本报记者昌校宇
　　5月31日，中金基金管理有限公司（以下简称“中金基金”）公布中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金湖北科投光谷REIT”）发售公告显示，中金湖北科投光谷REIT将于6月5日起发售，募集基金份额共计6亿份，认购价格为2.625元/份。若本次发售成功，预计募集资金总额为15.75亿元。
　　为一探即将上市的中金湖北科投光谷REIT底层资产运营情况、盈利水平、抗风险能力及扩募安排等市场“最关切”话题，《证券日报》记者于近日采访了中金湖北科投光谷REIT拟任基金经理周嘉辰。
　　“我国产业园区行业历经数十年发展，市场容量逐步积累扩大；同时也亟需摆脱同质化发展带来的供需错配、以及传统投融资模式对开发运营的限制等难题。”周嘉辰解释称，当前，我国产业园区行业正处于转型升级和发展创新阶段，优质的产业园区基础设施资产通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现金流，并具备持续动态提升经营效益的增值潜力，是基础设施证券投资基金理想的投资标的，中金湖北科投光谷REIT便可助底层资产“循环造血”。
　　具体来看，中金湖北科投光谷REIT拟投资的基础设施资产为湖北省武汉市东湖高新区（又称“中国·光谷”、简称“光谷”）的光谷软件园和“互联网+”项目两处产业园区资产，是响应“数字中国”和发展数字经济等新兴产业的重点项目。该项目主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理，收入来源包括租金收入、物业管理费收入以及广告、停车费及其他收入。均基于市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
　　两处基础设施资产建筑面积合计约174366.40平方米，可租赁面积167600.06平方米，运营时间均超过5年。对于投资者较关心的出租率是否稳定可持续，周嘉辰介绍，“基础设施项目历史运营情况整体稳定，虽然受疫情影响近三年资产出租率存在阶段性波动，但整体还是表现出了较强的经营韧性。2023年以来，伴随疫情防控形势总体平稳，租赁市场回暖，项目的租赁情况日趋改善，截至2023年3月31日，基础设施项目整体出租率已恢复至90.72%。”
　　截至2022年12月31日，基础设施项目在执行租约共涉及租户49家，涉及11个行业，主要集中在信息技术、金融科技、专业服务等行业，其中包括众多高新技术企业，与园区产业规划相匹配。同时，基础设施项目租赁合同以长期限合同为主，期限3年及以上的租赁面积占比达66.50%，期限5年及以上的租赁面积占比达38.24%，具备较强的租户粘性。
　　周嘉辰表示，“总体而言，基础设施资产市场化运营情况良好，租户结构合理且租户粘性较强，现金流收入稳定。此外，光谷长期向好的经济发展趋势和子市场有限的土地供给也为标的资产价值增值提供了保障。”
　　在各方大力推进公募REITs常态化发行的大背景下，国内REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局已逐步形成。针对扩募安排，周嘉辰表示，“截至2022年12月31日，项目原始权益人湖北省科技投资集团有限公司（以下简称‘湖北科投’），合并报表范围内已建成运营及在建的可租赁物业面积超过500万平方米，以产业研发楼和工业厂房等产业园区类资产为主，均为光谷片区具有重要影响力和持续竞争力的优质物业，为中金湖北科投光谷REIT提供了丰富的可扩募资产。根据前期与湖北科投的沟通，湖北科投扩募意愿较强，项目具有较好的扩募前景。”
　　自国内公募REITs试点启动以来，已有27只产品先后上市，募集资金超过900亿元。整体来看，市场表现稳健良好，资产配置价值凸显。周嘉辰介绍，截至目前，中金基金在管公募REITs累计发行规模超180亿元，暂居行业首位。
　　关于还有哪些基础设施有望加入REITs“大家庭”成市场热议焦点，周嘉辰预计，百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目等消费基础设施有望加入；同时，根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》及公开市场信息，水电气热等市政基础设施、数字中心等新基建、水利基础设施、文旅基础设施等资产类型有望实现公募REITs领域的突破；此外，考虑到目前保障性租赁住房在REITs试点中的亮眼表现，与保障性租赁住房类似的市场化长租房有望尽快加入公募REITs的试点范围。
　　根据公开资料显示，中金基金目前管理与推进的项目类型包括仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、产业园区等，并积极研究探索新型基础设施、能源基础设施、消费基础设施等领域，所覆盖的资产分布在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、成渝双城、环渤海经济区等区域，支持国家深化区域经济协调发展战略，助力我国公募REITs行业的创新实践与高质量发展。
（文章来源：证券日报网）