自2020年4月我国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点序幕开启以来，以保障性租赁住房、产业园、仓储物流、高速公路为底层资产的一大批优质项目进入了大众视野，在盘活存量，服务实体经济方面起到了举足轻重的作用。

　　作为首单市场化机构运营、首单R4租赁用地建设、上海市首单保障性租赁住房REITs，华夏基金华润有巢REIT上市以来的表现如何？住房出租率及租金水平是否稳定可持续？未来扩募有哪些安排？前日，华润置地董事局主席李欣回应了诸多问题。
　　业绩表现稳健
　　在政策层坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位背景下，地产市场正逐步从“重购置、轻租赁，重市场、轻保障”，向“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的方向转变。
　　虽然传统以公租房为代表的保障性住房，改善了城镇户籍困难群众的住房条件，但新市民、青年人等群体的住房困难问题仍然比较突出。而基础设施公募REITs的“横空出世”，能助力保租房实现“投、融、建、管、退”闭环发展，彻底重构租赁住房行业的商业模式。
　　“我们之所以创立租赁住房品牌‘有巢’，就是为了践行央企社会责任，深度参与保障性租赁住房建设。”李欣在接受专访时表示。
　　据记者了解，华夏基金华润有巢REIT的底层资产包括位于上海市松江区的泗泾和东经两个项目，均为R4租赁住房用地上建设的大型租赁社区。项目于2018年末获取，2021年3月和4月开业，2022年1月取得保障性租赁住房认定书，为上海市松江区“001号”“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。
　　“该项目背靠长三角G60科创走廊，周边产业发展势头良好，人口长期净流入，租赁需求旺盛，开业半年即实现满租。”李欣表示，“尽管自上市以来，我们经历了疫情等诸多挑战，但华夏基金华润有巢REIT的底层资产出租率依旧保持了较高水平，且随着疫情转段，项目出租率均平稳回升，体现出了较强的经营稳定性和抗风险能力。”
　　据悉，截至今年一季度末，华夏基金华润有巢REIT的出租率、营业收入、EBITDA、可分配金额等核心指标均超过招募书同期预测值，业绩完成情况良好。具体来看，今年一季度基金实现收入1926.40万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%；一季度年化现金分派率达到了5.34%，完成招募书可分配金额预测值的133%。
　　“凭借有巢扎实的运营管理能力和专业资管能力，项目经营业绩有望持续提升。”李欣乐观地表示。
　　运营优势凸显
　　运营能力是衡量REITs能否长期向好的关键因素，也是最大难点。华夏基金华润有巢REIT的经营模式如何？住房出租率及租金水平是否稳定可持续？
　　“作为市场化的保租房运营机构，有巢依托华润集团、华润置地，具备较强的资源获取和成本管控优势。”李欣介绍称，“一方面，有巢能够充分利用华润集团和华润置地在客户资源、专业赋能、业务协同等方面的价值；另一方面，依托集团和置地的成本管理体系与集中采购资源，有巢可实现项目运营成本精细化管控及全价值链管理，助力项目提质增效。”
　　得益于较高的产品品质和区位、交通等优势，以及长期稳定的租赁需求，该项目出租率长期保持在较高水平，且具备可持续性。
　　“作为目前业内唯一在北、上、广、深均有大型租赁社区布局的企业，我们始终坚持以大社区、重资产持有为主的发展模式。”李欣告诉记者，“该模式具有两大突出优势。首先，集中式的大型租赁社区产品，服务标准化、公共空间功能配置齐全，更能满足新市民、青年人的居住需求。其次，保租房项目以重资产持有为主，产权清晰、合规性好，可以成为融资的优良标的。通过专业化、精细化的运营管理，可以不断提升资产收益，从而满足REITs发行的基础条件。”
　　至于如何在保租房的保障功能和资本回报率水平之间取得平衡？
　　李欣认为：“把握效益与责任之间的平衡，是华润置地作为央企、上市公司双重身份的自我要求。战略布局保租房事业，折射的是华润置地对‘穿越市场周期、坚持长期主义’的深度理解。”
　　扩募已在筹备
　　展望未来，李欣表示，华润有巢基于REITs上市平台，将战略转型为“行业领先的公寓资管商”，聚焦畅通“培育孵化租赁住房项目—通过REIT实现资金回收再循环滚动投资—做大有巢REIT、做大轻资产管理规模”的良性循环。
　　“华润有巢已前瞻性地规划了可持续性的扩募计划，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。”李欣告诉记者，“未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的生命力。”
　　回到二级市场方面，虽然近期REITs市场的整体波动有所加剧，但李欣表示，对于投资者来讲，保障性租赁住房板块依旧具有较强的吸引力。
　　究其原因，保租房经营具有较强的抗周期属性。长期来看，能够持续为投资人创造可预期的、可观的收益。
　　不仅如此，REITs项目公司管理机构的专业运营能力，将赋能业绩提升。以华夏基金华润有巢REIT为例，有巢为全国化布局的保租房专业运营管理机构，将华润置地在高品质住宅开发领域的丰富经验引入到长租公寓业务中。
　　“未来，有巢将长期深耕保租房领域，为服务新市民、青年人的住房需求、推动实现全体人民‘住有所居’持续贡献力量。”李欣说。
（文章来源：新华财经）