公募REITs迎来上市两周年的日子。首批公募REITs扩募项目于日前平稳上市。6月16日，中金普洛斯REIT、华安张江REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT4单REITs扩募项目上市交易。截至当天收盘，4只公募REITs产品分别上涨1.3%、2.22%、2.62%、1.93%，成交总额超2000万元。
　　除了扩募产品上市之外，近期两大公募基金“巨头”申报公募REITs产品也引发了市场关注。6月8日，中国证监会、上海证券交易所正式受理了“工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金”项目。6月14日，中国证监会、深圳证券交易所正式受理了“易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金”项目。这两只公募REITs，均为两家基金公司旗下首只公募REITs产品。
　　今年以来，公募REITs产品价格有较大幅度的波动。不过，在业内人士看来，当前公募REITs的估值水平已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现。“首发+扩募”双轮驱动的发展格局逐渐形成，将进一步推动公募REITs常态化发行。
　　首批4单均具备较好扩募条件
　　5月19日，首批获证监会核准批复扩募的4只公募REITs产品披露了扩募的最新进展。其中，中金普洛斯REIT和华安张江光大REIT在上交所上市，博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT在深交所上市。4只产品分别披露了基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告以及更新后的基金合同、托管协议、扩募并新购入基础设施项目招募说明书、产品资料概要和法律意见书等。
　　整体来看，在4只产品中，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT扩募资产为仓储物流，华安张江光大REIT和博时蛇口产园REIT底层资产为产业园。中金普洛斯REIT的扩募发售金额最大，为18.53亿元，涉及3个基础设施项目；华安张江光大REIT扩募发售金额为16.4亿元；博时蛇口产园REIT扩募发售金额为13.478亿元；红土创新盐田港REIT扩募发售金额为4.148亿元。
　　在上交所两个扩募项目中，中金普洛斯仓储物流REIT扩募项目拟购入的3处仓储物流资产分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，园区服务辐射范围广阔，底层资产稳定，运营能力较强。华安张江光大REIT此次扩募拟购入的资产张润大厦依托张江全球科创中心大平台，吸引了包括集成电路、先进制造等行业内优质企业入驻，产业聚集优势明显。数据显示，两单项目上市一年多来，运营业绩良好，累计实现分红近5亿元，治理结构健全。
　　在深交所的两单扩募项目中，博时蛇口产园REIT本次扩募拟购入招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目，该项目是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地；红土创新盐田港REIT本次扩募拟购入世纪物流园项目，项目为高标仓，与首发资产临近，均位于深圳市盐田综合保税区内，形成良好的协同效应，且资产背靠全国唯一两次获得“亚洲最佳码头”奖项的盐田港，具备良好的区位和交通优势。
　　实现存量与增量良性循环
　　在6月16日上交所扩募上市仪式现场，普洛斯中国区副董事长陈志表示，公募REITs扩募机制的建立，对打通企业投融资良性循环、优化公募REITs产品投资组合、提升公募REITs市场规模等具有重要促进作用。
　　张江高科副董事长、总经理何大军表示，张江REIT扩募发行，实现了首发与扩募持续驱动、存量与增量良性循环。本次张江REIT扩募的底层资产张润大厦，位于张江科学城千亿级集成电路产业集群，是上海集成电路设计产业园中的核心区域。“我们将之纳入张江REIT，就是要与市场共享浦东改革开放成果以及中国科技产业发展红利。本次扩募后，张江REIT的规模将达30亿元，价值潜力将得到明显提升。”何大军说。
　　何大军称，将以张江REIT扩募为契机，持续积极参与REITs市场，有效盘活国有存量资产，打造以REITs为中心的张江REIT生态圈，将资本市场的活力有效注入科技产业发展，进一步凸显国有企业在资本市场服务国家战略和区域发展的示范、引领作用，助推浦东社会主义现代化建设引领区和张江科学城科技产业集聚发展。
　　易方达和工银瑞信等头部机构的入局，将进一步带动公募REITs市场的扩容。工银瑞信基金表示，当前REITs市场经历的价格下行是估值理性回归的过程，也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。从内部收益率等指标来看，部分REITs产品更加具备长期配置价值，投资机会已经显现。在近期REITs市场价格走弱、投资者避险情绪上升的情况下，监管机构受理新项目体现了对REITs市场的信心以及对底层资产向好发展的信心。新的项目也将进一步为基础设施公募REITs市场带来新的源头活水和市场活力，为投资人带来更多的产品选择。
（文章来源：金融时报）