“到现在还没来得及吃午饭，上午带看了5组客户，好久没这么忙了。”9月2日下午两点半，在徐汇区蒲汇塘路附近的一家连锁中介门店，房地产中介李浩（化名）向《中国经营报》记者感慨道。
　　继广州市、深圳市之后，上海市成为第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。9月1日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称“《通知》），执行购买首套房贷款”认房不用认贷政策措施，自9月2日起执行。
　　新政策的实施，为提振楼市消费信心注入了一针“强心剂”。张新（化名）在上海市工作已有6年多，由于在老家江苏省南通市有过贷款记录，此前要想在上海市买房只能算二套房，首付需要七成。“我和老婆加上双方父母支持，也就能凑出300万元首付，按照老政策只能买总价不到430万元的房子，现在可以选购总价850万元左右的房子，可选择性一下子大了很多。”张新表示。
　　易居研究院研究总监严跃进分析认为，“认房不认贷”政策有效地降低了购房者的入市成本，也客观上积极引导市场预期向好发展，对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。当前，正值传统“金九银十”，上海房企在推盘积极性方面明显增加。同时，在政策明朗后，购房者的入市意愿明显增强，购房策略也更加清晰。所以，供需两端已经释放出非常积极的信号。
　　连夜将挂牌价上调30万元
　　《通知》规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
　　严跃进表示，上海市此次积极响应此前住建部等三部门发布的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，充分说明“认房不认贷”政策是当前政策工具箱的重要“工具”之一，各地方也正积极贯彻落实相关精神要求。
　　一石激起千层浪。“认房不认贷”政策正式施行，也让处于低谷期的上海楼市重新热闹起来。
　　李浩告诉记者，政策出台前一天不到5点，店里同事陆续听说上海市可能将实行“认房不认贷”政策。等政策正式落地，店里就陆续有顾客前来咨询，通过电话、微信了解楼市行情的更多。“当天晚上，就有一名房东将一套原先挂牌价600万元的房源提高了30万元。但更多的房东还是按兵不动，希望能借新政尽快出手。”
　　李浩表示，由于门店附近小区大多都是小学、初中“双学区房”，且相关学校在徐汇区处于第一梯队，因此前来咨询的大部分是想要置换学区房的顾客，而新政的实施，可以让这类顾客的首付比例一下子从70%降至35%。
　　中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰告诉记者，上海市出台“认房不认贷”政策，将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录但在本地无房的购房人，此前首付比例为50%～70%，政策出台后的首付比例降至35%，贷款利率从5.25%下降至4.55%。此举将大大降低该类客户的首付压力，可购买地段更好、面积更大的房源，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。
　　据了解，当前上海市一套新房平均总价大概为500万元。在政策前，若以二套房最高首付比例（认购非普通住宅）70%计算，首付款需要350万元。而按照“认房不认贷”新政策，购房者若纳入到首套房的认定范畴，首付款大约需要175万元，首付款减少了175万元，相当于房价款的35%。
　　在房贷利率方面，当前上海市二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万元、30年期等额本息计算，利息总支出约为198万元，月供约为11044元/月。新政策利率为4.55%，利息总支出约为167万元，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。
　　打通楼市企稳复苏“任督二脉”
　　今年2季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。
　　据中指研究院监测数据，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交量已连续两月低于5000套，二手房成交量也已连续4个月低于“荣枯线”。7月底以来，受政策预期影响，上海市二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。
　　“打通上海楼市‘任督二脉’的核心就是要将二手置换环节活跃起来。”镜鉴咨询创始人张宏伟告诉记者，7月，上海市二手房成交量仅1.3万套左右，月均2万～2.5万套才是稳定、健康的发展区间。上海市作为以存量房主导的房地产市场，只有卖一套小的买一套大的，这样置换链条才能转动起来，一二手房市场整体才会有所复苏。
　　在张宏伟看来，若要解决置换链条的痛点，首当其冲是要扶植刚需购房者。今年2～3月，上海市二手房市场表现相对较好，正是因为积压的刚需购房者集中出手，购买90平方米以下的中小户型，“套现”的房东则有了更充足的首付资金进行改善置换，出现了一个短暂的“小阳春”。
　　张宏伟建议，此前，上海市二套房首付比例最高达七成，因此应推动降低二套首付比例，从而改善需求的置业门槛会大幅度降低。加上已经落地的“认房不认贷”政策，上海楼市便能够形成政策“组合拳”。
　　对于未来上海楼市发展前景，严跃进分析认为，9月起，上海楼市交易有望积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。相关银行、中介机构等的业务量也有望得到提振。同时，针对购房者关心的房价问题，购房者购房心态会更加理性健康，房价将有保持稳定的基础和良好态势。
　　“当前至年底这个阶段，上海楼市为企稳阶段，一二手房的成交量会伴随着政策‘组合拳’的利好，以及年底各家企业冲刺销售业绩等因素而有所回升。”张宏伟预计，从价格方面来看，上海楼市还会出现明显分化，金山、奉贤、青浦、浦东原南汇、宝山北部等远郊项目不排除仍然会“以价换量”，甚至徐泾等外环沿线供应量比较大的板块也会面临一定的销售压力。
（文章来源：中国经营网）