“现在做城中村改造绝不能是简单的房地产开发，要深刻理解，现在是在实施城市更新行动中的城中村改造，除了开发建设能力外，还要满足产业、文化、运营、管理、招商的能力要求。”
　　9月14日，在由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办的房企品牌发展论坛上，针对品牌房企如何参与城中村改造，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹这样总结道。
　　她指出，未来的城中村改造，政府要求的目标一定不是单纯的房地产开发，一定是多目标的组合，要求非常高。房企应深刻理解，现在是在房地产市场供求关系发生重大变化下的城中村改造，切不可以按照过去房地产市场繁荣、房价上涨、市场活跃形势下的进行判断。
　　新形势下的城中村改造
　　2023年以来，城中村改造受到中央和地方层面政策的持续支持。
　　7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
　　7月28日，在国务院专门召开的超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰表示，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡；必须实行净地出让。
　　秦虹指出，在上述电话会议上，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义工作部署”的表述意味着，下一轮在超大特大城市推进的城中村改造是国家层面的战略，是中央作出的具有重大而又深远意义的工作部署，它不是应急性、短期性的工作。
　　据《中国经营报》记者了解，所谓的城中村，是指农村耕地被国家收走后，剩下的宅基地被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，具有建筑密度高、出租现象普遍、外来人口较多、村委会自治、土地产权归集体所有等特征。
　　城中村改造是城市更新的一个类别，由于产权复杂、功能多样、利益主体多元，城中村改造一直是土地再开发和城市更新的重点、难点。与近几年政策持续发力的老旧小区改造不同，城中村改造已在各城市较早开展，但此前并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。
　　业内多关注此轮城中村改造与上一轮的棚户区改造有何不同，秦虹指出，在城市范围上，上一次棚户区改造是全国范围，一、二、三、四线城市全部涉及，包括县级市。而这次中央提出的城中村改造则是聚焦超大特大城市。
　　在改造方式上，此前的棚户区改造全部是拆除重建，推倒重来，而此轮城中村改造是拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式并进。
　　在用地属性上，据秦虹介绍，过去的棚户区基本是国有土地上的居住空间，用地性质比较单一，即国有住宅用地为主。而城中村用地功能高度混合，居住用地、工业用地、商业用地等相互交织，既有农民的宅基地，也有村集体的工业厂房、商业、餐饮、服务业等产业用地，也有公共空间的用地。此外，城中村50%以上是集体建设用地，而非国有土地。
　　在资金支持方式上，她指出，上一轮棚户区改造能够实现2018~2020年全国改造1500万套的目标，甚至超额完成，一个很重要的原因是采取了政府购买服务+PSL资金贷款支持，大约有4万多亿元的资金支持，所以上一轮棚改货币化推进得非常顺利，“而这次我个人认为是不会有这样大的中央资金支持。”
　　值得注意的是，上一轮棚户区改造时，中央部门有明确的目标，如明确提出2018~2020年要完成1500万套的棚户区改造项目，“这1500万套分配到各个省，各个省又分配到各个市来完成，最后有具体目标、具体数量，非常清晰。”秦虹解释道：“这一轮城中村改造，我认为全国不会下指标，一定是各个城市自己决定，各个城市也会按照成熟一个、推进一个的节奏来进行城中村改造。”
　　此外，在新建规模方面，她指出，此前棚户区改造全部都是拆除重建，因此规模可以计算。但此轮改造中，需不需要拆、拆多大面积目前没有办法精确计算，而且没有明确的改造目标，因此还存在较大不确定性。
　　房企如何参与？
　　与此前的棚改和旧改不同，城中村改造以保留利用提升为主，而非拆除重建，范围聚焦在超大特大城市，改造资金鼓励政府资金与民间资本共振，为房地产行业打开了新的可持续增量空间。
　　由于城中村的土地本身就是混合用地性质，城中村改造又是城市更新的重要组成部分，要实现城市高质量发展，秦虹指出，未来超大特大城市的城中村改造，不会允许单纯的房地产开发项目，一定是坚持多业态并举，要有产业空间、公共空间，也有居住空间，开发企业要有多业态开发经营的理念和能力。
　　她表示，在多元化住房供给方面，此前棚户区改造涉及两类房，即安置房和商品房。但未来超大特大城市的城中村改造至少是四类房，包括安置房、商品房、租赁房、保障房，都会要在城中村中有所体现，以避免城中村改造完成后，原租住在城中村的人被迫挤走的情况，所以开发企业参与城中村改造需要有这样的理念。
　　目前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》已有近2个月，但正式文件尚未下发。不过，此前上海的城中村改造经验为全国其他城市和企业提供了一定的参考。
　　据了解，在改造方式上，上海市采取土地储备（政府收储，再招拍挂出让）、农村集体经济组织自行改造和农村集体经济组织引入优质的市场主体共同改造三种方式。
　　据秦虹介绍，上海在土地出让政策上也非常明确，依照城中村改造项目认定文件的规定，城中村改造项目内土地可以依法实施协议出让，另外规定，经营性土地形成净地之后可以采用定向挂牌方式出让，为企业参与城中村改造提供了有力的政策支持。
　　在改造主体的认定方面，上海规定，凡是列入城中村改造计划的，需要引进合作主体的，要求通过公开招标、邀请招标或进行竞争性磋商的方式确定，并将资金实力、信用等级、改造经验等作为选择合作单位的重要依据。这意味着，很多品牌企业可以依靠自身的经验和实力成为城中村的改造主体。
　　此外，在资金平衡方面，上海对于城中村改造项目资金确实无法平衡的情况，提出可选择资源地块进行异地平衡，通过规划优化、区级层面统筹落实城中村改造项目涉及的住宅地块租赁房配建指标、合理确定商办地块自持比例和年限要求等，增强项目层面的资金平衡能力。
　　另据秦虹介绍，在融资支持上，上海对于城中村改造中的土地储备项目探索发行政府专项债；合作改造项目，探索发行企业债；金融机构贷款可采用基准利率或再适当下浮，以及与改造周期相适配的贷款期限。
　　她指出，上海成熟的政策经验值得其他超大特大城市学习，“现在很多城市还没有具体的政策，不过有意向的企业可以了解上海的这些政策，带着方案和当地政府交流、沟通。”
（文章来源：中国经营网）