反映本市企业“择巢选址”动态走势的“上海企业选址动态指数”已连续发布7年，是上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，从2016年起，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，在市场可租赁的约1.63亿平方米各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累（单位自用不进入市场交易的除外），按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个指标，并根据适当的权重计算形成。它通过市场供应和企业需求的总量及增量、不同区域的社会关注度、活跃度以及载体租金和从事中介人数的变化等，从企业方“择巢”角度，反映不同区域对企业的吸引力，以及经济的景气度和营商环境情况。帮助社会各界、尤其是地方政府和空间载体运营方了解企业（非生产制造类）“择巢”的流向和偏好，最关注哪些区域？不同区域载体的市场供应增量和企业需求增量是否协调？区域对外招商引资的主动性和服务如何等等。这对于各类政府投资促进部门、产业园区、楼宇运营者在实际工作中，从宏观上分析企业在选址上，是怎样对各区域载体进行选择和比较的，跳出本区域，看自身的优势、劣势和差距。尤其在空间载体总量日益扩容、同质化竞争日益激烈、空置率上升日益加剧的当下，怎样应对尽快恢复提振经济、帮助中小微企业纾困发展以及培育新经济增长点等各种挑战，切实优化营商环境，推出有特色的举措、提升专业化招商水平，提高服务企业能力，形成更加符合不同产业需求和吸引人才的空间环境，都具有较好的参考价值。
　　2023年上半年上海企业选址动态指数呈现以下几个特点：
　　一. 市场保有总量增长减缓
　　从上半年可供市场的总量增长看：2019年同比增长5.61%，2020年同比增长4.82%，2021年同比增长5.25%，2022年同比增长4.86%，今年上半年为3.26%，呈小幅下降；从总量规模看，位居前6名的为浦东、闵行、徐汇、静安、黄浦和普陀，占市场现有总量的63.97%；从同比增幅看，前6名的区分别为宝山7.19%、奉贤6.96%、金山6.26%、青浦5.48%、闵行4.92%和松江4.80%；如果与2022年下半年作环比，则增幅明显放缓至1.58%，位居前6名的区分别为宝山3.49%、徐汇3.46%、奉贤2.91%、闵行2.53%、虹口1.69%和松江1.62%。
　　市场供给空间总量（平方米）
　　二.新增可租赁交易载体持续减少
　　现有市场总量中包括已有存量和新入市的增量。近几年来这块起伏较大，从上半年新增空间载体数量看，2018年上半年同比增长13.37%，2019年同比增长4.54%，2020年同比下跌4.25%，2021年同比又增长24.71%，而2022年上半年则同比下跌15.99%，今年上半年在去年同期断崖式下跌基数上，增长3.49%。增幅居前6位的区分别为：闵行6.29%、浦东4.74%、宝山4.40%、杨浦4.05%、普陀3.84%、长宁3.80%。从市场供给增量的绝对数看，位居前6名的区分别为浦东、徐汇、闵行、长宁、静安和普陀。总体上看，这几年，新入市的增量在明显减少。
　　市场供给空间增量（平方米）
　　三.企业选址需求远低于空间供给
　　根据数据分析，从2018年第三季度开始，这种需求减弱的趋势一直在延续并时有加剧，尤其疫情之后，如2020年上半年同比下降8.79%，2021年虽有回升，但仍为-2.95%，其中下降的有14个区，略升的有2个区。2022年上半年同比降至-16.36%，16个区全部为下降；今年上半年，在经济逐步回升的情况下，同比微增0.54%；其中7个区呈增长，9个区呈下降，降幅前6名的区分别为：奉贤-22.95%、青浦-19.21%、崇明-10.83%、嘉定-10.71%、金山-9.72%、普陀-6.22%；如果从环比看，企业需求增量则呈现回暖态势，为8.24%，名列前6位的区分别为：青浦21.49%、奉贤19.74%、普陀10.68%、松江10.22%、崇明10.14%、黄浦9.59%；表明企业对这些区空间载体的需求回升较快。从企业需求空间的绝对量而言，浦东仍居首位，其它依次为闵行、徐汇、静安、长宁和黄浦。
　　企业需求空间增量（平方米）
　　四.企业对区域的关注度普遍减弱
　　所谓区域关注度，是指企业在“择巢选址”时，对不同区域的选择顺序和偏好程度，反映了这些区域对企业的吸引力。由于三年来疫情反复和经济下行的影响，从区域关注度这几年的数据看，2019年16个区中，有9个同比上升，7个下降；疫情开始的2020年整体下降5.66%，16个区均呈下降趋势。2021年上半年为-3.59%，16个区全部负增长；2022年上半年情况最为严重，较上年环比下降5.07%。今年上半年略有改善，16个区中有2个区呈同比上升，14个区仍为下降，下降幅度居前6位的分别为：奉贤-19.16%、虹口-18.25%、宝山-17.25%、静安-16.45%、嘉定-16.17%、徐汇-15.36%；相比之下，金山、崇明的关注度陡然上升，分别为26.69%和21.48%。不过，从环比看，16个区均呈增长趋势，表明企业对各区域的关注度比去年下半年已有明显回暖。
　　区域关注度（次）
　　五.各区主动招商推介的活跃度开始恢复
　　区域活跃度主要反映一个区域的政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求企业的互动及服务情况。该指标2019年同比上升4.02%，16个区均呈现上升态势，2020年上半年这一指标同比下跌至-10.33%，而且16个区全部呈下降态势；2021年上半年，又明显反弹，增长28.63%，16个区全部正增长；2022年上半年新一波疫情袭来，全市尤其是区、镇、街道精力全部投入疫情防控。因此，衡量地方政府和空间运营者主动招商对接的指标自然呈断崖式下跌，同比下降22.47%。今年上半年各区又恢复全方位招商，活跃度指标也随之有明显改善，同比增长0.34%，16个区有11个上升，5个下降；环比增长7.61%，16个区均呈正增长。
　　区域活跃度
　　六.载体租赁成本呈全面下降
　　这几年租赁价格也呈胶着状上下起伏，2019年同比下降1.23%，2020年同比下降1.09%，2021年上半年为-1.26%，2022年上半年同比上升1.95%，主要原因是一些新入市楼宇租金价格拉高了整体均价。今年上半年同比下降0.45%，跌幅居前6位的为：奉贤-1.32%、崇明-1.11%、金山-1.00%、普陀-0.78%、青浦-0.70%、松江-0.53%；环比下降0.69%，跌幅居前6位的有：崇明-3.26%、金山-2.94%、嘉定-1.90%、松江-1.57%、奉贤-1.50%、宝山-1.21%；表明在供应量增加，需求减少的背景下，租金价格也同步呈缓慢下跌趋势。
　　企业空间成本（元/平方米/天）
　　七.中介从业人员明显增加
　　除了政府和空间运营方，中介机构在企业选址择巢中也发挥着重要作用。其中，从业人员的数量也是衡量一个地区招商引资活跃度、关注度和落地度的“晴雨表”。由于疫情和市场低迷，去年上半年中介服务人员流失现象比较严重，同比减少-17.64%；今年上半年值得关注的现象是：中介从业人员呈大幅上升，同比增长4.23%，环比增长8.61%。其中重要因素是由于就业形势严峻和二手房市场趋冷，不少人转身进入了产业载体的中介行业。从中介服务人员绝对数看，前6位的区分别为静安、徐汇、闵行、黄浦、浦东和长宁。
　　服务人数（人）
　　以上分析表明，今年上半年企业“择巢选址”处在一个重要的“转折期”，随着各项重振经济的政策出台，尤其是刚刚发布的《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》，对全社会客观全面认识新时期民营经济的角色、地位和重要性，打消民营企业家顾虑，重塑信心，都具有非常重要的现实意义。唯有社会最具有活力和创造性的群体积极性、主动性被激发出来，新企业才会源源不断涌现出来，企业“选址择巢”的需求才会“水涨船高”，市场自然也就活跃起来了。
　　（夏雨为上海产业转型发展研究院首席研究员）
（文章来源：第一财经）