8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局连续发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，近期呼声颇高的“降低存量房贷”等问题有了官方回应，两份文件被业内认为“含金量高”。
　　与此同时，广州、深圳、惠州、中山等城市宣布执行“首套房认房不认贷”；多家银行下调存款利率；国务院发布《关于提高个人所得税有关专项附加扣除标准的通知》，自2023年1月1日起，提高3岁以下婴幼儿照护、子女教育、赡养老人专项附加扣除(以下简称“一老一小”扣除)标准。这或许在一定程度上释放出一定购买力，也被视作刺激楼市的一项措施。
　　业内人士指出，如果深圳一线等城市兑现政策利好，那么楼市回暖值得期待。
　　存量房贷降利率
　　《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
　　截至目前，已有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、招商银行、广发银行等多家银行发布公告，称正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作，后续具体操作指引及相关事宜拟通过银行官网、网点、微信公众号等渠道公布。
　　哪些房贷可以调整？调整幅度是多少？需要主动找银行吗，还是银行会帮我调整？
　　问题1
　　哪些房贷可以调整？
　　三类“首套房”可申请
　　《通知》：存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
　　如何理解这一标准？从字面意义上看，关键词是“首套房”。
　　“首套房”如何认定呢？对此，权威人士解读，主要包括三类人群：
　　一是发放时即按首套房政策执行的房贷；
　　二是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的；
　　三是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。
　　也就是说，除了买的时候就明确首套房的以外，这两种情况也算：
　　一是小明此前在广州“卖一买一”房子，因为“认房又认贷”利率定价采取了二套房的标准。但现在随着广州执行“认房不认贷”政策，他的这套房子也可以申请调整为首套利率了！
　　二是小明此前有两套房子，但现在卖了一套房子后，其持有的原定价“二套房”利率的房贷，也可以申请调整为首套！
　　问题2
　　能下调多少？
　　平均降幅约为0.8个百分点
　　能降多少是大家最关注的。
　　根据《通知》，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
　　简单来说，你房贷批下来的那年那一刻，所在城市定的最低房贷利率是多少，你现在就有机会降到这条线。
　　就是说，当初银行给你加码的利率越多，这次你能省的钱就越多。
　　据接近监管的人士透露，此次房贷利率下降，平均降幅在0.8个百分点左右。可节省一笔不小开支。
　　在实际执行层面，涉及多方面复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”，以及各金融机构的实际情况进行细化。
　　举个例子：
　　2021年，在广州市买首套房，当时首套房贷利率不低于LPR+20BP，也就是4.85%。
　　但2021年时调控特别严，银行不断加点，给小明的利率是LPR+100BP，也就是5.65%。
　　9月25日之后，小明可以申请利率从“LPR+100BP”降到“LPR+20BP”，也就是降0.8个百分点。
　　若100万元房贷，30年的房贷还款期，以等额本息方式计算，每月小明可少交约840元的房供；30年可节省约30万元。
　　广东首套房多地利率下限为LPR
　　9月1日下午，广东市场利率定价自律机制公布2019年10月以来广东省(不含深圳)内各城市首套房贷利率下限历史调整情况，其中，2019年10月8日至今，广州执行的首套房利率下限为LPR(贷款市场报价利率)。
　　这意味着，广州的存量房贷利率，调整后的利率不能低于LPR。
　　另外，广东有十城目前阶段性取消下限。
　　问题3
　　怎么调整？
　　三种方式可供选择
　　《通知》提供了两种方式：对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。
　　①可以直接向银行申请调整房贷利率水平。
　　②可以申请一个新的房贷，来置换以前那个利率比较高的房贷。
　　③央行鼓励银行采取批量调整的方式。
　　选择不同的方式，所确定的利率会有所不同吗？据了解，预计采用不同的方式调整后的利率水平不会有明显区别。
　　问题4
　　什么时候能申请？
　　9月25日之后
　　《通知》明确，从9月25日起可以向银行提出申请。
　　《通知》发布之后，不少银行深夜发文对新政进行响应。9月25日前，银行将进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。
　　问题5
　　受惠面有多广？
　　三分之二的存量房贷
　　根据权威测算，我国住房贷款余额是39万亿元，其中符合这次条件的首套房的住房贷款余额是在25万亿元左右。按照比例来算，这次大概有三分之二的住房贷款可以申请下降房贷利率。
　　降低存款利率
　　存款利率下调，是否要提前还房贷？
　　银行再度集体下调存款挂牌利率。9月1日起，多家国有大行的1年期、2年期、3年期、5年期存款利率调整为1.58%、1.85%、2.2%和2.25%，分别下降了10个基点、20个基点、25个基点和25个基点。
　　这是继今年6月初全国性商业银行下调存款挂牌利率后，时隔不到三个月的再度下调；也是2022年9月以来，商业银行第三轮主动调整存款挂牌利率。
　　中长期下降更多，存款利率倒挂
　　通俗地讲，存款利率下调，意味着钱存银行所带来的收益减少，会一定程度上促进资金流向消费和其他投资渠道。围绕着存款利率的下调，一时间成为网上网下热议的话题，它将多大程度上影响老百姓的投资理财，同时会给大家的生活带来哪些影响呢？
　　此次调整中长期下降幅度更高，3年期存款利率已经齐平5年期。以各家银行的调整为例，2年期存款利率下降20基点，而3年期和5年期则下降了25基点。
　　招联金融首席研究员董希淼表示，期限较长的定期存款、大额存单由于利率较高，下降幅度可能更大。
　　当前，部分银行出现存款利率倒挂现象，即5年期定期存款利率低于或与3年期定期存款利率持平。从记者获得的广州银行整存整取定期存款表格显示，该行3年期存款的1万元起存金额和5万元起存金额的利率为3.1%和3.15%，而5年期的利率为3.1%。可见5万元存3年，反而比5年期的利率更高。
　　对此，董希淼表示，存款利率倒挂现象反映了银行对利率走势的研判，即从中长期看存款利率呈现下降趋势，银行主动减少吸收当前利率较高的中长期存款。
　　是否提前还房贷要具体分析
　　存款利率下调对楼市将带来哪些影响？有业内人士认为，存款利率的下调，意味着钱存在银行的收益会进一步降低，这在理论上会倒逼储户寻找其他的投资渠道，会在一定程度上促使资金进入实体经济，进而促进实体经济的发展。
　　除实体经济外，买房也是一部分人的选择，但在“房住不炒”的大背景下，特别是当前楼市走势仍不太明朗的情况下，会有多少增量资金进入楼市，仍需要后续观察。
　　购房者是否需要提前偿还一部分甚至结清房贷，还需要具体问题具体分析，特别要结合自身的情况综合决定。
　　首先，要看当时签贷款合同约定的还款方式。一般而言，等额本金比等额本息更适合提前还款；其次，要看房贷月供在家庭收入中的占比，如果月供占比过高，可考虑提前还款；再次，要判断当前是否有更可靠的投资渠道，如果没有安全可靠的投资渠道，可以优先考虑提前还贷。
　　整合：易福红
　　采写：南都记者孙阳唐国轩南都湾财社记者卢亮王玉凤南方+记者陈颖黎华联
（文章来源：南方都市报）