自7月底中央定调要调整优化房地产政策以来，中央和地方不断释放政策宽松信号，多项全国性购房政策优化调整落地，各地方政府也因城施策密集发布优化新政，特别是近期，多个热点二线城市的购售限制性政策也开始全面退出。在多项政策叠加影响下，多地楼市活跃度增加，特别是一线城市“认房不认贷”政策落地后效果明显。
　　接受证券时报记者采访的业内人士认为，多项新政带动下，预计核心城市“金九银十”市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。但若一线城市限购等政策保持不变，积压的住房需求释放后，市场可能在10月后继续调整。
　　楼市政策持续优化
　　7月24日，中央政治局会议首次明确了“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并首次提出要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。7月27日，住建部落实中央政治局会议精神，强调要“大力支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了三大政策支持方向，包括降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。
　　8月25日以来，多项全国性购房政策优化调整落地，包括统一下调商贷首付比例下限和二套房贷利率下限、降低存量首套住房贷款利率、推进“认房不认贷”落地、延期换购住房退还个税政策等，体现了中央对当前合理住房需求的大力支持。
　　与此同时，各地方政府也在加紧落实中央政策，因城施策优化调整购房政策，特别是9月上旬，政策发布最密集。据中原地产研究院统计，9月前10天，各地累计发布房地产调控政策高达56次。截至目前，已有超过30个城市明确执行“认房不认贷”政策。
　　除了提高公积金贷款额度、降低首付比例和房贷利率、给予购房补贴等常规支持措施，以及落实“认房不认贷”政策，近期，多个二线城市的购售限制性政策也开始全面推出。证券时报记者梳理，仅9月7日至15日9天时间里，就有大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥等7个二线城市全面取消了限购和限售政策，南京也取消了限购政策，苏州对120平方米及以上商品住房不再限购。
　　随着市场供求关系发生重大变化，一线城市的限制性政策也有所松动。9月12日，证券时报记者采访获悉，北京已经放松二手房指导价限制，单价18万元/平方米以下的房源现在都能展示了，高价学区房房源明显增多。
　　核心城市政策效果初显
　　在多项政策叠加影响下，多地楼市活跃度增加，特别是一线城市“认房不认贷”政策落地后效果明显。
　　其中，北京“认房不认贷”落地后首日二手房市场热度最高，无论是带看量还是成交量，相比之前都有所增加，同时，房源挂牌量也大增。据中原地产研究中心统计，新政后一周，北京二手房成交了5000套，新建住宅成交3500套，二手房一周成交量超过之前半个月的量，新建住宅一周成交量已经超过之前一个月的量。
　　深圳“认房不认贷”效应也开始显现，经深房中协统计，上周（9月4日-9月10日），深圳市二手房交易量明显回升，环比上涨26.4%。
　　据中指研究院统计，上周（9月4日-9月10日），从核心城市新房日度网签数据来看，北京、深圳、武汉销售略有好转，环比分别增长16.9%、3.8%、3.3%。二手房方面，由于网签数据存在滞后情况，多城市“认房不认贷”落地后，重点城市二手房成交套数环比基本持平，在低基数下同比增长40.1%。
　　另外，“认房不认贷”政策利好人群中包括“卖一买一”的换房人群，政策出台后，各城市二手房挂牌量有所提升。根据中指研究院监测，新政当晚（9月1日）上海挂牌房源增加1000多套；深圳8月31日新上二手房源2082套；北京9月2日至9月3日两天二手房挂牌房源增加3300套，上周挂牌量增加超6000套。
　　对于当前的市场情况，中指研究院市场研究总监陈文静认为，一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动，短期内二手房挂牌量出现增加，前期观望或积压的购房需求将得到快速释放，供求同步增加背景下，房价未出现大幅波动。而挂牌量的增加一定程度上意味着置换需求正在入市，预计二手房成交量也将企稳恢复。
　　核心城市“金九银十”可期
　　当前政策效果能持续多久，“金九银十”传统销售旺季能否出现备受关注。
　　中原地产首席分析师张大伟在接受证券时报记者采访时表示，9月一二线城市出现了政策潮，会影响市场成交，释放存量需求。对于北京市场来说，肯定会出现“金九银十”，9月二手房网签量有望超过1.5万套。
　　“从目前看到的楼盘销售情况来看，‘金九银十’市场预期是非常好的，市场情绪和市场走势都向好。”易居研究院研究总监严跃进对证券时报记者表示，后续需要注意的新情况是，二手房挂牌量增加的去化问题。
　　陈文静也认为，多项新政带动下，预计核心城市“金九银十”市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。究其原因，第一，一线城市前期被政策压制的购房需求较多，政策优化后购房门槛大幅降低，需求入市将对市场形成更好支撑；第二，一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度也更高；第三，一线城市房价预期渐稳，而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在，市场修复需要更长时间。
　　不过，张大伟同时指出，对于北京等一线城市来说，当下“认房不认贷”主要影响的是刚需改善家庭，大部分需要“卖一买一”，这部分家庭需求短期消化后，后续如果没有郊区限购松绑、刚需首套房利率降低等政策出台，市场可能在10月后继续调整。
　　陈文静同样认为，若一线城市限购等政策保持不变，积压的住房需求释放后，预计销售将逐步趋稳。在她看来，核心城市政策仍有优化空间，二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策；一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策。另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%，广州、深圳或降至20%，同时京沪普宅认定标准已十年未做调整，存在优化空间。
（文章来源：证券时报）