“对我们这些干实体的企业来说，‘工改’就是一场及时雨。”
　　创业16年，杨志亮总算在今年6月购下了一套自己的厂房——正是中山通过“工改”新建的外沙科创城。
　　近一年多来，杨志亮发现周围不少朋友都入驻了中山“工改”而来的厂房。
　　这是一个趋势。当前，越来越多制造业企业在中山买地购厂，“工改”地块在市场上“火”了起来。外沙科创城的销售总监张淑梅对此同感：“很多企业家都是互相介绍过来购厂。”
　　从2022年1月4日中山正式打响“工改”攻坚战算起，“工改”已经在中山推进了一年半。来自各界的观望、评价、讨论，也此起彼伏地持续了超过一年半时间——“工改”能否成为中山经济再度崛起的关键变量，一直是各方关注的焦点。
　　今年上半年，中山实现GDP增速5.5%，位居全省第四，在珠三角仅次于深圳；工业投资增速达50.8%，排名全省第二。
　　中山，打了个“翻身仗”。
　　或许有人要问：这当中，“工改”的成效体现在哪？
　　8月23日，中山市召开2023 年上半年全市“工改”工作总结会，透露了一组数据：“工改”以来，中山已拆除整理超2.3万亩低效工业用地，新招引企业147家、服务本土企业221家、预计推动新增投资近850亿元。
　　“都说要推动传统企业持续升级，‘工改’就是中山传统制造业改造升级的胜负手。”在半年全市“工改”工作总结会上，中山市委书记郭文海如是强调。
　　从这一年多的成果来看，“工改”对中山最大的改变，不在于经济增长的“果”，而在于高质量发展的“势”。
　　谁取代了旧工厂？
　　从华中路拐进赤岗路，就进入到小榄镇永宁社区“工改”腾挪园。
　　靠近路边的一栋7层层楼厂房的一楼内， 70米的全自动生产线正在加工轻薄的商用卷纸。而当生产线来到墙壁前，路径则“转向”为90度垂直于地面，平行于墙面的生产线穿过屋顶与墙面之间预留的空隙来到二楼，将一楼的产品传输到这里继续进行自动切割及包装。
　　一楼生产线的边上，只站着两位工作人员不时地调试设备。
　　这间1万平方米的厂房属于广东美宣卫生用品有限公司，该公司也是首家搬进园区的规上企业。
　　公司负责人李滟曾因过去旧的锌铁棚厂房高度无法满足生产线布置、周边又无合适新厂房，心生离开中山的想法。
　　让他打消这个念头的转机，是永宁社区将同样是单层锌铁棚的园区改建成了高标准厂房。这让李滟的公司不仅有地落脚，还实现了2倍的年产值提升。
　　永宁社区的转变，是中山村镇低效工业园近一年多的缩影。“工改”至今，超2.3万亩低效工业用地被拆除整理。大片低效且存在隐患的锌铁棚不在，取而代之的，是全新的高标准厂房，以及适宜连片开发的大面积地块。
　　一方面，高标准厂房解决了制造业企业增资扩产的难题，而且“拎包入驻”式的配套，也为成长型企业提供了更多便利。
　　由于“工改”政策允许达到一定条件后分割销售厂房，不少企业在自行“工改”后，除了将一部分空间用来增资扩产，还将多余的空间出售、出租给其他企业，并优先选择与自身产业相匹配的上下游企业，由此形成小型的产业生态，也就是常说的“上下楼就是上下游”。
　　位于火炬开发区的联速·两岸科创园（下称“联速园区”），便为这一概念“现身说法”：中山市立科硅胶制品有限公司董事长王先为介绍，公司主要从事医疗器械生产，在中山扎根10年，作为产业链主体搬迁至联速园区后，供应链商家也跟着自己在这里买下了厂房。坐在王先为一旁的园区老业主——汉通激光设备有限公司董事长林晓聪也很高兴多了一家上下游伙伴：“他们能够使用我们的设备，节省了一笔成本，大家可以双赢。”
　　另一方面，连片工业用地也吸引了制造巨头和产业集群，这是培育和完善产业链的一个过程。
　　今年4月，投资30亿元的三花新能源汽车零配件生产基地花落中山市智能家电产业园黄圃港片区。在另一边，一年前还是大面积低效厂区的智能家电产业园大岑片区，如今已完成了1061亩的连片土地整备，正式对外供地，签约了12家家电领域的专精特新、行业“单打冠军”企业，已有6个项目动工建设。与顺德容桂一河之隔，中山的智能家电产业集群正进一步迈向“北融”。
　　“不要简单地说上级有规定就不去尝试，因为低效工业园改造本身就是一场改革。”郭文海强调，“改革，就是遇到新问题去解决，破旧立新。如果上级的政策都吻合了，那叫落实，不叫改革。”
　　正因为有改革的强大动力，才涌现了一线成百上千个案例：
　　还有更多的案例：新能源巨头明阳电气的增资扩产项目在清洁能源主题产业园（翠亨新区）动工，厨电产业龙头华帝股份的厨电数字化智能化产业园项目在小榄镇永宁社区连片“工改”地块奠基，半导体产业园所在的三乡镇一次性签约超110万元投资的6家企业项目……
　　中山“工改”，改出了制造业企业增资扩产、做大产能的信心。
　　企业为什么支持？
　　“我算了一下，我们新买的这栋厂房以后每个月的按揭，和正在租用的两个厂区每个月的租金差不多，那倒不如买一栋属于自己的厂房。”
　　杨志亮算了一笔账：自己所经营的位于坦洲镇的中山市创宇塑料制品有限公司，租金单价约20元/平方米，一个月光在租金上就需要投入约11万元。于是，公司以4100元/平方米的单价购下了神湾镇外沙科创城的一栋4层厂房，面积共3700平方米。在杨志亮的计划中，公司在全部搬至新厂房后，一方面开始在过去纯加工的基础上增设研发环节，另一方面投入200万元布局自动化生产车间，并优化过去两个厂区、两套班子的企业管理架构。
　　“‘工改’是个好事，因为无论是售还是租，‘工改’都是把一批新厂房推向市场，既可以冲击原先租赁市场的高租金情况，也让像我们这种之前很难购置厂房的小体量企业有机会购厂，而且可以按揭支付。”杨志亮说，“工改”解决了制造业企业家们的痛点：为中小制造企业压低租金成本，为有能力买地购厂的企业供应有产权的土地空间。
　　有两组数据值得关注——
　　一是根据中山市公共资源交易平台统计，中山2022年推动“工改”后，全市当年成功出让的工业用地为67宗，为近年来最多。今年截至8月11日时已出让了50宗工业用地，几乎与近5年（2018年-2022年）平均每年出让宗地的数量持平。
　　数据之下，是来自基层一线的案例与实践：黄圃镇大岑村从5月末第一家企业拍下土地开始，不到3个月就成功出让7宗工业用地，而黄圃镇全镇近5年（2018年-2022年）平均每年也只出让了不到4宗工业用地。雪乐电器公司率先落户智能家电产业园（大岑片区），负责人潘宏为一家三代人圆了创业购地的梦，他的父母尤为激动：“终于可以在自己的土地上建自己想建的厂房。”
　　结束租厂的漂泊、获得购厂生产的安定，是不少制造业企业家的夙愿。
　　“企业想要做大，一定要有自己的厂房。”广东思诺得环保科技有限公司董事长卢海洋非常坚定。其公司规模从2000万元扩大到近3亿元，仅用了一年多时间。
　　而这样一家潜力十足的企业，却差点因为没有符合发展需求的厂房而离开中山。
　　今年7月，位于沙溪镇的思诺得智能制造工业园封顶，没了后顾之忧的卢海洋把行程安排得满满当当——带着公司的产品奔赴世界各地参展，推动企业进一步做大做强。
　　作为火炬开发区联速园区的开发方，中山市澄品实业有限公司董事长罗云坦言，对于中小企业而言，拿地、卖地都十分困难，“而‘工改’给他们一个置业置厂房的最好机会。”罗云说，由于联速园区设计了多种层高与面积组合的厂房、分层出让，匹配各类企业的需求，因此当项目开售时，有刚需的企业家都非常踊跃。
　　这说明，中山推行“工改”以后，全市国有工业用地出让数量明显增加，中山再造产业空间已初见成效。
　　第二组数据，是来自据官方的统计数据。南方+记者了解到，中山市2022年工业厂房平均租金为15.7元/平方米·月，2023年这一数字已下跌至15元/平方米·月，跌幅约4.4%。
　　部分镇街趁热打铁，掀起了整治抬高工业成本的“二房东”的热潮。
　　例如，位于古镇镇的中山市金宝斯灯饰电器有限公司（下称“金宝斯公司”）是一家规上企业，公司总经理王平透露，由于过去从“二房东”手里租下的厂房相关费用过高，企业发展计划迟迟未有进展。
　　“二房东”对实体制造企业的压榨，让当地政府出手了：他们立刻清退了企业所在村级工业园的“二房东”，效果立竿见影：租金单价（含公摊费）下降了15%。金宝斯公司随即租下了整栋厂房。
　　这说明，一批“工改”高标准厂房进入市场，“工改”前厂房供不应求的状况得到改善，部分镇街的工业厂房租金涨幅缓和甚至下跌。
　　中山“工改”，改大了制造业空间，改低了“二房东”所控制的厂房租金。
　　村集体获得了什么？
　　南外环与105国道交会处，一辆辆货车从沙溪镇虎逊村的秀山工业区驶出。
　　“我们也很想改，正在做规划！”看到别的村通过“工改”让村收入翻倍，沙溪镇虎逊村党委书记王健行也有了信心。
　　虎逊村2022年的村集体收入为3460万元，相比起先进村，仍有很大的上升空间，王健行很想通过“工改”的机会，让村里的服装、红木、物流等产业升级，并引入更高端的产业。
　　对于尚未“工改”的村集体，“工改”有着让村经济再上一个档次的吸引力。那么对于已经经历了“工改”的村集体，其利益又是如何获得的？其核心在于亩均效益的倍增，即让过去低产低效的村集体建设用地，发挥尽可能大的价值。
　　五桂山街道桂南村党总支书记谢家和介绍，村内参与“工改”的60亩地块，过去单层锌铁厂房面积不到2万平方米，且租金单价仅7元/平方米，每年租金收入不过150万元。
　　而通过“村企合作”模式进行“工改”后，村不仅可以获得一笔土地补偿款，合作公司还将为村建设约6万平方米的高标准厂房，其中3万平方米交由合作公司长期无偿使用，另外3万平方米由合作公司负责兜底招租和物业管理，期限10年，前5年租金约360万元/年，后5年约420万元/年。
　　那么，站在村居的角度，决心“工改”是为了提高租金收入，而站在企业的角度，支持“工改”是为了降低租金成本，“工改”会成为双方的“零和博弈”吗？
　　容积率的提升，是解决这一矛盾的钥匙：大批过去容积率不到1.0的村建设用地，在“工改”后提升容积率至3.0以上甚至更高。相同面积的一块土地，即使厂房租金单价不变，在顺利出租的情况下，总收入也会因建筑面积总数倍增而倍增。
　　例如，小榄镇永宁社区“工改”腾挪园的前身锌铁棚厂区，容积率仅约0.7，租金约17元/平方米月；改造后，容积率约3.0的7层高标准厂房的平均租金反而低至约15.5元/平方米月。另一方面，由于建筑面积翻了4倍，村集体的租金收入预计增加至3600多万元。
　　在“工改”中，也有一些村集体将村集体用地转为国有用地支持“工改”。土地被政府收储，村民又能获得什么？南方+记者在走访调研过程中，发现了两个案例：
　　一个是黄圃镇大岑村，当地采取了“现金+物业+车位+建设期租金损失补贴+返租厂房租金”的补偿模式，涉改造村民除了现金补偿外，其他的各项收益每股将有7000多元/年。
　　一个是南朗街道华照村，该村麻东经济合作社通过“物业置换土地”的方式，在土地容积率提升后，将一部分土地交由政府或企业统一招商，另一部分配建高标准厂房的物业，村集体年收入也将从每年约30万元增加至约350万元，收入增加10倍以上。厂房建设期间，村集体还能持续获得原本的厂房租金。
　　当然，上述两个村居的实践也不会是孤案。“八仙过海，各显神通”，各镇、各村因地制宜，发起空间革命，亩均效益倍增，是政府、企业、村集体“三赢”的结果。
　　短期来看，通过“工改”，政府、企业、村集体必有至少一方让利。长远来看，三方必定共同获益。
　　中山“工改”，改变了村集体收入的传统依赖路径。
　　谁在入驻新厂房？
　　如果按华帝厨电数字化智能化产业园约22万平方米的建筑面积计算，1672万平方米相当于76个华帝项目的体量——据统计，中山全市的“工改”项目已累计完成超1672万平方米的规划报建建筑面积。
　　根据规划，到2024年底时，拆除整理的低效工业用地面积预计约6万亩。
　　“工改”腾挪出来的空间体量，由谁来“消化”？
　　从过去的现实状况看，中山存在大量拥有土地产权的私人私企，自改的“工改”项目较多，其改造方向大多为满足企业自用，并分割出售多余的厂房给其他中小制造企业。在目前的“工改”项目中，对中小制造企业更友好的高标准厂房较多，中小企业也是进驻“工改”新空间的一批主力军。
　　那么，这批高标准厂房能够引领中山产业新空间的升级吗？
　　“新区的‘工改’走到这个阶段，必须要有突破，否则很难走下去。”在近期的一场中山“工改”深调研座谈会上，翠亨新区“工改”工作负责人表示，只有通过“工改”，让政府能够储备更多连片土地、招大商，才能承接高端项目，做强、做实深中经济合作区。
　　“如果只建造高标准厂房，不太匹配目前的发展形势，所以我们迫切需要解决国企融资、一二级联动开发等问题。”该负责人提出，“工改”的目的，最终都指向整备连片土地、招引大项目这条路。
　　当时，坐在另一头的中山市人大常委会副主任、市工改指挥部副总指挥陈晖东表示认同：“‘工改’的目的绝不是建一大批高标准厂房。”
　　中山市、镇对“工改”的规划，无不透露着一个信息：“工改”更需要推动大面积连片地块的整备，为像明阳电气、华帝股份、三花控股、欧普照明等这样的头部企业预留空间，领跑全市制造业。
　　在今年签约的几单重磅合作中，明阳电气、华帝股份等项目均直接使用了通过“工改”腾挪而来的地块；三花控股、欧普照明、广东医谷、新迈奇等项目所使用的地块虽不直接来自“工改”，但这些项目的落地，对当地的连片土地整备提出了更高的要求，三花控股便是直接落地在中山市智能家电产业园内。
　　具有研发、制造、流通等综合竞争力的链主企业，其头部领跑效应非中小企业以量可取代。为招引头部企业及其产业链配套企业，连片土地必不可少。
　　据统计，中山目前已通过“工改”整备出了49块百亩以上的连片土地，总面积超9300亩；十大主题产业园内的“工改”拆除整理项目共285个，面积接近9800亩。
　　中山“工改”，改出了新产城空间。
　　为何加盟“中山制造”？
　　艳阳高照的一个周末，几辆粤B牌照的轿车驶入了位于中山市小榄镇泰业路上的绿金湾高端环保共性产业园（下称“绿金湾园区”）。
　　从车上走出的几位五金领域的企业家，带着各自公司的环保问题来参观厂房，希望在这里找到理想中的方案。
　　自开年以来，到绿金湾园区看厂的外地企业就络绎不绝。
　　产业园投资方负责人、广东粤江置业投资有限公司董事总经理廖瑞斌，是深圳市表面处理行业协会联合创始人兼副会长。一年多以前，他下定决心，带着团队进驻小榄镇，投入这座环保共性产业园的开发工作。
　　“一期即将试投产，到今年年底基本成型，明年年底二期建成，到时候，大家就会见到我们的全新产业形态。”廖瑞斌说。
　　绿金湾园区的这一隅，曾出现在7月9日中央电视台《新闻联播》长达2分25秒的画面中，并在当晚过后引起各大媒体转发，“工改”成为中山继深中通道后的又一现象级的被讨论的话题。
　　优质的空间留给合适的企业，来自各地的制造业强手在中山百花齐放，当地经济发展才能持续繁荣。
　　以中山南部的三乡、神湾镇为例：今年上半年，两镇GDP增速均高于全市平均水平，工业投资增长数据也很亮眼。同样引人注目的，是它们充分“南联”的“工改”项目。
　　“澳门的中药品牌是很成熟的，但是澳门土地资源有限。‘工改’给了我们澳门企业一个机会去开拓大陆的重要市场。”刚毕业不久的方俊濠跟随父亲来到中山，出任中山市龙耀实业投资有限公司总经理一职，负责中山市古鹤中医药综合产业园的运营工作。通过与其他广东龙头药企和港澳合作方在中药材供应链管理服务、产品渠道服务等领域开展合作，他们将在古鹤村打造一个集中医药大健康研发、加工、生产、包装、仓储物流等全产业链于一体的创新型综合产业园。
　　今年5月，位于珠海斗门区的珠海普奥光电科技有限公司，购下了神湾镇外沙科创城位于4楼的近1200平方米的厂房。“我们既想购买自己的厂房，也想有良好的园区运营环境，所以一直在关注周边的科创园。”总经理顾连军对比了湾区多地厂房，最终相中了单价约3700元/m²的外沙科创城，并透露周边厂房均价在4500元/m²左右。顾连军算了下，从原厂址到外沙科创城，开车只需要花费30分钟左右。如今，外沙科创城一期已经完成全部招商，一、二期项目成功与79家企业签下购厂协议，其中包括13家珠海企业，以及若干来自深圳、惠州、东莞等地的企业。值得一提的是，外沙科创城的开发方诚艺公司本身是深圳企业，最终选择将总部搬至中山。
　　放眼中山全市，湾区多地企业正在进一步加盟“中山制造”：6月底，深中经济合作区问世，“1中心3基地”部署在翠亨新区和火炬开发区。黄圃镇智能家电产业园的火热建设吸引了一批顺德企业，顺德项目中山建，促使两地家电产业的深度融合。入驻小榄镇粤深·湾区智谷智能锁产业基地的，不少是来自深圳的规上企业……
　　便利的交通、较低的成本、适宜的环境、完善的产业生态，让中山逐渐成为“商家必得之地”。据统计，中山通过“工改”，新招引了147家企业、服务221家本土企业，预计推动新增投资近850亿元。
　　中山“工改”，改出了新的制造业“盟友”。
　　解放了什么思想？
　　“‘工改’对于中山，实际上是一场思想解放运动。”
　　中国国际经济交流中心首席研究员张燕生认为，中山需要思考如何通过土地存量改革，形成与高质量发展相匹配的体制机制。
　　“工改”至今，中山追寻高质量发展的思想观念有什么转变？
　　答案还是在“工改”的现场。
　　8月8日，中山市南区街道“工改”项目慧昌工业园奠基建设，而项目地块此前并不符合省“三旧”改造标图入库的标准，按理来说并无资格参与“工改”。
　　“低效不低效，不是政策说了算，是市场说了算。”中山市委书记郭文海曾在多个场合提到。在实际操作中，部分企业产值的绝对值并不算很低、产能并不算落后，或是建设时间在2010年及以后。中山选择完善政策、放低门槛，允许这些企业参与“工改”的原因，更多是出于企业自身的实际发展需求。
　　这种思路，透过中山近年来的一系列动作可以得到印证：
　　市场上有企业存在空置厂房、部分中小企业有购买厂房的需求，于是工业物业分割销售政策应运而生；
　　企业在落地过程中曾因流程繁琐、消耗时间较长而产生损失甚至流失，“工改”审批步骤于是“拦腰”砍掉一半，审批效率提升7.5倍，全市建设项目更是实现了常态化的“拿地即动工”；
　　企业曾因历史遗留问题导致用地手续不全、无法进一步报建新的厂房，中山便出台了通过“工改”完善用地手续的政策，在直面了历史遗留问题的同时，解决了企业当下的燃眉之急……
　　促活求变，更多的机制体制改革在发生。
　　今年6月，《中共广东省委广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意见》发布，提出增强工业园区带动县域经济发展能力。此前发布的《关于实施“百县千镇万村高质量发展工程”促进城乡区域协调发展的决定》提出发展壮大县域经济，其中也包括壮大工业经济，推进工业入园。
　　对于村镇分布广泛的中山而言，“工改”成为全城推进制造业当家、“百千万工程”的重要举措：村集体的建设用地，可实现从“资产”到“资本”的转化；村集体的土地资源，可成为撬动制造业在乡村的发展动力。
　　郭文海强调，“工改”是中山推动“百千万工程”的大道，是“百千万工程”这盘大棋中的“关键一子”，必须落好。
　　最近，中山提出了“百千万工程”的“1388”行动，第二个“8”即“兴村八项行动”，其中一项则是实施“三块地”改革行动：深化农村土地制度、集体产权制度、新型农业经营体制、城乡融合发展体制机制等改革，大力探索全域土地综合整治，破解农地“碎片化”问题。
　　此前出台的《中山市深入推进土地节约集约利用改革实施方案》也曾提到，中山将试点开展集体经营性建设用地入市用作工业、商业项目，推动农村集体资源要素活起来。
　　可见，针对过去村建设用地的产权归属、征收、闲置、碎片化等问题，中山正探索既保护村民利益、又符合市场运作逻辑的路径，如今“村企合作”等“工改”模式就是一个尝试。
　　中山“工改”，改出了新的政企合力、市镇同心。
　　中流击水遏飞舟
　　“推进会就是要交流好的做法，研究遇到的问题。”
　　在8月23日召开的半年工作总结会议上，面向镇街的“工改”干部，郭文海以“现场办公”的形式再次和全市各部门、镇街干部开诚布公。
　　和普通的总结会不同，这次的大会采用圆桌座谈的形式，市镇领导面对面讨论“工改”目前的亟需解决的问题。
　　“我们希望市里能够尽快出台改造权公开出让的支持政策。”针对整备连片土地的现状，翠亨新区相关负责人率先提出了自己的需求。
　　“我认为翠亨目前探索的方向没错，只要有利于连片收储，省里政策可以尝突破，这就叫改革。”郭文海交办市“工改”指挥部落实研究。
　　很快，镇街干部们开始了持续的“抢麦”环节：
　　“希望市里可以给予资金支持，加快我们的收储。”
　　“希望可以给多宗归一的奖补政策打个补丁，规划指标统一调配。”
　　包括资金支持、政策完善、规划指标、部门协调等推动落地过程中出现的细节问题，郭文海一一回应，要求相关部门研究部署、推动落实。
　　有了思路，就不愁方向；有了行动，就不怕困难。
　　过去一年多，中山全市上下以日夜兼程的勇气和毅力，将新一轮“空间革命”写在大地上，为全省“粤产粤优”探索提供经验。不久前，“工改”以大篇幅登上中央电视台《新闻联播》，足以可见中山的改革引起广泛关注，其样本意义，也得到充分剖析。
　　然而不得不承认的是，当下横在中山这座制造业城市面前的，仍然是历史性的、结构性的挑战，产业生态、产城空间布局、城乡协调发展等问题非一朝一夕能够清理。
　　令人振奋的是，一年多来，中山创造了一个又一个不可能：摘牌制造业项目最快5分钟动工、工业园亩产呈数倍甚至数十倍增长、签下多笔百亿级制造业合作协议……“工改”已然为中山初步打开了高质量发展的新局面、创造了制造业当家的新动能。
　　如果说一年半前“工改”大幕拉开时，中山点燃了“凤凰涅槃”的决心，那么行舟至半，经历500多个日夜的探索创新，中山坚定了“行稳致远”的信心。
　　“‘工改’的路我们越走越清晰，‘工改’是我们推动高质量发展的大道。”正如郭文海所言，在推动城市和产业转型升级这条路上，中山找到了一把钥匙和切入口，这把钥匙就是“工改”。
　　中流击水遏飞舟。
　　改革的道路上，总是充满各种可以预见和难以预见的风险，总是要攻克大大小小的难题和挑战。但总有不惧风雨的勇气、不畏艰险的力量，汇聚成推动中山奔涌向前的历史潮流。
（文章来源：南方+）