去年开始的提前还贷潮持续至今，存量房贷利率是否会下调一直以来备受关注。
　　8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，在部署下半年工作时明确提到，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
　　存量房贷利率，真的要降了吗？
　　由于投资回报率下降、按揭利率下调等价格关系变化，提前偿还存量贷款现象大幅增加。对此，央行7月14日表示，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，提前还贷客观上对商业银行的收益有一定影响，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，释放了下调存量房贷利率的信号。
　　江苏常州“打响下调存量房贷利率第一枪”引发市场关注后，迅速删除了“银行同意下调存量房贷利率”内容。从目前情况来看，绝大多数银行“尚未收到有关正式通知或文件”，选择了“按兵不动”。
　　下调存量房贷利率落地难，有多个层面原因。
　　下调并非没有先例：2008年全球金融危机背景下，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度由0.85倍下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。随后，各银行纷纷推出细则、落实政策。此次银行不约而同“等通知”、选择观望，不排除受了过往流程影响，在等待进一步的政策引导。
　　缺乏具体指引，许多银行对“如何调整贷款利率加减点幅度”“支持和鼓励新发放贷款置换原来的存量贷款”是否意味着银行可以做此前曾被叫停的“转按揭”业务等问题心存疑虑，迟迟未付诸行动。
　　另外，降低存量房贷利率，相当于减少了利差收入，将对银行的盈利和风险抵补能力产生影响，银行意愿也尤为关键。
　　从“支持和鼓励”，转变至现在的“指导”，央行此次再表态之所以被广泛认为“存量房贷利率真的要降了”，正因实操层面的“指导”有望解答上述政策落实中的一些问题，促进政策有力有序推进。
　　两次表态中，央行对调整存量房贷利率提了两个要求：按照市场化、法治化原则，依法有序。
　　前者意味着，此轮调整很可能不会像15年前一样，银行根据统一路径进行统一动作，更可能是银行根据存量房贷利率分阶梯、因城施策差异化下调。在房地产市场供求关系发生重大变化、利率形成机制也更加市场化的今天，差异化调整更能尽量减小对银行的影响、降低高息房贷人群负担。
　　市场化、差异化的另一面则在于，银行有了更多的选择权，无论是出于盈利和风险考量，消极应对降利率政策，还是为争夺房贷优质资产，不顾风险以低利率吸引客户，都是要着力避免的。
　　依法有序正意味着，在尺度内开展工作，调动银行的积极性，同时避免恶性竞争、防范风险。一句话就是，协调好银行和客户之间、银行与银行之间的利益。这需要完善下调法定存款准备金率等补偿措施，以及更加深入、细化的监管。
　　下调存量房贷利率，将有效给提前还贷“降温”、减少房贷转经营贷套利等乱象，很好回应了社会关切。长远看，则是缓解居民偿债压力、释放居民消费和投资能力的政策举措之一，重要性不言而喻。当前，我国按揭市场正从“卖方市场”进入“买方市场”，调整存量房贷利率，正当其时。
　　行则将至，做则必成。在房地产金融较为成熟，或者是高度开放、充分竞争的市场，按揭贷款重签合同或者置换是常见的做法。眼下，我国房地产市场供求关系和按揭市场都已发生重大变化，完善房贷产品设计，是大势所趋。
（文章来源：南方Plus）