近日，陕西省规模最大的国资物企——西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”）正式向港交所递交招股书。
　　根据招股书显示，依托于西安国资，经发物业近几年业务稳定增长，其中城市服务收入占比超过50%，但相应的毛利率水平较低，公司后期计划持续多样化城市服务类型，覆盖城市服务价值链上更多细分市场。
　　经发物业计划通过上市募资加快业务拓展，以及更新相应服务的硬件设施。
　　背靠西安国资
　　经发物业成立于2000年，是一家扎根西安本土，重点布局西北区域的综合城市服务及物业管理服务提供商。
　　根据招股书披露，公司于2020年12月变更为股份公司，在股权结构方面，目前经发集团和经发控股分别持有经发物业90%和10%。穿透股权后，其实控人为西安经济技术开发区管理委员会（以下简称“经开区管委会”），受益股份达90.1672%，并拥有100%的表决权。
　　在物管规模上，2020~2022年，西安经发物业在管建筑面积分别为880万平方米、1080万平方米和1320万平方米，三年复合年增长率为22.6%。截至今年6月底，公司在管建筑面积增至1340万平方米。
　　规模的稳定增长进而带动公司整体收益和利润同步增长。2020~2022年，公司收入分别为4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元，相应的净利润分别为2660万元、3120万元、3740万元。
　　今年上半年，公司收入同比增长18.1%至3.91亿元，对应净利润则同比大增59.9%至2520万元。
　　据了解，经发物业大部分收入来自经开区管委会，根据招股书披露，2020~2022年及2023上半年，其向经开区管委会提供城市服务的收入分别为1.86亿元、2.02亿元、2.25亿元及1.13亿元，分别占同期公司总收入的39%、33.9%、31.8%及29%。
　　经发物业的第二大客户为经发控股集团（由经开区管委会全资持股），2020~2022年及2023上半年，来自向经发控股集团开发的物业提供物业管理服务的收入分别为3350万元、16060万元、17170万元及8570万元，分别占总收入的28%、27.1%、24.3%及21.9%。此外，截至今年6月底，经发物业总建筑面积的39.9%来自经发控股。
　　经发物业深耕陕西市场，尤其是西安市。根据中指院的统计，按2022年陕西省在管建筑面积计，经发物业在2022年物业服务百强企业中排名第一，市场份额约为1.7%。
　　经发物业的业务范围主要集中在陕西，尤其是在西安市，在管项目达115个，占比85%。此外还在韩城、铜川、石河子三市布局有少量业务。
　　城市服务收入占比过半
　　招股书显示，经发物业现有三大业务分别为城市服务、住宅物业和商业物业。其中，城市服务业务占收入比重最高。
　　2020~2022年及2023年上半年，公司来自城市服务的收入分别为2.75亿元、3.42亿元、4.1亿元及2.31亿元，分别占同期总收入的57.6%、57.6%、58%及59.2%。
　　据了解，经发物业的城市服务主要是向政府机构和公共机关提供，其中包括公共物业管理服务，即为政府大楼、教育机构、医院提供公共物业管理服务，包括清洁、秩序维护、设施维修保养服务等；城市环卫服务，即为公共设施和基础设施提供清洁保养服务，通过公司运营的垃圾压缩站提供城市垃圾收集服务，向企业、居民社区、政府机构、公共机关提供生活垃圾收集服务；以及城市增值服务，即政务辅助服务、餐饮服务及公共停车收费服务。
　　如今年已经签订的合约中，包括为政府大楼、教育机构及医院提供公共物业管理服务，此外还向已订约城市道路、立交桥及地下通道提供城市环卫服务。
　　经发物业涉足城市服务时间已久，根据招股书披露，其在公司成立4年后即开启该项业务。据中指研究院统计，按照2022年城市服务所得收入计算，经发物业以市场份额约4.6%的占比在陕西省内排名第一。
　　值得注意的是，经发物业的城市服务业务毛利率并不高。2020~2022年及2023年上半年，其城市服务的毛利率分别为14.2%、11%、10%及10.7%。而同期的住宅物业管理服务毛利率则分别为7.1%、16.7%、16.8%及17.7%，商业物业管理服务的毛利率为23.5%、24%、25.3%及21.9%。
　　受城市服务毛利率水平影响，经发物业的整体毛利率水平不高，2020~2022年及2023年上半年其毛利率分别为13.5%、14.5%、14.3%、14.3%。而根据中信证券对当前市值大于100亿港元的物企进行的统计，2023年中期，样本企业加权毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28个百分点。
　　2023年上半年，经发物业城市服务的毛利率有所回升，但相比住宅物管板块和商业物管板块17.7%及21.9%的毛利率水平仍显较低。
　　经发物业在招股书中表示，公司后期将持续多样化城市服务类型，目标是覆盖城市服务价值链上的更多细分市场，尤其是计划为更多医院提供公共物业管理服务。据了解，其已与西安的一家三级甲等医院及韩城的一家二级甲等医院签订公共物业管理服务协议，总合约建筑面积为20万平方米。此外，经发物业还计划进一步扩大城市服务中的餐饮服务、公共停车收费服务及政务辅助服务。
　　对于未来计划及所得款用途，经发物业在招股书中披露，除了继续参与竞标外，公司预计将一部分资金用于收并购。经发物业表示，选择标的将主要聚焦于西北地区（包括陕西与新疆），要求在管建筑面积超过100万平方米，最近财政年度的年度收益不少于2000万元或年度除税后净利润不少于200万元，以及在管物业组合多样化等。
　　此外，经发物业还计划通过上市募资更新公司业务所需的硬件设施，比如以新能源汽车替换用于提供城市服务的汽油车（如清扫车及垃圾车），以减少燃油成本，以及进一步开发智慧物业管理系统等。
　　《中国经营报》记者就城市服务毛利率水平，以及后续拓展计划等问题向经发物业发送采访函，截至发稿时未获回复。
（文章来源：中国经营网）