自“调整优化房地产政策”以来，郑州率先打响利率调整“第一枪”。

　　8月3日深夜，中部省会城市郑州放出“大招”，发布了15条楼市调控新政，包括鼓励调整存量房贷利率、引导个人住房贷款利率和首付比例下行、落实“认房不认贷”等政策内容。
　　这也是此前央行提及“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”以来，全国首个提及降存量房贷的城市。
　　就在两天前的8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，会议提出“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行”“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”
　　在易居研究院研究总监严跃进看来，河南郑州首次提及鼓励降低存量房贷，具有非常好的标杆意义。
　　“说明降低存量房贷不是口头的表述，而是真正会进入到实质性操作阶段。”严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，这对于每个月有月供压力的购房者而言，势必会有积极的作用和导向，“房东减负”的窗口期已经开启。
　　首提降存量房贷利率第一城
　　事实上，房地产相关政策优化正在逐渐发生变化。
　　7月12日，央行和金融监管总局提出延长“金融16条”有关政策适用期限，支持房地产市场平稳发展。
　　7月24日，中央政治局会议召开，明确指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
　　7月27日，住建部召开企业座谈会时指出，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
　　直到8月3日深夜，河南郑州发布稳楼市“组合拳”。在郑州市住房保障和房地产管理局网站发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下称《通知》中，备受关注的存量房贷利率问题再次被提及。
　　《通知》提出，稳定住房消费预期，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。
　　“这也是央行8月1日发声后首个明确表态调整存量房贷利率的城市。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶亦对记者表示。
　　值得注意的是，此次郑州还首次提及“稳定住房消费预期”。在严跃进看来，这个表述是非常重要的。
　　“从实际情况看，过去‘稳预期’主要是从房价稳定的角度去理解的，而当前‘稳预期’则是从购房消费需求的角度进行的。”严跃进分析称，稳预期就是希望购房者对房地产市场有信心，减少观望积极入市。这也要求各地加强政策的正面引导和支持，积极创造良好的舆论氛围。
　　静待新政落地
　　此外，作为政策的“执行者”，商业银行也面临两难境地。
　　“目前还没有接到下调通知，不是很清楚，再等等吧。”面对记者问及存量房款利率新政是否已落地执行，郑州某银行个贷经理对记者如是说。
　　在记者对其他城商行的采访中，所收到的反馈信息基本也都是在密切关注政策动向，积极与客户做好沟通与对接，如果有正式方案落地也会及时跟进并贯彻落实。
　　“现在基本上每天都有客户来咨询能不能下调存量房贷利率，我们也在等行里通知。”一位国有银行北京个贷中心经理对记者表示，“如果监管下发指导意见，那肯定是要立即执行，我们也会第一时间通知到客户的。”
　　另一位股份行个贷经理在接受记者采访时表示，“我们也在密切关注如何调降、怎么调降等问题，待相关政策明确落地后我们会严格执行相关要求。但现在的情况是，各家银行都在观望中，都没有收到明确规定。”
　　但也有部分银行个贷经理对记者表示，“房贷客户是银行的优质资产，调整利率后银行的利润空间将被压缩，而且还会面临客户流失的窘境。”
　　尽管如此，招联金融首席研究员董希淼分析表示，降低部分存量房贷利率，具有“一箭三雕”的积极作用。
　　“一来有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二来有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规‘转贷’行为，为银行留住优质的房贷客户；最后有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。”董希淼坦言。
　　银行息差压力何解？
　　有失就有得。对于银行在利润方面的损失，东方金诚首席分析师王青对《华夏时报》记者表示，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补。
　　“我们判断，存量房贷利率下调有望在三季度启动。为维护房贷市场秩序，如果采用贷款置换方式将限于本行，不会鼓励跨行‘转按揭’。”
　　“未来无论是通过变更合同约定，还是贷款置换，下调存量房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行，如果针对不同存量房贷利率，可设置差异化的折扣比例或降点幅度等。目前最大的不确定性是利率下调幅度。”王青判断，总体上有可能在0.5至1.0个百分点左右的下调空间。
　　据国盛证券研报测算，本次存量房贷利率下调对银行息差及收入影响相对较小。若假设2022年末各家银行存量房贷中执行利率在LPR之上的占比在50%，这部分贷款利率调降60bps，对上市银行息差影响在-4.6bps左右，对营业收入影响约-1.8%。
　　广发证券资深宏观分析师钟林楠在研报中直言，存量房贷利率调整带来息差压力，理论上可以通过降息、降准来解决。
　　“我们理解降息同时也会带来资产端利率的下行；而且央行调整政策利率遵循‘缩减原则’，连续降息会损耗政策的空间，非长久之计；后续降准的概率相对更大。”钟林楠在研报中表示。
　　国盛证券首席经济学家熊园也持有同样的观点。他认为，对银行而言存量房贷利率下调会进一步压缩净息差，可能需要同步调降存款利率。
　　“下调存量房贷利率旨在稳信心、降成本、稳地产、促消费，也有居民资产端收益率下滑等客观因素。鉴于当前银行净息差已偏低，如果大规模下调存量房贷利率，降准降息的可能性将提升、尤其是进一步调降存款利率。”熊园分析称。
（文章来源：华夏时报）