近日，据人民雄安网消息，雄安新区已宣布取消商品住房预售，实行现房销售，同时支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。
　　据了解，在今年1月份的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部首次系统、明确提出现房销售的概念，并鼓励有条件的城市开展现房销售。
　　除雄安新区之外，记者了解到，自2021年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地已陆续推进试点现房销售。
　　不过，现房销售更加考验房企融资能力和产品力，业内人士指出，从整体来看，未来预售制度改革或将成为房地产新发展模式的重要内容。短期内现房销售仍将通过在核心城市部分项目进行试点，或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。
　　雄安新区实行现房销售
　　据了解，雄安新区住房管理中心相关负责人在向人民雄安网介绍时表示，雄安新区紧扣高标准高质量发展主题，构建新型住房制度，打造职住平衡样板，优化租购住房供给，促进房地产市场发展，持续优化营商环境。
　　在多元住房供给方面，据其介绍，雄安新区坚持保障基本、兼顾差异，建立多元化住房供应体系，合理规划建设商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房，满足多层次个性化住房需求。
　　针对在雄安新区稳定工作生活的疏解人员，可购入市场化项目销售型住房（含商品住房、共有产权住房）。雄安新区创造性地取消商品住房预售，实行现房销售、精装交付，“所见即所得、交房即交证”。
　　上述负责人表示，雄安新区自设立后，坚决不搞大规模商业房地产开发，不断完善多层次住房供给政策和市场调控体制，建立严禁投机的长效机制，构建供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力相适应的住房供应格局。
　　据了解，雄安新区构建供地、供房与地价、房价联动的“两供两价”机制，市场化项目住房按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，引导房价保持在合理区间。
　　针对外来人口租房需求量大和新市民、青年人租房品质要求高的特点，雄安新区大力培育发展住房租赁市场。在新建片区市场化项目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房。雄安新区还定期开展住房租赁市场调查，公布租金参考价和租房指南。
　　据上述负责人介绍，为支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，雄安新区在教育、医疗、就业等公共服务领域落实“租售同权”，树立“长租即长住、长住即安家”住房消费新理念。“刚到新区或在新区短期工作的各类人才，可选择品质优良、供应充足、租赁关系稳定的租赁住房。”
　　目前，雄安新区首批人才公寓正式投运，雄安新区首个保障性租赁住房项目正式挂牌。1000余套房源全部软装交付、拎包入住，近万套保障性租赁住房已经筹集到位。
　　现房销售试点范围持续扩大
　　据了解，在此次雄安新区宣布实行之前，已有部分城市进行现房销售试点。
　　记者了解到，2016年时，深圳、南京、杭州等城市为限制企业非理性拿地，曾在土地端设置现房销售条件。2021年时，又有北京、福州、合肥、西安、宁波等城市在土拍环节试点现房销售。
　　另外，2020年3月份时，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求之后新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，成为目前全国第一个推行现房销售的省份，经过3年改革试点，其现房销售占比明显提升。相关数据显示，2020～2022年3年间，海南现房销售占比分别为20%、24%和39%。
　　其他省市方面，此前根据市场机构统计，黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高。据了解，这与城市销售市场表现以及预售许可的标准有关。
　　自去年以来，鼓励现房销售的城市更多是出于“保交楼”的目的。去年，全国各地楼盘停工现象明显增加，消费者为降低风险，购房行为更趋谨慎。2022年，我国商品住宅现房销售增速自2016年以来首次超过期房销售增速。
　　在今年1月份的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。会议提出，2023年要全力稳住楼市，化解房企风险，做好“保交楼”工作，强调“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。
　　随后，河南省于2月份提出，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。此外，“试点现房销售”在今年山东、安徽、四川的住建工作会议上亦被重点提及。
　　据业内人士介绍，此前各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发的。但是2023年包括山东、安徽和河南的改革，则跳出了鼓励和自愿的范畴，而是上升为“试点”的概念，能级更高。这说明改革的节奏明显加快，也更具有示范效应。
　　目前，现房销售试点进程不断推进，比如深圳7月土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”。
　　据中指研究院市场研究总监陈文静介绍，相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。但从市场来看，由于贷款时间及销售周期的延后，现房项目整体占用企业自有资金时间拉长，成本提高，这就使得市场上现房销售楼盘的价格一般高于同类型期房销售的项目。
　　对于房地产开发企业而言，在现房销售模式下，若项目建成后销售不及预期，前期投入资金回收及偿还贷款将面临巨大压力，这也将倒逼企业更加尊重市场供求规律，审慎拿地，科学决策。比如，2022年～2023年7月，北京市推出的住宅用地中超半数地块设置了竞现房销售面积环节，政府推动现房销售意愿较强，但实际成交中涉现房销售的地块较少，2021年试点以来仅成交近20宗，房企拿地整体较为谨慎。
　　同时，陈文静还指出，现房销售利于保障楼盘项目品质，对项目工程质量提出了更高的要求，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险。因此，现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。
　　不过，当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式。陈文静认为，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小。她预计，短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。从整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容。
（文章来源：中国经营网）