9月5日，美的置业成功发行了2023年度第四期中期票据，规模15亿元，这是公司在本年度第二次得到“第二支箭”的政策支持，也是美的置业又一次以银企合作方式实现发债，更是今年以来公开市场同类房企最大规模的单笔融资。
　　在当下大环境里，发债是一种强有力的自证，意味着公司财务稳健，具备穿越周期的韧性和底气。
　　“得益于金融、银行端的支持，美的置业的开发贷、按揭业务进行的比较顺利，在此非常感谢银行间协会等机构。”8月31日的业绩会上，首席财务官林戈在谈到民营房企所面对的融资压力时如此说道，他坦言近年来民营房企融资发债确实不容易，但最终美的置业做到了且未来还会继续改善。
　　依管理层所言，无论外部环境如何变换，美的置业都坚持保安全、稳经营、调结构，将“行稳致远”刻在企业文化中，“只有坚守长期主义，才能成为动能十足的马拉松选手”。
　　销售稳固
　　房地产开发业务的稳固是美的置业的动能来源之一。
　　2023年上半年，美的置业实现合同销售总额约406亿元，对应销售面积321万平方米，其中大湾区、长三角合计贡献近7成业绩，销售均价也同比增长3%至12653元/平方米，销售回款率为98%，在民营房企处于头部水平。
　　第三方咨询机构克而瑞发布的上半年百强房企销售榜单中，美的置业位列第21名，较去年同期提升了两个位次；而1-8月的销售榜中，其排名继续跃升，以491.1亿元的销售额跻身TOP 20。
　　核心业务的稳健为公司整体业绩水平提供了支撑。上半年，美的置业实现总营收363亿元，同比增长14.8%，对应核心净利润为18亿元，毛利率13.2%。
　　在林戈看来，当下毛利率水平符合行业调整趋势，若市场景气度能够更好，则毛利率会呈现“U”型趋势。
　　他指出，因受结构性因素等影响，美的置业全年毛利率水平会在当下水平线上徘徊，公司更注重现金流安全，会在销售过程中有序控制资产的出清，“我们上半年会出清滞重性的物业，下半年市场会活跃一点，大家更有信心。”
　　总裁郝恒乐也表示，经过周期调整后，房地产市场一定会回归良性发展轨道，相信机会大于挑战，随着行业正常销售去化，存货结构和市场销售购买力会逐步趋于平衡。
　　按其所言，目前美的置业在手存量资源充足，可支撑未来两年合理的销售规模和市场份额，下半年公司会加速去化和回款，对存量项目进行进一步结构调整，加快对滞重库存的去化。
　　新形势下，美的置业审时度势切换至新发展模式，在郝恒乐看来“赚快钱的时代已经过去，现在要坚持持久战思维，将目光放得更加长远，只有安全、健康才能抓住未来”。
　　投资布局“有道”
　　为了打好这场持久战，美的置业近年来积极调整土储结构，随着低量级城市项目开发完毕，公司退出了部分城市，同时对旗下合作项目进行梳理。2021年至今，美的置业退出了23个项目，同时收购了17个项目，成功实现换仓。按郝恒乐所言，退和收都是按照公司战略算大帐，快速推进，以此形成风险控制。
　　上半年，美的置业重启拿地，在广州、佛山、长沙等核心城市均有所斩获，对应权益货值38亿元，并收购了两个分布在长三角二线城市的项目，新增10亿权益货值，退出五个位于三四线城市项目，减少权益货值4亿元。
　　截至6月末，该公司拥有2862万平方米土储，涉及331个物业开发项目，其中近7成位于二线及以上城市。存量土储面积权益比为72%，较期初提升了3个百分点。
　　谈及接下来的投资策略，郝恒乐表示美的置业会优中选优，结合存量土储、目标核心城市的存销比以及现金流状况进行土地增补，找到结构性机会，留足安全边际，“这样才能更加健康，每个项目拿到之后利润有保障，对投资者也有绝对的保障”。
　　副总裁王全辉也称，美的置业当下的销售结构得益于2019年的战略调整，未来公司会在此基础上继续优化，加快低能级城市项目出清的力度，加大对上海、苏州、南京等高能级城市的投入力度。
　　他强调，“区域优化不是一个节点性的选择，是随着未来发展持续不断的管理动作，我们会根据客户、市场政策的不断变化，对目标城市进行动态地调整和优化，关于优化动作，我们也会不断反思、进行调整”。
　　现金流稳健
　　提前布局为美的置业筑起了更高的安全垫。近两年来，公司负债率不断下降，截至6月末的净负债率为39.8%，较去年末的43.9%下降超4个百分点，剔除受限资金后的现金短债比稳定在1.5倍左右，扣预资产负债率也降至67.9%。
　　健康的杠杆水平为美的置业赢得了众多主流机构在资源赋能和信用价值上给予的坚定认可和强大支持。
　　作为“第二支箭”支持的首批房企，美的置业今年4月成功发行12亿中票，系首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证（CRMW）的民营房企，后又于8月再次成功发行9.2亿元中期票据。9月成功发行15亿中票，系2023年以来公开市场同类房企最大规模的单笔融资。
　　2022年至今，美的置业公开市场融资金额超115亿，其中中期票据超85亿，融资通道保持通畅且实现净融资额的正增长。其加权平均融资成本也保持在低位，该指标在报告期内为4.68%。
　　融资之外，包括物业服务（美置服务）、商业运营（美置商业）等经营性服务也在为美的置业提供前进的动能。截至6月末，美置服务合约管理面积9114万平方米，同期新拓产业园、医院、学校、办公、城市公服等多元业态，其中产业园外拓面积占比高达65%；美置商业则拥有9座在营商场，报告期内累计实现销售额14亿元，同比增长27%。
　　房地产科技赛道方面，美的置业旗下独立品牌——睿住系列（REMAC）也已具备商业价值及市场认可度。
　　上半年，睿住建科新增合同金额4亿元。通过供港联盟及渠道合作方式，锁定未来3年每年不低于5亿港币的模块化建筑产品订单；致力于成为领先空间智能解决方案提供商的“睿住智能”同期新增合同金额超6亿元，第三方业务占比提升至36%。
　　上述业务的发展贡献对冲了房地产市场下行所带来的冲击。截至报告期末，美的置业拥有现金总量238亿元，银行授信额度1517亿元，其中1118亿元尚未动用。
　　按管理层所言，美的置业没有美元债，未来一年内到期的有息负债为124亿元，相当于月均还债仅10.31亿元。据悉，其2023年到期公司债券共51.44亿元，截至2023年8月已如期兑付43.04亿元，剩余8.40亿元待9月到期兑付。
　　在行业的急剧变化中，可以说美的置业做到了坚守长期主义的经营逻辑，调结构切换新动能以适应未来发展。
（文章来源：国际金融报）