“太感动了！存量房贷利率终于要降了！”
　　8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局重磅官宣，降低存量首套房贷利率。消息一出，市场沸腾，有网友戏称“这是不亚于过年的好消息”。关于存量房贷利率调降的话题，也登上各大网站热搜。
　　国有大行随之带头回应，称正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作；河南、北京、上海等多地人民银行也发布通知，公布辖内各城市首套房贷利率下限。
　　激动过后，诸多疑问也随之而来。存量房贷利率到底能降多少？各地的执行标准是什么？申请的时候，会出现像提前还款时的排队情况吗？
　　调降存量房贷利率引热议，
　　涉及贷款规模或达25万亿
　　根据人民银行与国家金融监督管理总局发布的通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
　　简言之，就是存量房贷利率真的要降了，2023年9月25日起可以申请。
　　此重磅消息一出，迅速占领各大媒体头题，并在多个社交平台刷屏，引起讨论热潮。
　　“千呼万唤始出来，存量房贷利率终于要降了！” 郑州市民李女士告诉大河财立方记者。2021年李女士购买了个人首套住房，当时的利率为5.88%，接近6%的高岗。没想到自去年以来，房贷利率开始持续降低，近期更是一路降到了3.7%。短短两年200多个BP的差距，令她十分心塞。
　　与李女士有着类似经历的购房者，不在少数。公开报道显示，据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。
　　中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人在答记者问时表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
　　有接近监管的有关人士在接受媒体采访时预计，此次调整后，购房者财务负担会有明显下降，利率平均降幅约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。
　　多地公布首套房贷利率下限，
　　仍存诸多问题待解
　　不过，激动过后回归理性，疑问也随之而来。
　　通知明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。同时表示各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
　　这就意味着，每个地区、每家银行的最终执行标准都有可能有所不同。
　　“各地的执行标准到底是什么？”“如何能申请到通知所指的利率政策下限？”“各家银行的实施方案是什么？”“申请的时候，会出现像提前还款时的排队情况吗？”
　　针对上述焦点问题，自昨晚（8月31日）开始，国有大行牵头，股份行、城商行陆续跟进，纷纷发布公告回应称，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作，后续具体操作指引及相关事宜拟通过银行官网、网点、微信公众号等渠道公布。
　　9月1日，河南、上海、北京、深圳、吉林、天津、江西等多地人民银行也发布通知，公布辖内各城市首套房贷利率下限。其中郑州地区，2019年10月—2022年5月期间发放贷款，利率下限为LPR+5基点；2022年10月—2023年1月期间发放贷款，利率下限为LPR-20基点；2023年1月至今，利率下限为LPR-50基点。
　　不过大河财立方记者也注意到，多地公布信息仍有诸多待解之处。例如，计算调降利率时，是按照原贷款发放时的LPR还是当前最新的LPR？2019年10月份之前签约的存量客户如何执行？固定利率转LPR部分存量客户的执行标准是什么？
　　带着这些问题，大河财立方记者走访了郑州地区多家银行，各行均表示正在商议具体执行方案，何时调、如何调、怎么申请的具体政策尚未出炉，请广大客户耐心等待。
　　“调降存量房贷的通知来得比我们想象中快，也需要给银行一些准备时间。”某城商行业务人员告诉记者。
　　根据通知，9月25日前，银行可进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。
　　多家银行下调存款利率，
　　存量房贷调降对银行影响几何？
　　存量房贷利率调降之后，对银行影响有多大？
　　中信银行在中期业绩发布会上做了一个预计：按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BP，对全行业净息差影响大概是0.9BP～1BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元，这部分按揭每降低10BP，将会影响贷款收益大概6亿元，影响净息差0.8BP。较行业整体影响来看，该行有部分优势，保持谨慎乐观。
　　在中金公司看来，存量按揭降息对银行负面影响有限。综合来看，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成一定影响，但提前还贷减少、后续可能的存款利率下调有望对负面影响进行充分对冲；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。考虑到此前市场对存量按揭降息存在一定预期、估值仍位于历史底部、后续稳增长政策有望形成支持，对银行股表现保持积极观点。
　　“降低存量房贷利率是遏制提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利条件。”光大证券固收研究首席分析师张旭向大河财立方记者表示，对于银行在利息方面的损失，人民银行可以给予一些政策激励。例如，设立结构性货币政策工具，对于商业银行符合条件的降息，按实际降息金额给予等额或部分的资金激励。再如，可以对降息达到要求的商业银行给予定向降准支持等。
　　大河财立方记者注意到，银行已有行动。9月1日起，多家银行宣布下调存款挂牌利率。其中，中、长期定期存款挂牌利率普遍下调10—25个基点。
（文章来源：大河财立方）