财报披露季收官，据财联社梳理，从A股上市房企披露的半年报来看，房企的资产负债率及偿债能力等指标有所改善。但8月，房企的销售规模仍在走低。同时，民营房企的债券融资情况仍不乐观，1-8月，民营房企仅发行债券362.25亿元，占比3.77%。分析指出，房企信用风险的改善不仅需要融资支持政策，也需要销售有实质好转。近期，民营房企融资的支持力度不断加大，房贷政策也开始松动。
　　销售仍在探底，负债率与偿债能力有所改善
　　根据中国房产信息集团（CRIC）的数据，8月，百强房企业绩规模延续下半年以来的低位，保持同环比双降。具体来看，8月百强房企实现销售操盘金额3430.1亿元，环比降低1.3%，同比降低33.9%，同比降幅较上月仍在进一步走扩。1-8月百强房企累计实现销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%，降幅较上月扩大3.7个百分点。
　　8月，逾7成百强企业单月业绩同比降低，近半数百强房企同环比双降。8月有22家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%，其中有10家百强房企业绩环比降幅超50%，另有28家百强房企业绩环比降幅在0-30%之间。也有一些企业的业绩表现相对突出，21家百强房企单月业绩环比涨幅大于30%。中海地产、华润置地、建发房产、龙湖集团、金地集团、越秀地产、大华集团、国贸地产等房企8月均实现了单月业绩环比增长。
　　CRIC研报指出，政策层面虽利好不断，但市场需求和购买力透支、行业信心不足，在供需两端制约之下，楼市复苏动能不足，企业整体去化压力仍未得到缓解。压力给到接下来的9月以及四季度，企业需要加强供应，强化营销力度以提振成交去化。
　　若从半年报来看，根据Wind数据，A股房地产管理和开发行业上市公司上半年合计营收9739.09亿元，同比增4.92%；合计净利润392.83亿元，同比增2.07%；净资产收益率为2.63%，较上年同期升1.16个百分点；毛利率为17.99%，较上年同期降1.07个百分点；净利率为5.6%，较上年同期升1.42个百分点。
　　资产负债情况方面，若以A股上市房企半年报为样本，房企负债率有所压降，偿债能力小幅提升。根据Wind数据，上半年房地产管理和开发行业总资产10.5万亿元，同比降19.52%；总负债8.05万亿元，同比降22.0%；资产负债率为76.68%，上年同期为79.12%。短期偿债能力方面，流动比率为141.23%，上年同期为133.98%；速动比率为51.14%，上年同期为46.62%。
　　现金流量方面，上半年房地产管理和开发行业期末现金8535.03亿元，同比降15.21%；经营活动现金流量净额为1192.62亿元，上年同期为706.79亿元；投资活动现金流量净额为-440.24亿元，上年同期为-492.1亿元；筹资活动现金流量净额为-1239.83亿元，上年同期为-1183.11亿元。
　　营运能力方面，上半年房地产管理和开发行业资产周转率为0.09%；净营业周期为39.64天，上年同期为43.73天；存货周转天数为1218.94天，上年同期为1469.96天；应收账款周转天数为39.64天，上年同期为43.73天。
　　今年民营房企债券发行占比仅3.77%，信用风险改善需融资和销售两端发力
　　不区分上市与非上市，从整体房企债券融资额（不含美元债）来看，据企业预警通数据，8月房地产行业发行债券1293.37亿元，偿还1102.56亿元，实现净融资190.81亿元。今年1-8月，房地产行业共计发行债券9608.92亿元，而去年1-8月房地产行业共发行债券8577.76亿元。
　　图：房企债券净融资情况
　　（资料来源：企业预警通，财联社整理）
　　1-8月，国企发行人仍占据绝对主导地位，民营企业仅发行债券362.25亿元，占比3.77%。分评级来看，AAA级房企发行债券5813.62亿元，占比60.50%；AA+级发行债券2353.89亿元，占比24.50%；AA级发行债券1155.22亿元，占比12.02%。分期限来看，房企发行1-3年期的债券最多。1年以下发行2795.78亿元，1-3年期发行3678.89亿元，3-5年期发行2408.23亿元。
　　兴业研究认为，房企融资整体承压，除民营房企外，部分国有房企销售也现疲态，信用风险的改善不仅需要融资支持政策，也需要销售有实质好转。从销售端来看，已出险房企销售全面下滑，未出险房企销售分化，其中，多数民企权益销售金额同比下滑，个别国企销售金额也显疲态。
　　7月以来，对房企特别是民营房企融资的政策支持不断加力。中指研究院企业研究总监刘水认为，8月27号证监会指出，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。8月30日，央行举行金融支持民营企业发展工作推进会再次特别强调，保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，表明监管部门将进一步加大力度支持房企发债及股权融资，呵护及提振房地产企业融资环境持续提升。
　　而为了扭转销售的颓势，房贷政策也开始松动。8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。中债资信企业与机构部总经理孙静媛认为，从政策影响看，上述政策组合既有助于降低居民购房门槛及购房成本，促进刚需、刚改购房需求释放，又有助于减轻居民还贷压力，促进消费。叠加此前“认房不认贷”已有核心一线城市广州、深圳及强二线城市武汉、厦门等积极落地，预计将一定程度促进购房需求释放，效果最快有望于“金九银十”显现。
（文章来源：财联社）