近日，全国多个二线城市全面放松楼市限购政策。而长沙的出手速度似乎总比其他省会城市慢几拍，目前仍然实行着较为严格的限购和限售政策。
　　近日推行的“认房不认贷”“降首付”“降利率”等政策一定程度上提振了长沙的楼市，但是目前来看，效果尚不明显。业内多方向《华夏时报》记者表示，房地产市场行情已经发生变化，长沙没必要再扛着，应当取消已经推行多年楼市限购和限售政策。并预测，松绑后长沙的低房价或会吸引部分外地人前来购房，但是并不会导致市场超出预期。
　　“认房不认贷+降首付+降利率”疗效如何？
　　和众多二线城市一样，9月初，长沙也迎来了一系列的楼市利好政策。截至目前，长沙首套房首付低至20%，房贷利率下限为4%，二套房首付低至30%，房贷利率下限4.4%；同时，长沙也加入“认房不认贷”队列，在长沙无房的购房者可享首套房首付比例和贷款利率。
　　在此背景之下，长沙的新房楼盘到访量得到提升，优惠力度呈现降低趋势并有可能会变相涨价。其中，中国铁建·瀚澜湾的销售人员告诉记者，9月4日起收回现行部分优惠政策，并称新政后的首周，项目来访量达到80—90组，整体上升约20%。
　　长沙新房项目龙湖云河颂正处在诚意登记阶段，该项目的廖姓销售顾问向记者展示了9月9日上午10点售楼部现场的视频。从现场画面来看，彼时的售楼部现场人头攒动、门庭若市。
　　据该销售顾问介绍，该目即将首次开盘，并且是毛坯销售，价格非常“香”。加上购房的贷款利率降低了，首套房首付比例低至两成就可以“上车”，原本潜在购房需求正在被提前激发出来。“后面加推房源是否还是毛坯状态销售目前不能确认。如果后期加推精装修房源的话，按照3500元/平米的装修标准，销售均价或上涨至2.1万元/平米。”该销售顾问继续向记者介绍道。
　　据房产中介人员曾建中介绍，9月10日万科璞悦湾开启现场认筹，认筹的人十分多，去现场都不见得能够选到好的楼层。该楼盘本身热度较高，加上最近的首套首付比例降至20%。共104套住宅，当天的认购人数将近100，认购率约95%。
　　不过从成交上看，长沙新房的火爆程度并不及预期。据湖南中原数据监测，9月第1周（9月3日至9月9日）长沙新建住宅成交量439套，环比下滑约50%，远不及2023年周均成交量829套。
长沙新房成交数据图。 截图自湖南中原研究院公众号
　　二手房方面，链家网数据显示，截至9月9日，长沙有56144套二手房挂牌房源，截至9月14日，长沙挂牌房源数量达到56751套。仅仅5天增加超过600套，平均每天新增加超过100套。
　　有购房者向记者表示，看房体验下来，感觉当下长沙二手房市场还是非常冷，大家都去看新房了。二手房东着急卖房的，房价还是有较大的商谈空间。安居客长沙分析认为，长沙最近楼市利好政策频出，部分二手房挂牌价开始上调，但是并未带来整个市场的普涨。二手房要想尽快成交，还是得降低价格。
　　将会取消限购、限售？
　　在原有的政策环境下，长沙的楼市并不被看好。今年7月底，同策研究院发布多数据显示，长沙的城市发展潜力为0.585，在21个被监测的二线城市中发展潜力较高，但是综合库存和销量等情况，长沙的房地产市场潜力仅有-0.553，在众二线城市中排名倒数第五位。
　　虽然，近日长沙实施了“认房不认贷”，降低了购房首付和房贷利率，但是业内多方认为长沙楼市仍然具备较大的政策空间。据悉，截至目前，长沙商品住宅需取得产权证4年后才被允许出售。限购方面，长沙外地户籍家庭需要缴纳两年社保才能获得购房资格，大专及以上学历者需要持有2年的居住证明和不限时长的社保证明。
　　近年来，在周边省会城市房价出现较大跌幅的情况下，长沙的新房价格始终保持着一定的上扬。国家统计局70城房价指数显示，2023年7月长沙的新建商品住宅环比涨幅为0.1%，同比涨幅为3.5%。实际上，2016年以来，长沙的新建商品住宅价格几乎没有出现价格环比下跌的状况。
　　但是，在限购、限售政策下，长沙的新房和二手房的整体市场活跃度并不是特别高，房价也维持低位。据安居客监测数据，截至年9月14日，长沙二手房挂牌均价仅为1.08万元/平米，低于周边武汉等省会城市。截至8月底，长沙的新房平均价格为1.46万元/平米。
　　在限售政策下，大部分次新二手房并不能快速进入市场交易。有业内人士反映，长沙市面上绝大多数能正常交易的二手房都已经有7年以上的房龄。有购房者反映，自己在长沙购置了总价在百万元内的一套房产，急用钱不得已而希望出售名下的房产，但是受制于长沙的限售政策，只能继续等待。
　　长沙一度是全国房地产调控政策最为宽松的省会城市之一。记者注意到，2011年3月份当武汉、南昌等邻近的中部城市已经升级楼市调控时，长沙才开始出台首轮房地产调控政策。时至今日，长沙严格的限售政策已实施6年多之久，限购政策也已经持续推行5年。
　　记者注意到，目前，长沙较多楼市政策文件在政府官网已经显示为失效状态。在“问政湖南”官网上，多年来已经有近百位网友在留言板上反映限购相关问题。其中，关于取消限购、限售的呼声愈发多了起来。有调查数据显示，超八成受访对象认为长沙会放开限购。
　　长沙住建局在“问政湖南”回应称，将把长沙的房价优势转换为城市发展等方面的优势，会认真研讨，有关政策会按要求予以制定和发布，确保稳地价、稳房价、稳预期。有关优化调整房地产政策措施会按长效机制试点城市的程序要求报备和印发。而8月31日，湖南省政府办公厅发布《湖南省恢复和扩大消费的若干政策措施》，明确提到“优化长沙市限购限贷政策”。
　　销售人员唐林笃定地告诉记者，长沙最近应该会有放松限购的政策。有业内人士也向记者表示，各大城市都在闻风而动，长沙也没必要扛着了。
　　IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《华夏时报》记者采访时表示，长沙是一个经济发展较快的城市，人口流入较大，但目前房地产供需矛盾较为突出，楼市较为冷淡，房企生存发展压力较大。虽然之前的限购、限售政策在一定程度上控制了房价的快速上涨，但是对于一些刚需购房者而言也增加了购房的难度。
　　长沙放松限购和限售将会产生怎样的市场反响？记者注意到，在某购房群内，有意向购房者询问，“其他城市的人在长沙买房，怎么样才能获得资格？” 一位来自重庆，并自称财力可以“拼过北上广很多人”的意向购房者告诉《华夏时报》记者，最近正有在长沙置业投资的想法。不过，目前尚处于观望状态，准备先“看看房再说”。
　　有长沙当地人向记者推测，外地人来长沙买房多是因为长沙的房价低，以及长沙的网红城市特质。曾建中认为，如果放松限购、限售的话，长沙低房价肯定会吸引一大批外地人前来购置房产，“楼怕是要卖爆了”。
　　不过，中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，目前长沙虽然实施限购，但是整体的落户政策相对宽松，真想买的话限购不是大问题。高能级的北京实施“认房不认贷”的影响都没有那么大，能级较低的长沙放开限购、限售的影响并不会过分超出预期。
（文章来源：华夏时报）