存量房贷利率下调正式实施！9月25日上午，许多借款人收到了房贷利率调整完成的通知短信，银行App也已经可以查询到房贷利率下调的具体情况。
　　对于参考贷款市场报价利率（LPR）定价的存量浮动利率首套房贷款，各银行于今日主动批量调整贷款利率，无需借款人额外操作。
　　而对于“二套转首套”、未完成LPR转换等情况的存量房贷，借款人也可以从今日起，通过手机银行App、营业网点等渠道向银行提出申请并提供证明材料，银行将对审核通过的业务进行批量调整。
　　“预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。”中国人民银行货币政策司司长邹澜日前表示，大部分符合要求的存量首套房贷款利率将降至LPR，2022年5月以后的将降至LPR减20个基点，直接下调至政策下限。
　　接近监管层的有关人士表示，本次调整后，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。
　　记者收集了北京、上海、深圳等多地的案例，涉及“二套转首套”、固定利率转化等不同情况。不少借款人称，下调存量房贷利率，将为其家庭减少利息支出，节约的资金可以更好地支持消费、教育、装修等需求。一些借款人取消了提前还款安排，还有一些借款人打消了违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的念头。
　　北京
　　刘先生已在北京工作数年，也成为了一名在北京生活的“新市民”。2019年1月，刘先生在北京购置了新房并在工商银行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年，每月还12700元左右。
　　由于刘先生曾经在外地用贷款购买过住房，按照北京当时的“认房又认贷”政策，他的贷款按照二套房贷利率政策办理，执行利率为基准利率的1.2倍，即5.88%，转换为LPR定价后为LPR加108个基点。
　　如今，刘先生已经成家，孩子于今年出生，家里的开销不少。存量房贷利率下调安排出炉后，刘先生抱着试试看的态度去银行咨询。经工商银行核实，刘先生一家在北京仅有一套住房，符合当前北京市首套住房标准，贷款利率可降到签订合同时北京首套房贷利率政策下限，即LPR。调整后，刘先生每月还款额较之前减少了近2000元。
　　上海
　　“二套转首套”的朱女士，是本次调整的受益人。本次调整后，朱女士的月还款利息，将较调整前减少3300余元。按当前利率至贷款正常结清，将减少近111万元利息支出。她将把减少的利息用于子女教育、度假旅游等。临近中秋国庆节假日，她还筹划了额外的亲子活动。
　　2018年7月，朱女士在购买住房时，向建设银行上海市分行申请了住房商业性贷款1000余万元。因为家庭已经有过贷款记录，在当时被认定为二套非普通房贷款，贷款利率在基准利率上额外上浮10％，转换为浮动利率后为LPR加59个基点。在本次调整前，朱女士的房贷利率为4.79%。
　　朱女士购买房屋时，家庭在上海没有其他成套住房，在近期“认房不用认贷”新规下，属于原贷款发放时执行二套房贷利率标准，但当前已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷的情况。在“二套转首套”后，朱女士可以充分享受到本次存量房贷利率下调带来的优惠。
　　深圳
　　李女士是一家服装设计公司的供应链总监。2018年9月，李女士购房用于自住，当时的房贷利率是5.88%，购买的是司法拍卖的房屋，还款来源主要是工资收入。
　　李女士此前已经通过工商银行个贷客户经理了解了商转公、提前还款等业务。本次，李女士满足工商银行批量调整房贷利率的条件，预计调整后的利率为4.2%，较调整前下降了108个基点，每个月还款额可减少1219.31元。
　　浙江
　　朱先生是“新杭州人”。他在2021年于杭州购买了自己的首套住房。因为创业较为成功，朱先生又在主城区购买了第二套住房，并办理了300万元房贷，当时的房贷利率为5.6%。
　　因生意周转需要，朱先生将自己的第一套房屋出售。朱先生从杭州银行工作人员处获悉，目前他符合“二套转首套”的标准，可以在9月25日向银行提出申请，在提供相关资料后，可以将二套房贷利率调整为首套房贷利率4.3%。下调后，在总还款期内朱先生可以减少近100万的贷款利息，每月还款金额可以减少近3000元。
　　朱先生说，现在事业较为稳定。在工作与生活中，人员费用、水电、场地租赁等刚性支出以及房贷支出成为他最大的两块财务支出。本次利率下调，不仅可以减少他的利息支出，也让他打消了提前还款的念头。他将把手上闲余资金部分地改善家庭生活水平，可能将于近期装修住宅或新购置一辆汽车。
　　“二套转首套”
　　对于“二套转首套”的存量房贷利率调整，建设银行自今日起在手机银行App等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，客户可以通过手机银行App上传申请认定为首套房贷款的证明材料，填写联系方式等信息；也可以携带身份证件、首套房贷款证明材料至营业网点办理。
　　记者从上海农商银行获悉，在贯彻落实存量首套住房利率调整的背景下，该行将进一步优化客户办理手续，针对客户在办理该行住房贷款时由于“无房有贷”认定为非首套执行利率的客户，无需通过线下申请的方式，该行系统将在10月25日自动将本批次符合调整条件的客户将二套房利率调整至首套房利率。
　　固定利率转换
　　林先生和王女士于2019年5月向建设银行申请了住房贷款200万元，期限20年，采用等额本息还款，贷款年利率为4.9%，月供约13100元。
　　2019年末，因为申请贷款时的利率已是基准利率，林先生和王女士商量后决定选择固定利率定价。
　　这几年，眼看着身边选择浮动利率的朋友们享受了利率下降的优惠，林先生和王女士感到很后悔，曾多次向银行咨询是否能够重新转为LPR定价，但因政策受限无法实现。
　　此次存量房贷利率调整政策出台后，建设银行客户经理第一时间联系了林先生，告知其房贷满足首套房贷利率调整条件，调整后的房贷利率将由4.9%的固定利率转为LPR不加点，当前的利率为4.2%，月供较此前下降了800元。林先生和王女士对于能够有机会重新转为浮动利率感到很满意。
　　减少提前还款
　　对银行而言，尽管本次调整会在一定程度上缩窄息差，但可以减少房贷提前还款现象，并减少违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。据银行内部人士预计，8月提前还款约3800亿元，较峰值回落近一半，9月后提前还款现象还将继续改善。
　　家在湖南永州的欧阳先生于2019年8月23日向农业银行借了一手房农民安家贷款50万元，当前的执行利率5.035%，目前贷款余额为47.33万元。
　　欧阳先生长期在广东省东莞市务工，手头资金较为宽裕，他曾在8月3日向农业银行申请提前归还本笔全部贷款，申请在9月15日预约扣款。
　　农业银行在得知存量房贷利率下调的政策后，第一时间与欧阳先生取得联系，后续又将该行发布的降低存量房贷利率有关操作事项公告的内容进行告知。
　　考虑到欧阳先生长期经营公司资金需求较大，农业银行建议欧阳先生留存资金用于公司后续经营需要。农业银行说，将对客户的存量住房贷款利率统一下调，利率较低的中长期贷款也比较难得。在综合考虑资金使用成本后，欧阳先生取消了提前还款申请，他打算把闲余资金用于企业后续扩大生产经营。
　　防范高风险套利行为
　　2018年9月，沈阳市的梁先生为了改善居住条件，在出售原有住房后，在建设银行贷款115万元购买了一套住房。梁先生选择了固定利率贷款，贷款利率为5.39%，期限30年，按照等额本息方式还款，每月需还款6450元。
　　梁先生经营了一家小微企业。受疫情影响，经营一度陷入困境。受益于优惠政策，他获得了低息普惠金融贷款，目前企业经营已经走上正轨。
　　近期，有不法中介上门，建议梁先生利用目前对小微企业贷款的优惠政策，贷出利息较低的经营贷款，偿还利息较高的房贷，这让金融知识匮乏的梁先生动了心。
　　好在不久后，梁先生通过网络渠道了解到存量房贷利率调整的政策。他通过建设银行相关工作人员获悉，在“认房不认贷”政策下，自己的贷款可以申请调整为浮动利率，并按照首套住房计算，由此利率将降低为LPR，每个月可以少还827元，剩余贷款年限内将节约利息支出23万元，这样的利率水平已经不高于普惠金融贷款。
　　建设银行工作人员告诉梁先生，小微企业普惠金融贷款只能用于生产经营，不能用于偿还房贷，一旦发现用途不符合规定，银行将有权提前收回贷款。这让梁先生感到后背发凉。如果当初听信了不法中介，一旦被银行提前收回贷款，他很可能面临现金流断裂风险。
（文章来源：上海证券报）