自REITs试点启动以来，动辄百倍的市场认购、两位数的平均累计涨幅、不断扩容的底层基础资产品类……市场对基础设施公募REITs作为优质大类资产的认可已不言而喻。
　　从零到九百亿元，在即将迈入千亿元规模关口的时刻，基础设施公募REITs的市场发展正面临哪些新机遇？又面临怎样的挑战？未来发展前景如何？
　　资产池不断扩容
　　自2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，宣告公募REITs正式启航以来，在过去三年时间里，沪深两市交易所陆续推出了27只公募REITs产品，资产类型涵盖交通基础设施、仓储物流、产业园区、生态环保基础设施、能源基础设施、保障房等六大类，合计发行规模突破900亿元。
　　从无到有，从零到九百亿元，站在全新的起点上，当前两大趋势值得关注。
　　“首先，是底层资产池品类的持续扩容。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆说。
　　今年3月, 国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信用基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，正式拉开了消费基础设施领域参与公募REITs的序幕。
　　“个人认为，具有以下特征的企业，有望争取落地首批消费基础设施REITs项目。”莫一帆告诉记者，“其一，即消费基础设施管理规模较大且资产较为优质。因为管理规模较大的企业往往具有更成熟的运营管理经验，也更有可能筛选出符合公募REITs上市条件的资产。其二，是消费基础设施项目更多布局于一二线城市核心区域。其三，是资产合规性整体较好。公募REITs产品对底层资产的合规要求较高，合规瑕疵有限面临的整改难度也相应较小。”
　　另一大趋势，是扩募的稳步推进。截至目前，共有四单基础设施公募REITs扩募项目已获得中国证监会变更注册批复。
　　“扩募对于公募REITs平台发展具有重要意义。”北京保障房中心总会计师张晓丽在接受记者专访时指出，“一方面，扩募意味着进一步盘活存量资产，促进投资良性循环。通过扩募将资产不断注入，可以有效盘活存量资产，利用回收资金加大重点领域建设投入，持续扩大保障性租赁住房的供给规模。与此同时，通过扩募，也可进一步倒逼资产运营机构提高资产运营的规范化、专业化和透明化，进而达到存量与增量良性互促、资金资产资本良性循环的可持续高质量发展。”
　　普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏并称，公募REITs扩募机制的建立，对打通企业投融资良性循环、优化公募REITs产品投资组合、提升公募REITs市场规模等具有重要促进作用。普洛斯能够率先参与扩募，体现了监管机构以及投资人对普洛斯的资产品质和运营管理能力的认可。
　　根据海外REITs市场的成熟经验，REITs业绩增长的最大驱动力源于扩募带来的资产规模扩张。以美国市场为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300亿至500亿美元，约占当年市值总量的2%至4%，占年度市场融资总额四到六成，是REITs规模增长的主要途径。
　　Pre-REITs呼声渐起
　　随着政策体系的逐渐完善，在REITs试点项目正面示范效应不断扩大的背景下，越来越多的原始权益人和优质基础设施开始“跑步入场”，想要分享发展的红利。
　　记者注意到，作为公募REITs价值链的前端延伸，当前Pre-REITs亦获得了市场的高度关注和热议。
　　所谓Pre-REITs，从实际操作的角度来看，即公募REITs的前端环节，是以尚在建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以公募REITs为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品。Pre-REITs既可用于投资新建基础设施项目，也可以收购现有的基础设施项目进行改造升级，最终目的是实现项目的成熟运营和稳定盈利后注入公募REITs，有助于实现公募REITs规模的快速扩张。
　　“经过两年多的试点运行，公募REITs各类基础设施资产的估值与定价体系不断成熟，而市场上有部分资产短期内较难达到发行公募REITs的门槛。”中金基金的相关负责人称，“Pre-REITs作为公募REITs的‘孵化场’，在其发展成熟之后可以为公募REITs市场提供充足的‘弹药’，是盘活前端的优质孵化工具。”
　　“基础设施REITs常态化发行以后，REITs一二级市场联动的投融资产业链应当进一步完善。”莫一帆亦坦言，“类比股票IPO市场，已经形成了涵盖VC投资、PE投资和Pre-IPO投资等完整链条。基础设施REITs作为资产的IPO，我们建议积极鼓励Pre-REITs投资，打通基础设施项目的一二级市场，为常态化发行注入源头活水。”
　　不过，任何市场的发展都无法一蹴而就，在多位受访的业界专家看来，当前在国内开展Pre-REITs还存在诸多难点，包括项目覆盖资产种类不足，长线资金规模相对偏小，尚未出台相关业务规则和监管要求及税收法规、管理人与运营管理机构之间可能存在利益冲突等。
　　“与公募REITs相比，Pre-REITs的参与主体、发行条件有所不同，项目范围更加多元，产品的灵活度更高。目前政策层对于Pre-REITs的杠杆率、资产规模、投资者分散度等尚无限制性要求，投资风险也较高，因此对于投资机构的专业化程度提出了更高的要求。”一位基金管理人向记者表示，“尽管REITs的生态体系价值正逐渐凸显，但想要真正发挥其盘活存量、服务实体经济的作用，依旧任重道远。”
　　针对Pre-REITs的后续发展，多位业界专家提出了自己的看法和观点。
　　第一，鼓励长线资金及国有企业产业基金投资，提升Pre-REITs的流动性仍是关键。养老金、保险资金等长线资金拥有较长的封闭期，更加契合Pre-REITs的投资周期，业内人士建议，后续进一步加大养老金可以投资Pre-REITs的比例和规模，拓展Pre-REITs产品的募资渠道。
　　第二，完善法律监管体系和业务规则亦为重中之重。业内人士建议，相关部门共同出台有关规章制度，在项目前期的筛选审核、Pre-REITs的发行上市、投资管理等方面予以监管，在项目的尽职调查、收益分配及信息披露、交易规则等方面制定更加详细的监管准则，并根据Pre-REITs的发展进行适应性调整。
　　第三，建议针对基金管理人与运营管理机构之间可能存在的道德风险，建立项目风险隔离制度，规避风险事件发生。比如要求运营管理人在其同时运营管理的各项目之间建立严格的防火墙制度，对于人员岗位、账户设置采取完全分开且独立运作的安排。在项目层面设立运营管理委员会，由基金管理人与运营管理机构共同委派成员，共同决策项目运营管理事项，尽可能消除Pre-REITs管理人与运营管理机构之间利益不一致的风险。
　　同时，培育及提高Pre-REITs管理人的专业服务能力、形成完善的内部管理模式也至关重要。在碳中和的大背景下，如何利用科技赋能Pre-REITs，实施项目低碳化管理，提升资产管理效率，也是Pre-REITs管理人需要重点考量的事项。
　　稳扎稳打，勇毅前行。REITs三周年，又是一个新的起点。
（文章来源：新华财经）