城市更新被视为房地产企业的转型方向之一。近年来，城市更新领域的支持政策力度不断加大，今年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，相关投资与消费有望进一步被拉动。

　　企业近年也应势而变。
　　9月14日，在接受蓝鲸财经等媒体采访时，东原集团助理总裁、东原致新总裁王凌表示，当前房地产行业业务从增量转向存量方向，存量时代企业要找到自己的生存发展方向。
　　2022年初，迪马股份（600565.SH）旗下东原集团宣布将商业公司企业品牌名称正式由“东原商业”更新为“东原致新”。用王凌的话说，“致新”意为致城市更新、致新的业务、致新的开始。
　　据王凌介绍，“城市更新是一个体量非常大的赛道，按照机构测算，整个城市存量焕新部分大概一共有3000万亿市场，每年更新3%就是10万亿，地产开发现在也不过就十万亿。”
　　“房地产开发行业过往20年的大发展时间过去后，进入城市更新领域首先要换心态，这里没有快钱、没有金融杠杆，要真心以能力去做服务，而不是用金融去玩游戏。”王凌如是说。
　　针对上述“指导意见”，王凌表示，这是国家政策上的“开卷考试”，明确指明了方向。但城市更新是一个非常大的赛道，任何一家企业都不敢说自己拥有城市更新的完整生态链，因为涉及到存量盘活、城市形象改建，城市配套功能提升、城市消费提升、城市文化焕新等多个方面，“不同的企业依据自身不同的能力，在不同的赛道中给城市带来价值。”
　　王凌表示，此前房地产公司做物业、商业运营都是为了地产业务配套，一开始没有太多盈利性的诉求，更多是从社会公益性和居民幸福感提升的角度去做，东原亦如此。但这些尝试成为了东原目前的优势，原来的不经意反而成为了一种能力壁垒。
　　东原致新结合自身能力，选择了以商业为核心基础来焕活城市消费和城市文化，形成了三大主力产品。
　　一是保租房社区，东原致新主要服务商业部分，同时引入专业第三方，如与华住合作运营公寓业态等；此外，东原致新还在项目中加入小型微产业，如科创、文创产业小型工作室、小型孵化器。
　　二是社区商业，定位一万平方米左右的“离人近”的城市社商，服务周边15分钟生活圈。
　　在王凌看来，“离人更近的商业是消费活力最旺的地方，离人更近也代表与人的黏性强。未来商业领域仍旧是以Mall来解决城市发展过程中的配套问题，但真正与生活、生活方式相关的商业在城市中仍旧欠缺。”
　　“与传统社商而言，我们改变的点是，不以空间定位，而是根据人群和在地客群的特征去定位，我们服务人而不是服务空间。”他总结道。
　　三是城市公园。在王凌看来，公园是离人最近的自然疗愈空间，此前的城市公园多是以封闭的形式保留在城市中，城市升级改造希望公园回归人的日常生活。
　　据他介绍，目前公园整体配套用房设施占比是3%—5%，这部分场所能转化为活动场所或经营性场所，同时又不脱离公益，继续将其开放，以刺激原有的室内闲置空间消费。
　　据了解，东原致新目前主要布局在大本营重庆及集团总部所在的上海，同步在探索武汉、杭州、成都等城市的发展机会。
　　在王凌看来，这个业务条线一定是需要深耕的，伴随城市共同成长，不会是规模化的事情。但他也坦言，虽然自己是规模论的绝对反对者，但从商业逻辑来讲，有一定的规模才能转动，“即便是坚持做一件非常正确的事，如果只做一个孤品，这是艺术品而非商品。”
　　其透露，东原致新内部定下的目标是，三年内在上海和重庆布局20个项目，同时希望产品有特色提升，在社区营造时无论是用文化焕新还是社群IP的方式，每个项目要依据不同的人群做不同的定位。
　　此外，东原致新还要求每一个项目开业三年后非租收入须达到15%—20%，“希望通过这种形式来更好地聚拢消费、为周边人服务，同时突破地域空间的租金天花板。”
（文章来源：蓝鲸财经）