互联互通机制拓宽至REITs市场正在提上日程。今年5月，香港证监会透露，与内地探讨REITs纳入互联互通机制的可行性。日前，中国证监会也表示，研究推动REITs市场与香港互联互通，提升对外开放水平，引入境外投资者，推动REITs市场平稳健康运行。
　　REITs纳入互联互通机制具有什么意义？香港REITs市场有哪些经验值得借鉴？就市场关心的相关话题，上海证券报邀请了博时基金公募REITs业务负责人吴云、鹏华基金基础设施基金投资部总经理王弈哲、平安基金REITs投资中心执行总经理王名伦，进行了深入探讨。
　　助推内地REITs市场进一步完善
　　上海证券报：内地和香港两地监管机构正在研究推动REITs市场的互联互通，对REITs市场发展有怎样的意义？
　　吴云：未来REITs纳入互联互通机制后，符合资格的内地投资者将有机会参与成熟的离岸房托基金市场，不仅能为香港REITs市场带来丰富的资金，也有助于投资者积累更多的交易经验，推动内地REITs资产价格发现、资产定价机制的发展，从而助推内地REITs市场进一步完善。
　　同时，内地REITs市场将吸引更多投资者，有助于投资者结构的多元化发展，增强二级市场的流动性和活跃度，促进市场形成差异化决策和交易预期，与国际市场逐步接轨。
　　王弈哲：两地资本市场互联互通范围拓宽至REITs，有利于促进两地市场协同发展。
　　第一，有利于两地REITs市场实现高水平双向开放。一方面，两地REITs市场可以互相借鉴、吸收市场发展经验，促进市场和制度的进一步建设完善，增强国际竞争力，以及提升服务实体经济能力；另一方面，将进一步打开两地REITs市场投融资渠道，吸引多元化投资者，提升两地REITs市场的流动性及市场活跃度。
　　第二，满足社会资本对多元化投资和全球化资产配置需求，分享两地REITs市场的发展机遇和投资机会。其中，内地拥有庞大的基础设施资产，具有较好的投资收益率，其万亿级市场可以为境外投资者提供广阔的投资机会。互联互通还能够简化跨境投资流程，提升投资体验。
　　王名伦：一方面，内地REITs市场可以引入境外投资者，尤其是境外长期投资者，香港REITs市场也将迎来内地机构投资者的资产配置，参与交易活动，带来增量的流动性。另一方面，香港REITs以零售资产为主，内地REITs以产业园、高速公路、仓储物流、保障房等资产为主，两地REITs产品类型可实现互补，为投资人资产配置提供更多的品类。
　　内地与香港市场互联互通机制持续深化，将进一步拓宽境内外投资者的投资渠道，有利于提升两地资本市场的吸引力，提高流动性，推进金融市场多层次、多元化发展。
　　香港REITs市场有益经验值得借鉴
　　上海证券报：香港REITs市场发展的经验有哪些值得内地REITs市场借鉴？
　　吴云：香港REITs市场发展有三大特点。
　　一是具有多元化的底层资产类型。香港REITs是商业地产企业重要退出渠道，其中公寓在内的综合性物业是重要的组成部分。
　　二是具有完善的REITs治理机制。根据香港《房地产投资信托基金守则》规定，REITs资产必须委托符合资格且独立的第三方进行资产管理，同时运营管理机构必须获得香港证监会发放的牌照，其资产运营管理的独立性相对较高。在杠杆比例、资金使用等方面，香港REITs资产也更加灵活。
　　三是具有成熟的税收中性政策。香港《房地产投资信托基金守则》对法律、会计、资产评估的独立性判断，实施了明确且严格的规定，同时在资产交易、持有及基金份额交易等环节，享有税收优惠政策，会对投资者股利分红、基金份额分红所得予以免税。
　　王弈哲：香港REITs市场发展至今已有20年，有很多经验值得借鉴。
　　第一，香港REITs具有外延式生长逻辑，通过市场化收购体系外资产实现发展壮大。一方面，香港REITs实行内部管理人模式，基金管理人与原始权益人具有良好的合作机制，在运营管理和内部决策上具有一致性；另一方面，需要REITs基金管理人具有较强的运营管理能力，通过运营实现收购资产的保值增值。
　　第二，香港REITs在投资管理、资本结构运用等方面具有灵活性。如在投资范围方面，香港REITs可投资少数权益物业，空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建、修缮的建筑物等单位。
　　机构须不断提升自身能力建设
　　上海证券报：内地公募机构在迎接REITs互联互通方面的准备情况如何？
　　吴云：内地REITs市场建设方面，可从多方面进一步完善发展。
　　一是探索制度体系建设。在现有法律制度条件下，内地REITs采用了“公募基金＋资产支持证券”契约型产品结构。随着REITs推进常态化发行，进一步优化REITs产品结构，提升REITs治理效率，市场可探讨建立包容契约型REITs、公司型REITs在内的法律制度体系。
　　二是推动增量资金入市，适时改进相关规则，加大力度引入社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与。如合理确定保险资金投资REITs的风险因子计提标准，充分发挥长期资金的定价能力，进一步降低市场短期价格波动，促进REITs市场的发展行稳致远。
　　三是丰富衍生产品类型，监管机构正在推动Pre-REITs开展，其税收等相关政策有待进一步细化。开发公募REITs领域的FOF、ETF等衍生投资工具，提升市场活跃度。
　　王弈哲：两地REITs市场在底层资产类型、交易规则等方面存在较大差异，内地公募基金管理人需要在信息披露、投资者教育方面做好准备，通过公平、公开、合适的方式，向投资者充分说明不同市场的投资区别、不同行业和资产的风险收益特征，重视投资者适当性管理，充分保护投资者利益，助力投资者分享REITs市场的发展红利。
　　王名伦：首先，运营管理机构与基金管理人要不断提升配合度，助力REITs基础资产稳定经营，发挥相应的市场价值，从而实现长期运作价值；其次，与成熟市场相比，受限于资产类别、资产运营管理能力等因素，内地公募REITs的派息率仍有提升空间；最后，内地公募机构需要加强宣传，培育理性投资、长期投资、价值投资理念，促进REITs市场平稳健康发展。
（文章来源：上海证券报）