近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。
　　《中国经营报》记者了解到，本次《通知》提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
　　“8月末，三部委联合推动首套房‘认房不认贷’政策落地，稳定市场预期，若地方加快执行，将有助于促进‘金九银十’购房需求释放。”中指研究院市场研究总监陈文静分析称。
　　支持改善需求
　　此前多地执行的“认房又认贷”政策，是指如果购房者有“卖一买一”的置换需求，但由于购买第一套住房时曾使用过购房贷款，即便已经还清了购房贷款，但因为有贷款记录的存在，再次置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。
　　如今，随着房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策成为大势所趋。
　　今年7月底，住建部部长倪虹召开企业座谈会，即提出要进一步落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
　　在本次《通知》中，进一步明确了“认房不认贷”的政策落实。《通知》指出，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
　　家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。
　　此外，《通知》还强调，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。
　　据住房和城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
　　“优化首套房‘认房又认贷’政策为‘认房不认贷’，对于外地有过贷款记录本地无房及‘卖一买一’的置换需求来说，首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策在降低家庭购房门槛的同时，也降低了购房成本。”陈文静分析称。
　　陈文静还表示，根据中指监测，目前一线及个别二线城市仍执行首套“认房又认贷”政策。《通知》中明确指出将政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地。对于一线城市而言，同样存在政策预期，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。
　　延续税收优惠政策
　　与此同时，为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局、住房和城乡建设部三部门印发了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》），从税收方面给予优惠政策。
　　《公告》指出，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
　　据了解，《公告》中所称的现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房和城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
　　而享受《公告》规定优惠政策的纳税人须同时满足两个条件。其一，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。其二，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
　　“在2022年9月底，财政部、税务总局发文明确1年内换房缴纳个人所得税的退税优惠时间至2023年年底。此次，三部委发文是与前序政策的有效衔接，1年内换房退个税政策有助于降低购房者置业成本，更好地支持换房需求释放。”陈文静指出。
　　陈文静分析表示，整体来看，在7月24日中央政治局会议满月之际，多部委接连释放政策利好，为市场注入了信心，有助于稳定各方预期。相较于以往，此次政策更加细化和具体，明确推进首套住房不认贷、延长1年内换房退税优惠，为各地政策执行指明了方向，若核心城市政策在“金九银十”之前落地，将有望带动市场销售好转恢复。
（文章来源：中国经营网）