本报记者张弛
　　向着北京城的正西方向驶去，在群山环绕的一片青翠色彩中，一座干净整洁、白绿相间且略显可爱的大型建筑物格外显眼，瞬间吸引了所有来访者的目光。然而，它的真实身份却与外表形成了鲜明对比。
　　“这是世界单体一次投运规模最大的垃圾发电厂之一，鲁家山生活垃圾焚烧发电厂。”园区内工作人员向《金融时报》记者介绍道，这一生物质能源项目及旁边的配套残渣暂存场、餐厨收运处一体化项目（以下统称“首钢生物质项目”）均是中航首钢绿能REIT的底层资产。
　　走进发电厂内部，从卸料大厅、吊控制室，到焚烧厂房、汽机厂房、主控厂房等，来自门头沟区、石景山区、丰台区、西城区等各区的生活垃圾，正被严格按照相应工序和处理工艺，有条不紊地进行储存、焚烧、蒸汽发电、烟气处理。
　　“与直接填埋相比，垃圾焚烧技术减少了甲烷等温室气体的排放，同时可以将热能转化为电能，实现生物质发电。2021年，项目发电达4.37亿千瓦时，可以满足北京市约20万个三口之家的用电需求。”前述工作人员讲道。
　　走过两年光景，从2021年6月21日全国首批9单基础设施公募REITs上市至今，作为其中唯一的固废处理类项目，中航首钢绿能REIT同中国公募REITs一道迎来了“两周岁”时刻。期间，我国公募REITs市场厚积薄发，27只产品相继亮相，并迈上了底层资产扩容、上市产品扩募的新道路；中航首钢绿能REIT也乘着政策东风，在实现稳健运营并践行“双碳”战略，盘活存量资产、支持实体经济发展的同时，有效带动了社会绿色投资。
　　我国公募REITs市场处于起步阶段。近期公募REITs二级市场价格持续承压引发关注，进一步丰富投资者类型、提升市场流动性成为共识。与此同时，业内期待公募REITs扩容增类步伐进一步加快，也呼吁进一步培养优化专业人才、加强项目管理运营。
　　“公募REITs是权益型而非固定收益型产品，因此市场肯定会存在一定波动。这既需要基金管理人做好定期信息披露，也需要投资者对行业、项目、发行人、管理人做好投前调研。”中航基金不动产投资部总经理、中航首钢绿能REIT基金经理宋鑫告诉《金融时报》记者，建设完善我国公募REITs是一项综合性、系统性工作，需要时间。就基金管理人而言，需要在精细与深度管理上下功夫，运营是公募REITs项目未来可持续性的关键。
　　如何燃废为宝
　　作为固废处理类项目，中航首钢绿能REIT以收取生活垃圾处理服务费、电费、餐厨收运及处置费等为盈利模式。
　　走进生物质能源项目的吊空室，《金融时报》记者看到了类似抓娃娃机的场景：通过专业工人操控，一只巨型爪子正在深约33米的垃圾池上方移动、下放、抓取、移动再松开，一套操作行云流水般。“这是为了让垃圾池内的垃圾均匀铺开进行充分发酵，经过3至7天后可沥干垃圾中的水分，提高热值，通过吊车抓取送入焚烧炉。”前述工作人员介绍说，焚烧产生的热能可用于清洁发电，项目已与北京市电力公司签署常规电源并网调度协议和购售电合同。同时，产生的烟气通过多重工艺净化达标后排入大气，乏蒸汽则经冷却变成水回收循环利用。
　　在3个底层资产项目中，生物质能源项目于2014年起便正式投运，餐厨收运处一体化项目及残渣暂存场项目则分别于2018年全面投入运营。其中，餐厨收运处一体化项目目前设计日处理量为100吨，每年可处理餐厨垃圾约3.6万吨，对缓解首都垃圾处理压力、改善环境起到了积极作用。
　　“不过，北京垃圾分类政策实施后，目前面临着餐厨厨余垃圾处理设施严重不足的问题，餐厨收运处一体化项目最多一天处理量达300吨，但即便如此，也依然无法满足垃圾分类后带来的厨余垃圾处理量激增的问题。”宋鑫表示，目前日处理量可达400吨的餐厨项目二期已在推动建设中。
　　财报数据显示，2021年至2023年一季度末，首钢生物质项目累计处理生活垃圾254.27万吨，实现上网电量约8亿千瓦时；累计收运厨余垃圾10.15万吨，累计处置厨余垃圾14.42万吨。底层资产运营稳定，经营情况良好，自然带动了项目收入表现良好，2020年至2022年，首钢生物质项目层面营收分别为3.60亿元、4.25亿元、4.28亿元。从收入占比来看，据其2022年年报及2023年一季报显示，发电、生活垃圾处置、餐厨垃圾收运处分别贡献了总收入的45.08%、44.24%、9.53%以及47.56%、42.70%、9.13%。
　　宋鑫进一步表示，3个项目间也互有关联、互为补充。如垃圾焚烧产生的蒸汽及电力可供其他子项目使用，无法处理的餐厨垃圾可供生物质能源项目焚烧发电、餐厨垃圾发酵产生的沼气也可供生物质能源项目利用等，实现了资源的协同高效循环利用。
　　用运营支撑价值
　　除底层资产项目本身质地良好外，积极主动运营方式和有效管理模式也成为中航首钢绿能REIT的重要价值支撑。
　　“中航基金作为管理人，在项目整体申报、监管对接、发行上市等过程中均是实际执行人，原始权益人反而参与并不多，因此我们对项目整体拥有更大的把控权，从基础管理、财务管控、运营提升三个方面，相应开展了管理提升工作。”宋鑫表示，中航首钢绿能REIT底层资产作为生产型企业，运作相对复杂，为此，中航基金还聘请了第三方工程咨询机构对项目进行查漏补缺和提质增效，针对第三方每年给出的评估报告进行相应改进。
　　清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升也强调，如何有效管理是决定公募REITs是否值钱的重要标准。
　　在宋鑫看来，公募REITs产品发行上市最重要的一个出发点，就是保障投资者利益最大化，这与日常管理也密切相关。就分红而言，上市两年时间，中航首钢绿能REIT共完成四次分红，分红金额合计3.05亿元，在已上市公募REITs产品中排名居前；从二级市场表现来看，近期公募REITs价格出现较大幅度波动，但中航首钢绿能REIT价格表现相对稳健，在一定程度上也体现出投资者的认可。
　　值得一提的是，市场一直持续关注未来可再生能源电价附加补助（即“国补”）退坡以及全国碳市场交易可能会对中航首钢绿能REIT产生哪些影响。
　　对此，宋鑫解释道，产品最初估值时并未考虑国补，即投资人在购买时支付的已是预测退坡后的价格。此外，中航首钢绿能REIT底层资产生物质能源项目已于2015年获得国家发改委气候司中国自愿减排交易（CCER）项目备案。全国碳市场交易将为生物质发电项目带来新的发展机遇，项目有望通过交易CCER指标，每年额外获得近2000万元的增量收益，同时助力全社会深度减碳。中航基金目前正在积极探索、科学研究，提前部署CCER开发模式，待时机成熟将主动参与CCER市场交易。
　　政策助力扩容扩募
　　近两年间，中国公募REITs市场在扩容增类的道路上不断前进。
　　今年3月，《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》发布，提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这是继保障性租赁住房纳入公募REITs试点后，我国公募REITs底层资产的又一次扩容。
　　北京大学光华管理学院副院长张峥认为，推出消费基础设施REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模，改善运营水平，通过便民和提质促进消费。
　　《金融时报》记者了解到，目前，已有多家企业及基金管理公司开始进行相关准备工作，在扩容扩募常态化的推动下，项目发行步伐迈开，未来或有更多优质资产项目上市。据悉，中航基金目前探索储备项目已拓展至保障性租赁住房、文化旅游、仓储物流等多个新领域。
　　6月16日，我国首批公募REITs扩募项目正式上市交易，4单扩募项目主要集中在产权类公募REITs上，包括两单仓储物流项目、两单产业园区项目。宋鑫坦言，无论首发还是扩募，特许经营权类项目相较产权类项目更为复杂。但随着条件成熟，中航基金也准备提交关于中航首钢绿能REIT的扩募申请。
　　推动中国公募REITs健康发展，除在项目上扩容提质外，在二级市场交易方面也进行优化，加强投资者教育。近期，公募REITs二级市场出现集体性下挫，截至6月20日收盘，中证REITs指数年内累计跌幅已达18.06%。宋鑫认为，二级市场出现的这种波动是短暂的，未来公募REITs产品具有回升空间，不过需要关注投资者结构问题。
　　“目前，公募REITs二级市场交易对手盘大多为券商自营、银行理财等以盈利为目的的小体量资金，但公募REITs本身是一种适宜长期持有、比起投资价差收益更应注重高比例稳定分红的产品，因此需要保险资金等‘长钱’进来。”宋鑫表示，未来伴随市场扩募和扩容稳步推进，希望能逐步引入不同类型的投资者，包括社保、企业年金、养老金等参与进来，将有望改善市场流动性，更好体现公募REITs产品的投资价值。
（文章来源：金融时报）