停牌一年又三个月之后，中国奥园连发6条公告，公布境外债务重组方案。这距其计划的最后复牌时间，还有两个多月。

　　从近期公布的2021年、2022年及2023年上半年业绩报看，中国奥园已计划拿出十年左右的时间来偿还债务，逐步出售资产变现。
　　中国奥园公布重组方案
　　今年以来，中国奥园多次公布重组进展。
　　在最新披露的关于境外债务重组公告中，中国奥园指出，截至6月30日，奥园与境外若干优先票据持有人（占未偿还本金总额的约33.01%）组成的债权人小组，就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。
　　根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。
　　其中，中国奥园全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三只共计18亿美元新债务工具，还本/到期日自2026年9月至2031年9月，票据现金利率将为每年7.5%-8.8%。中国奥园拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，票据实物支付利率将为每年5.5%。
　　中国奥园拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人。
　　据悉，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账。连同方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将增加不低于36亿美元，资产负债率也明显改善。
　　最新家底披露
　　在重组方案中，中国奥园披露最新家底。
　　截至2022年12月31日，中国奥园拥有267个物业开发项目，总建筑面积约3080万平方米，城市更新项目总规划建筑面积约3160万平方米。
　　于加拿大拥有2个房地产开发项目，资产净值（不含股东贷款）为约人民币15.902亿元。中国奥园已委托世邦魏理仕出售，所得款项将用于赎回新发行的重组工具。
　　拥有45个投资物业项目，公允价值合计约人民币126.23亿元，及主要自有房产3处，账面价值约人民币22.647亿元，全部位于中国大陆。投资物业中38个项目已竣工，7个项目仍在开发中。
　　债务方面，截至2022年12月31日，拥有境外计息负债总额约为人民币428.18亿元，其中人民币291.44亿元为债权人相互协议的一部分；境内计息负债总额约为人民币662.32亿元。
　　中国奥园预测，于未来十年左右，中国奥园开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额约为643亿元。现有物业开发项目于未来十年左右偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为185亿元。
　　于未来十年或更长时间内，中国奥园考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计约为80亿元至138亿元。
　　不过，上述预测在是基于中国房地产市场环境恢复正常，中国奥园能够维持正常的业务运营并在项目层面获得新的融资；中国奥园不会获得新的开发项目；中国奥园所有可出售资源均会变现；且中国奥园将按照计划严格控制总体成本等，未考虑其他不可预见因素在内的多种假设。
　　上半年销售额74.8亿
　　逾九成项目按进度进行
　　从中国奥园今日发布最新财报可见，2023年上半年，中国奥园未经审核物业合同销售额累计约人民币74.8亿元，集团逾九成房地产项目按计划及进度进行。中国奥园为继续确保项目竣工交付，同时整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善流动性。
　　虽然迟来，但中国奥园今日公布了2021年和2022年间的业绩。
　　财报显示，在2021年度，中国奥园的总营业额约为500.22亿元，较2020年之约677.94亿元下降约177.72亿元，下降26.2%。物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占91.1%、8.4%和0.5%。
　　截至2021年底，中国奥园资产总额约为2614.23亿元（2020年：约3256.78亿元），负债总额约为2689.53亿元（2020年：约2714.26亿元）。
　　在2022年，中国奥园实现物业合同销售额约202.2亿元，合同销售面积约209万平方米，总营业额约187.11亿元。期内录得总营业额187.11亿元，其中，物业发展销售收入约153.53亿元，占总收入的82.05%；物业投资收入约2.52亿元，占总收入的1.35%；其他收入约31.07亿元，占总收入的16.6%。
　　截至2022年底，中国奥园的总资产约为2344.26亿元，总负债为2520.63亿元，总权益为-176.37亿元。
　　报告显示，2022年，中国奥园在积极稳定生产经营的同时全力保交付，期内在全国45个城市实现交付面积近209万平方米。为促进销售，报告期内中国奥园通过为项目引入战投合作、品牌代建等方式盘活资产。
　　自2022年4月1日停牌以来，中国奥园持续停牌至今。
　　在今日上午，中国奥园方面人士称，在这次披露的重组方案成功后，“郭梓文主席仍将是奥园第一大股东，不会出现郭主席失去奥园控制权的局面。事实上，郭主席保留控股权，也是主要债权人的底线要求”。
　　究竟中国奥园何日复牌，南都湾财社将持续跟进事件进展。
（文章来源：南方都市报）