备受期待的降低存量首套住房贷款利率靴子终于落地。8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）以来，能否享受存量利率调降的利好、利率最低能降到多少、两种申请方式如何选择更划算等问题备受关注。为此，记者多方采访获悉，本次调整虽然只覆盖首套住房贷款，但是否首套是按当前所在城市政策认定，广州2019年10月8日至今申请的个人房贷最低可下调至LPR，两种申请方式差别不大。
　　据了解，多家银行正积极进行各项准备工作，暂定于9月25日开放线上线下服务渠道。
　　焦点1：
　　公积金贷款商业用房贷款均不纳入
　　示例：假设小王在银行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放、按二套房贷款利率政策办理的，而按当前小王所在城市政策初步判断可按首套房贷款政策执行，那么，小王的贷款是符合存量房贷利率调整条件。但如果按当前小王所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，那么小王的贷款是不符合调整范围。
　　如何判定自己的房贷是否属于“存量首套住房商业性个人住房贷款”？
　　根据《通知》，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
　　据了解，本次存量房贷利率下调覆盖的只有首套房贷，二套房贷款不在本次调整范围内。根据工商银行最新发布的相关问答指引，包括两种情况：贷款发放时执行首套住房贷款利率政策；或者实际住房情况符合所在城市首套房标准的。
　　近期，包括北上广深四个一线城市在内的多个城市已官宣“认房不认贷”，即不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要家庭所有成员在本市均无住房，购房均符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。
　　值得注意的是，住房公积金贷款目前不在调整范围内。根据工商银行最新发布的相关问答指引，本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
　　此外，商业用房(含商住两用房)等非住宅型房屋贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。当前为不良的个人住房贷款，银行也暂不支持进行存量房贷利率调整，具体以银行后续公告为准。
　　焦点2：
　　降低存量首套房贷利率，到底能省多少钱？
　　示例：假设房贷客户是2019年10月8日与银行签订的首套房贷利率为LPR+20个基点（按彼时5年期LPR4.85%计算，即为5.05%），那么9月25日后向银行申请存量贷款利率调整，最低可降至LPR。如果9月5年期LPR“按兵不动”，仍为4.2%，那么房贷利率将从5.05降至4.2%，下降幅度为85个基点。
　　那么，降低存量首套房贷利率，到底能省多少钱？
　　根据《通知》，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
　　近日，中国人民银行31个省级分行已陆续公布了近年来首套房贷利率政策利率下限的变化情况。根据广东市场利率定价自律机制公布的历史调整情况，2019年10月8日至今，广州执行的首套房利率下限为LPR。这也意味着，广州的存量房贷利率，调整后的利率不能低于LPR。
　　不过，广州有银行业相关人士强调，具体利率调整幅度需由借贷双方协商确定。兴业银行广州分行也表示，将根据广东省市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
　　记者对比发现，多地公示的首套房贷利率下限历史调整情况中，各地在首套房贷执行利率下限水平上并不一致。其他一线城市方面，深圳2022年5月以来执行的利率下限水平为LPR+30BP；2021年7月24日至今，上海执行的利率下限水平为LPR+35BP；北京2019年10月至今北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55个BP。
　　值得一提的还有，房贷利率于2019年10月才正式换锚至LPR，但政策利率下限却早已存在。目前，仅有上海市分行、深圳市分行、江西省分行、福建省分行和厦门市分行等少数分行公布了2019年10月之前的首套房贷政策利率下限，其他地区则未公示。
　　那么，没有公示2019年10月以前首套房贷政策利率下限的地区应该如何操作；2023年1月以来在因城施策原则下取消首套房贷利率下限的部分城市，这些地区又该如何操作等问题，都还有待商业银行的具体操作细则进一步厘清。
　　焦点3：
　　以“新”换“旧”还是协商变更？
　　根据《通知》，对于符合条件的存量住房贷款，借款人申请降低利率有两种途径，一是变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，二是由银行新发放贷款置换存量贷款。但无论是哪一种方式借款人都必须要向承贷金融机构提出申请，将住房贷款转移到另一家银行是不允许的。
　　那么，这两种方式如何选择？哪种方式对借款人更划算？工商银行相关问答指引提及，对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到客户操作的便利性，工商银行主要采取变更合同利率方式，具体以后续公告为准。
　　此外，无论是哪一种方式借款人都必须要向承贷金融机构提出申请，将住房贷款转移到另一家银行是不允许的。
（文章来源：广州日报客户端）