经历波动起伏，上半年的房地产市场即将收官。从截至6月中上旬的数据看，佛山楼市自春节后以来，总体呈“前高后低”走势。
　　一季度，在疫情防控转向、政策支持加码、积压消费释放的背景下，佛山楼市企稳回暖态势明显，3月“小阳春”如期而至；二季度以来，与全国市场走势一致，佛山各项成交指标增速放缓。细分市场中，二手房网签量时隔多年再次超越一手房，以及解除限购半年后区域热度差异，也受到各方关注。
　　应当如何看待上半年的佛山楼市表现？目前购房环境究竟如何？围绕这些话题，《佛商》邀请多位业内专家各抒己见，以期从行业视角，呈现半年来佛山楼市多个不可忽视的“切面”。
　　总体走势“前高后低”
　　尽管6月数据尚未出炉，但从上旬表现看，佛山房地产市场延续了较为平静的态势。
　　这一走势并非不可预见。多位专家向《佛商》表达了上述观点。
　　佛山市住房保障和房产信息网数据显示，今年一季度，佛山一手房交易超1.8万套、210万平方米，较之去年同期分别增长14.57%、15.51%，呈现明显的复苏态势。尤其是在春节后，3月一手房交易量和交易面积分别同比大增38.37%、39.9%。可以说，佛山房地产市场的“小阳春”如约而至。二季度，与全国房地产成交大势一致，佛山一手房交易逐渐趋于平缓。其中的5月，佛山共网签成交一手住房5527套、面积62.53万平方米，成交情况不及去年同期，环比略有增长。
　　贝壳研究院佛山分院院长董晓丹认为，一季度佛山整体市场走强，市场在多种因素影响下开始释放需求，处于去库存阶段。
　　“因为多数房企在过去一年拿地不多，市场进入了去库存阶段。”针对该特征，碧桂园区域营销总经理关卓坤从企业角度观察指出，由于新货供给减少，一季度市场竞争已不似以往那样激烈，而政策端也给予市场很大支持且整体趋稳，这两股确定性的力量，使得市场保持了总体稳定。期内，碧桂园在佛山、肇庆、云浮的项目，实现了来访量、成交量的翻倍增长。
　　季度内来看，佛山市场确实在年后迅速回暖，此前累积的需求集中爆发，叠加小阳春行情，一改去年下半年的冷清。“这波需求集中释放后，3月市场更为理性，较2月成交已有一定回落。”董晓丹表示。
　　“但是，从3月到4月，二季度市场的转折是缺乏衔接性的。”合富研究院高级分析师曹绍林观察到，早前市场回暖时，新增供给少于需求量，市场去化周期缩短，不少开发商在一季度微微上调了楼盘价格，但调整后，市场走势不及预期，6月不少楼盘又重新下调了价格。
　　从阶段看整体，城市与房产专家、中国城市经济学会房地产专家委员张化学进一步指出，尽管多项利好政策加持，努力营造良好的购房环境，但从住房成交量、成交价格，以及土地市场表现来看，楼市复苏尚需时日。
　　究其原因，张化学认为，从经济复苏和就业形势看，购房者支付能力和收入预期还未恢复；从房地产企业经营状况和市场预期看，多数人抱有观望情绪；从舆论环境看，当前舆论对房地产也不太友好。
　　“市场气氛是不言自明的。”城市战争创始人、广州房地产协会专家委员会委员孙不熟认为，目前房地产缺乏一些现象级的事件刺激市场。
　　“总体看，上半年前高后低是全国层面的普遍情况。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。但他也认为，如果去除积压需求集中爆发的“特殊因素”，本质上市场的变化并不大。
　　二手房市场暖意浓
　　整体形势下，佛山楼市的细分市场中，也出现了一些新的现象。今年4月，佛山二手房网签量时隔六年后再次超越一手房，占比达到全市网签量的53.3%。随后的5月，二手房网签量占比50.6%，仍超过一手房。其中，5月佛山二手住房网签成交5658套、面积69.47万平方米，分别同比上升50%、44%。
　　董晓丹观察到，贝壳平台的数据显示，今年以来，二手住宅景气指数（“二手住宅景气指数”指平台库存二手房全部调价动作中、调涨次数的占比）一直处于市场预期平稳区间，且均高于去年水平，说明市场的信心较去年有所恢复。截至5月份，二手房网签量恢复速度明显快于一手房，3月至5月网签量均超过5500套。除贝壳之外，多家机构评价“二手市场保持了一定的活跃度”“基本已摆脱去年的低迷状态”。
　　在以一手房交易为主导的佛山市场（2022年佛山全市一手房与二手房成交比为1.57:1），二手房网签量的连续超越，多位专家认为，这既受市场发展的普遍规律影响，也有当下的特殊原因。
　　“正常情况下，二手房成交量超过一手房是件好事，它是一个成熟房地产市场的标志，也反映出市场活跃度的提升。”张化学表示，相对于一手房市场，二手房市场是一个更具竞争的市场，是一座城市楼市的“风向标”和“晴雨表”。
　　但他同时认为，近两个月佛山发生的情况，也有一些阶段性原因。比如，一是在求稳心态下，购房者偏好转向二手房集中而新房短缺的成熟区域。二是相对而言，一些地方二手房价格要明显低于同地段的新房，二手房性价比高于新房。三是二手房挂牌量的激增，给了购房者更多选择。
　　从性价比角度观察，专家们表达了相似观点。“当前市场上，刚需客户占比不断提升，他们对成交价格、入住时间等条件上更为敏感。”董晓丹阐释，一般来说，二手房的整体均价低于一手房，且“所见即所得”，从买房到入住的周期短，因此获得这部分购房者的青睐。曹绍林也表示，近两个月来，佛山二手房价格折扣力度，比一手房更大。
　　从供应量来看，曹绍林进一步补充，近两个月来佛山二手房源量确实增长迅猛。他分析，这一定程度上受人口流动影响，其次，当前流动性较弱，“部分有闲置房源的业主，选择在此时脱手、变现。”
　　与之相对的，“一手房供应量有所减少。”孙不熟认为，这个变化是从一级土地市场传导而来的。
　　除上述原因外，佛山贝壳研究院认为，上半年，佛山积极推进带押过户政策，大大缩短了二手房的交易周期，节省了实实在在的交易成本，也是二手房成交量上涨的重要推力。“这一政策非常值得推广。”在孙不熟看来，任何有助于降低交易成本的政策都是好的，只是目前在执行层面，还存在一些亟待打通的“堵点”。
　　多重因素助推佛山二手房成交量超越一手房，这一现象能否延续？张化学表示，这取决于整体市场能否趋于稳定、一二手房价差能否缩小、新房的促销力度大小，以及成熟区域新房供应量。“但从趋势来看，佛山楼市将逐步从新房为主过渡到一二手房平分秋色，然后进入到存量房为主的市场。”
　　区域变局下的购房策
　　自去年底佛山解除限购政策，已过去半年时间。半年来，佛山各区域的房地产市场有哪些变化？
　　从房企的视角观察，关卓坤明显感觉到“今年以南海区领跑”。以一季度碧桂园在南海的项目为例，“之前广州购房者在去年下半年是减少的，但开年后来自白云、荔湾、海珠的客户量翻了一倍多。”关卓坤说，碧桂园在南海区的主打项目，主要集中在千灯湖和里水，从房企销售情况看，这两个区域是领涨、领量的标杆。
　　企业的感受，与真实的区域热度是相吻合的。数据显示，今年1—4月，里水镇住宅销售套数1821套，同比增长68.77%，排名位列全市32个镇街第一。在顺德，大良、容桂表现好于其他镇街。而对于其他区域，虽然有所增长，但增势并不如上述镇街迅猛。
　　区域的热度也在土地市场表现出来。“今年佛山土地成交区域，大部分是原来的‘限购区’。”曹绍林表示，开发商往往比普通市民更有预见性，他们觉得这些区域，才是短期内的稀缺资源，且未来更具价值。孙不熟则一言概之：“佛山靠近广州的地方都是好地方。”
　　从区域行情回归购房需求，对于购房者来说，当前的购房环境究竟如何？
　　事实上，近一个月来，佛山出台了多项事关房地产的新政策，关系到购房入户、租房提取公积金额度，以及商品房交付规范等方面。业内认为，近期新政策，主要是围绕购房、租房人权益，提升保障和支持力度，助力租购群体在佛山安居乐业、提升生活品质。
　　张化学认为，无论从市场供求、准入政策，还是购房成本来看，当前的购房环境对于刚需和改善型需求都十分友好。他进一步阐释，一方面，楼市政策进一步放松的空间并不大，加之由于土地出让量的急剧下降以及开发进度放缓，后续供应量较前几年明显缩量，后市部分区域存在供不应求的可能性。“因此，现在是首次置业和改善型需求入市的好时机。”
　　多位专家表达了相似的观点。“对刚需来说，现在是一个好机会。”严跃进明确表示。董晓丹认为，佛山全域解除限购，且首付、房贷利率处于近年低值、契税按区认定，这些都降低了购房门槛。
　　“如此多政策叠加，是前所未有的，购房门槛应该是历史上最低的一次。”关卓坤说。
　　针对刚需客群，孙不熟指出，首先要保证手上有一套住房。“如果在赌房价下跌，损失可能会非常大，与股市类似，做空的风险比做多的风险还要大。”他说。
（文章来源：南方Plus）