日前，广州CBRE世邦魏理仕发布《2023年第二季度及上半年广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。
　　今年第二个季度，社会经济活动延续首个季度的复苏态势。五一期间的消费表现亮眼，各级政府持续释放政策利好，六月还迎来年内首次降息。不同的是，一季度的询盘和带看，在二季度得以落地，带来写字楼、商业和仓储物流设施成交的回暖。尽管租户对于扩张仍抱谨慎的态度，并实施成本控制措施，但是业主积极调整租赁策略撬动了租户的搬迁意愿，带来成交的增长。
　　具体而言，写字楼市场业主以租金优惠刺激需求，总体成交量有提升。优质零售物业市场租金的松动及人流的持续回暖，带动租赁市场成交。而跨境电商则持续布局，带动广州仓储物流市场空置去化。大宗交易市场写字楼成交主导市场，投资者类型均为企业买家。
　　优质写字楼市场活跃度提升
　　今年第二季度，广州录得4个写字楼项目、26.4万平方米的新增供应交付使用，同比增加87%，上半年供应量共计38.6万平方米。
　　上半年，全市主要经济指标逐步恢复、逐月向好，写字楼市场需求有所回暖。1-4月，全市规模以上服务业实现营业收入同比增长7.8%，增速比1-3月提高2.0个百分点。春节后，企业的问询量和看楼量出现爆发性增长。第二季度录得净吸纳量6.6万平方米，环比增加550%，成交活跃度有提升。新供应入市推升总体空置水平，季末报17.5%，上半年空置率累计上升2.5个百分点。
　　第二季度成交数据显示，TMT、消费品制造业、专业服务和金融业的需求位列前4，与近年主力需求的行业结构保持一致。TMT的新成交以软件开发和游戏类企业的扩张成交为主；大型快速消费品企业从同区搬迁到新落成的物业中，租用2.8万平方米的办公面积；专业服务业和金融业继续在中央商务区拓展，广告公关、企业咨询以及律师事务所的搬迁推升了专业服务业的占比，金融业的证券、基金等非银金融的扩张和升级需求亮眼。
　　据悉，今年下半年，广州将有44万平方米的新供应落成，76%的面积来自国际金融城。充足的供应增大了市场的去化压力，也增加了租户在租赁谈判中的议价能力，业主或延续提供租金优惠的策略来争夺品质租户，令租金继续承压。
　　仓储物流方面，广州上半年共录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。其中，12宗用地，共104万平方米的地块带有物流用途，其中89%的面积分布在增城和南沙两区。另外，上半年还录得9宗用地，土地使用年限不足50年，8宗位于南沙区。
　　广州第二季度没有录得仓储物流新增供应，但在租赁活动渐趋活跃的表现下，空置率有所下调。上半年的供应主要来自第一季度的48.2万平方米的3个项目的落成，需求在第二季度得到改善，季度净吸纳量为3.0万平方米，而上半年累计净吸纳量为4.1万平方米，同比优于2022年上半年的负吸纳水平。
　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部产业地产负责人邓伟认为，这或与零售及进出口的逐月向好相关，1-5月，广州外贸进出口总值同比增长11.0%；一般贸易（含跨境电商）进出口明显提速，同比增长30.2%，占进出口总值的比重为70.7%。第二季度录得某跨境电商承租花都15万平方米的仓储面积。
　　需求好转带动第二季度仓储物流空置率环比下降0.9个百分点至21.1%，但较2022年年末仍旧上升了11.2个百分点。尽管如此，二季度空置率的下调，是近6个季度以来的首次。租金方面，部分业主采取积极的租金策略以加快去化，并应对新增供应带来的竞争。第二季度全市租金环比下跌1.8%，上半年累计下跌2.4%。
　　“未来半年，广州将有24万平方米的新增供应，全年供应量将达到72.2万平方米，是2022年的3.3倍。而跨境电商则保持扩张，并支撑租金回稳。尽管当前广州物流市场的主要需求来自跨境电商，但事实上制造业和零售商都在持续关注华南市场。当前复杂的国内外宏观经济环境下，制造业对于扩大生产计划表现谨慎，部分上半年的仓储需求推迟到了下半年。相信随着市场对经济形势的信心逐步恢复，制造业的仓储物流需求将在下半年得以提升。”邓伟说。
　　优质物业以价促量减少空置率
　　零售物业市场方面，广州第二季度录得黄埔大悦汇的交付，为市场带来约六万平方米的零售面积，是上半年唯一的供应。该项目是大悦城控股在广州运营的首个项目，位于科学城核心区，是该商务园片区鲜有的优质商业物业供应。
　　零售市场的复苏带动了新租成交的增长，二季度空置去化显著较第一季度加快，单季录得约8.3万平方米的净吸纳量，空置率较一季度下降了1.8%。因此，在年内录得几宗百货和超市关闭的情况下，净吸纳量仍在上半年录得2.4万平方米的去化，空置率半年下跌1.5个百分点至六月末的9.7%。
　　值得一提的是，天河路表现更为亮眼，空置率低至2.0%，较2022年末下降2.3%。
　　统计重点监测商场的新租店铺数量，第二季度，餐饮、零售和服务类业态分别占比50%、36%和14%。其中，特色餐饮、轻食软饮和时尚服装零售占比排名前三。新能源汽车方面，在优质零售物业中，本季共有13宗的新入驻，包括特斯拉、广汽埃安、一汽大众和集度等。上半年共录得18宗，同比减少64%，显示新能源汽车的拓展在放缓。
　　“零售市场的活跃，与业主积极调整租赁策略密切相关。事实上，零售商表现仍趋于谨慎。”世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，进入第二季度后，除了天河路外，其他商圈的商场业主愿意降低租金及降低品牌进入门槛的要求，以加快空置的去化。
　　全市租金上半年较2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表现坚挺，在二季度内仍维持租金不变。当前市场仍有不少空置面积，租金上涨空间有限。但天河路的表现则持续优于其他商圈，最受品牌关注，有望在下半年实现租金的上涨。
　　上半年广州零售市场的总基调是复苏式增长，表现为短期内被压抑的消费和旅游需求的释放后，市场进入消费新常态期。在这期间，出现百货和超市关闭的情况。
　　“除与租约到期相关以外，这都是正常的新旧业态迭代的过程。”钟廉军认为，以超市业态为例，在传统超市关门的同时，会员制超市和社区小型超市也在蓬勃发展。此外，百货的关闭转型改造也在国内外主要城市中都是普遍存在的，并不是广州独有，甚至这一现象的发生要晚于北京和上海等其他一线城市。
　　投资市场方面，自用型买家活跃，写字楼成交继续主导市场。
　　世邦魏理仕广州分公司副总经理广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示，2023年以来，投资者处置资产的意愿增强，价格有所松动，广州市场资本化率有上升的压力。
　　具体来看，今年二季度，广州投资市场录得5宗成交，交易总额26.7亿元人民币，上半年累计交易总额106.3亿元，同比大致持平。第二季度成交项目中，91%的交易金额来自4宗写字楼物业，分布在科学城、天河智谷、鱼珠和广州南站等主要商务片区。至此，2023年上半年，写字楼成为最主要的物业类型。
　　此外，今年上半年，广州及周边市场录得多宗新经济地产物业的成交：太平人寿保险收购番禺的木棉人家养老社区，厦门集美区和福州鼓楼区的园区物业被企业购得。由此可见，被列入公募REITs底层资产范围内的物业也颇受关注。
（文章来源：21世纪经济报道）