新华财经东京9月22日电（记者欧阳迪娜）日本全用途平均地价连续2年同比上升，东京、大阪、名古屋三大都市圈地价普涨，住宅需求强劲，长期弱势地方的地价也呈现启动迹象。除制造业投资带动、海外游客回归带来的旅游投资需求，以及都市再开发推进等经济复苏中产生的积极因素外，海外投资不仅也是其中不可忽视的力量，还是决定未来走势的重要变量。
　　日本地价连涨两年，东京等三大都市圈普涨
　　日本国土交通省19日公布了2023年的基准地价，包含住宅用地、商业用地等在内的全用途平均地价比去年上升1.0%，连续2年为正。增幅超过新冠疫情前2019年的0.4%。其中，住宅用地价格比上年增长0.7%，商业用地价格上涨1.5%，均连续两年上涨。相关数据以全日本21381个地点2023年7月1日的价格为对象调查得出。
　　全部调查对象中，全用途地价同比上升的比例达到44.7%，与2020年相比增加了一倍。其中三大都市圈更是呈现普涨态势，80.8%的地点全用途地价同比上升，较2020年提高了约47个百分点。
　　从各地情况看，东京、大阪、名古屋三大都市圈的全用途平均地价同比增长2.7%（2019年为增长2.1%）；住房需求强劲，住宅用地价格同比增幅由2019年的0.9%扩大到2.2%。另据日本不动产经济研究所数据，7月首都圈新建出售公寓的户均价格是9940万日元，为历史同期最高。
　　除三大都市圈等核心区域外，长期弱势地方的地价也呈现启动迹象。地方圈（包括札幌、仙台、广岛、福冈四市及其他地区）全用途平均地价同比增长0.3%（2019年为下降0.3%），其中住宅用地、商业用地价格分别为时隔31年、时隔4年后首次增长。
　　经济复苏中的积极因素
　　随着经济复苏，制造业投资带动、海外游客回归带来的旅游投资需求，以及都市再开发推进成为地价上涨的拉动因素。
　　北海道千岁市是大规模产业投资拉升房地产需求的代表。作为日本重振半导体产业重要举措成立的RAPIDUS，今年在千岁市开建新一代半导体制造工厂。预计工厂相关人员的住宅需求将逐步释放。调查显示，住宅用地价格增长率排行榜的前三名的地点均在千岁市，其中增长率最高的是JR千岁站附近的地点，同比涨幅超过三成。同时千岁市三个地点的商业用地价格涨幅也位居全日本调查地点前列。
　　而台积电在建的熊本县菊阳町工厂周边情况也类似，三个地点的商业用地价格上涨了两至三成，涨幅位居前列。
　　同时，境外游客回归引起的投资增加也成为推涨地价的因素。
　　人气观光地飞驒山域内的岐阜县高山市的商业用地价格涨幅从前一年的负2.4%转为正2.4%。在JR高山站周边，去年底和明年均有高级酒店开业。业内人士认为，在酒店需求旺盛的背景下，“景区将继续全面恢复”。
　　此外，城市再开发推进区域地价也显著上升。福冈市商业用地价格同比上涨11.2%。为了吸引企业和增加人口，提升区域综合功能，福冈、仙台等地放松或计划放松建筑物高度和容积率限制，为开发多功能写字楼和商业中心创造条件。
　　海外投资：决定日本地价未来的重要变量
　　由于日本房地产投资者中很大一部分来自海外，不少业内人士认为，地价是否继续上涨取决于海外资金会不会持续流向日本。
　　大型房地产服务企业仲量联行(JLL)的数据显示 ，日本2023年1-6月房地产投资额为2.15万亿日元，比上年同期大幅增长52%。其中，海外投资者的购买额为5130亿日元，是2022年全年的六成，预计2023年海外投资者购买总额将达1万亿日元。
　　日元近年的持续贬值使以美元等海外资金购买日本房产变得更加轻松，加之日本低利率、高租售比的市场环境，投资土地、房产比在其他多数发达国家回报更高。
　　受去年以来美联储激进加息以及其他主要经济体跟随加息影响，日元对美元、欧元等主要货币汇率降至历史性低位。当前日本核心消费价格指数已连续15个月超过央行设定的2%通胀目标，市场预计日本央行或进一步收紧超宽松货币政策，日元贬值或将见底，利率也将上行，从而对房地产价格形成抑制。
　　此外，由于日本人口已进入负增长阶段，长期来看能否大量吸引海外人力资源也是影响地价上涨可持续性的决定因素。
（文章来源：新华财经）