现这一点需要利用他们掌控的主要政策工具，也就是利率。这也意味着，投资者必须承受加息负担，以避免通胀失控带来的更大负担。
　　风险在于，美联储再次开始对金融市场的动荡做出反应，就像它在过去十年间的惯常做法，以解决通胀问题为代价。
　　如果美联储选择通过恢复低利率和量化宽松来安抚市场，那么这只会推迟我们当前正在经历的阵痛，使其演变成更大、更为痛苦的金融和经济危机。
　　美联储可以发出明确信号，表明它确实有意降低通胀，但绝不应该犹豫不决。【作者系保德信房地产（PGIM Real Estate）主席兼执行总裁、保德信私募股权主席】
（文章来源：国际金融报）