近期，楼市连续迎来多个利好，存量房贷利率调整、首付比例下调、认房不认贷等消息不断从各部门传来。最受关注的一线城市北京、上海、广州、深圳均已释放积极信号，但尚无详细执行方案出台。
　　业内专家表示，中央已经发出了明确的指示，地方政府和有关部门应该根据实际情况，积极探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未来出台的新政策的重点也要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。
　　多部门发声楼市利好消息不断
　　7月以来，楼市利好消息不断。其中针对地产销售端，先是7月14日央行在金融数据发布会上表态，支持和鼓励商业银行与借款人协商变更合同约定，或发放新房贷置换存量房贷；其后24日政治局会议未提及“房住不炒”，首次明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
　　27日，住建部发声，首次明确表态进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
　　8月1日，央行、外汇局召开2023年下半年工作会议，其中关于房地产提到，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
　　首付比例怎么调？或降至20%下限
　　“下调房贷利率和降首付是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶对记者表示，在不少三四线城市进行多轮政策调整之后，部分核心城市首套房贷利率和首付比例还有较大优化空间，尤其首付比例调整空间更大，预计将加快出台落地细则。
　　中指研究院统计数据显示，2023以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。但同时，目前，仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点。
　　其中最典型的是北上广深，其中北京目前首套和二套房贷利率分别为4.75%、5.25%，首付比例最低为35%、60%（90平方米以上非普宅80%）；其次是上海，首套房最低首付比例、二套房贷利率与北京一致，二套房最低首付比例、首套房贷利率分别较北京低10个百分点、0.2个百分点。其他首套房首付比例在30%以上的还有广州、深圳、西安、厦门、长沙、合肥、福州、宁波等地。
　　“短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。”曹晶晶说。
　　取消认房又认贷一线城市将松绑
　　业内人士普遍表示，当前多数三四线城市的楼市政策调整空间已不大，因此行业内外对一二线城市政策松绑的关注度较高，尤其是一线城市。而在中央政治局会议、住建部先后发声适时调整优化楼市政策后，北京、深圳、广州和上海已经立即表态将抓紧落实相关工作，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。
　　对此，易居研究院研究总监严跃进表示：“这是2017年以来首次四个一线城市集中表态，说明政策方向高度一致。尤其是在降低购房门槛、贷款成本和税费成本等方面，将是一线城市持续放松的重点内容。”
　　而对于备受关注的“认房又认贷”的政策，在四个一线城市中都有体现，其导致换房成本过高，改善需求无法满足。严跃进说：“对于取消‘认房又认贷’政策呼声最大的是一线城市，此次住建部发声也意味着在这方面会有持续宽松的政策变化。”
　　中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”，既让市场有所好转，又不至于刺激房价上涨。“像北京、上海这种城市，现在市场虽然有一定程度的调整，但是它的购买力还是比较旺盛的，所以政策不太可能直接把‘认房又认贷’转化为‘全面首套’。有可能针对其中受影响最大的一小部分人群，做一些定向的宽松，那么对于市场来说影响就是可控的。”张大伟说。
　　存量贷款利率调整银行还没方案
　　而对于存量个人住房贷款利率调整，中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平则表示，“监管再次表态，意味着存量个人住房贷款利率调整将打破僵局，进入实操阶段。”
　　不过，从监管两次表态后商业银行具体落实情况看，除兴业银行广州分行近期在部分区域推出存量房贷利率1年期利率优惠券之外，其他银行暂未公布最新的下调政策或落地方案。
　　7月27日，曾有多家银行工作人员对记者表示，正在等待相关部门的通知。8月2日，记者询问了包括国有大行、股份制银行在内的11家上市银行的相关负责人或官方客服，多家表示还未有具体调整方案。其中，某银行回复记者称，目前具体方案并未出来；还有部分银行表示，“仍在调研相关情况，暂未进行调整”。
　　部分银行客服人员回复基本与官方回复一致。其中，某国有大行客服人员告诉记者：“还未接到中国人民银行下发的文件通知，通知正式下发后会做相应调整。”另一家大行客服同样表示，并未接到正式通知。此外，多家银行客服建议，可随时关注官网最新公告，或连线贷款经办支行了解最新信息。
　　政策落地后楼市有望筑底企稳
　　年初以来，虽然房地产市场政策优化的节奏与力度不断加码，但上半年“先扬后抑”的走势似乎显示出当前楼市复苏动能不足。
　　从7月份房地产市场表现来看，据中指研究院统计，当月新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低水平。从结构上看，7月份，一线、二线城市、三四线城市商品住宅成交面积同环比均下降，同比分别下降2.4%、29.4%、28.5%，环比来看，一线城市成交规模环比下降9.8%，二线代表城市环比下降29.9%，三四线代表城市下降11.8%。
　　房产中介对此感受颇深。北京地区的一家房产中介工作人员直言，从4月份开始，北京地区的二手房成交情况就不太好，挂牌价也在持续下降，降幅少则5%，多则10%甚至更多。
　　有分析指出，如果核心一二线城市政策能够及时优化调整，短期重点城市房地产市场有望逐渐筑底企稳。
　　据媒体报道，在多部门表态支持居民刚性和改善性住房需求后，包括广州、北京等在内的部分城市二手房连夜涨价，不少意向买房者选择先观望等待。
　　不过，也有银行人士提醒，当前提振楼市的关键不在一线城市，大幅放开还可能造成价格波动和虹吸效应，不利于城市管理，最理性的预期依然是“一区一策”。
（文章来源：上游新闻）