冯奎（中国企业管理研究会副理事长）
　　今年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，由此城中村改造成为超特大城市发展、企业开发投资的热点话题。国务院和有关部委的政策多次提出，要吸引民间资本积极参与城中村改造。民间资本的积极性受多种因素影响，其中一个主要方面，需要政府加强政策的顶层设计，促进民间资本形成对城中村改造的稳定预期。
　　就体量、规模而言，城中村改造足以成为一个投资热点。从代表性城市如广州来看，该市今年计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资900多亿元。推而广之，从7个超大、14个特大城市以及一批大城市来看，城中村面积总体规模多数占发达中心城区的20-40%，还有一些超过50％，多的甚至接近80%。城中村改造并非自今日始，从过去三四年数据来看，城中村改造每年固定资产投资已在万亿元左右。综合城中村改造的空间规模和各地汇总的情况并进行粗略测算，假定10-15年改造完成，每年的改造投资体量将在万亿元左右。更为重要的是，城中村改造发生在超特大城市，人口向这些城市集聚的趋势较为稳定，城中村改造所影响的住户人口加总起来预计有两三千万之多，这对经济发展的影响相当深远。
　　城中村改造需要大量资金，来源包括财政拨款、地方专项债、城投平台融资、国有地产公司融资以及民间资本等等。国务院相关会议和有关政策尤其强调民间资本参与，笔者理解，民间资本不仅是一个资金来源，更重要的是民间资本进入之后，将会带来设计人才、管理技术、商业模式等等，对城中村改造后的可持续运营产生不可替代的影响。但民间资本能否积极参与城中村改造呢？这就需要加强顶层设计，通过出台政策，促进形成稳定预期。这个稳定预期要在较大程度上解决民间资本对城中村改造能否愿干、能干、敢干的问题。同时，所谓形成稳定预期，也有助于引导民间资本的投资决策。
　　城中村改造的诸多具体规定尚待进一步明确。从对现有目标、内容等加以全面分析和推断，增强各方认识，有利于促进形成城中村改造的稳定预期。
　　城中村改造是以保障房建设为主。国务院常务会议审议通过的指导意见明确指出，要把城中村改造与保障性住房建设结合好。目前来看，各城市也是按此方向予以落实。如深圳市发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》并提出，2023年至2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。突出强调保障房建设，这对民间资本有两方面含义，一方面，通过城中村改造建设保障房这是未来超特大城市房地产发展的主攻方向，政策保障因而将十分有力；另一方面，如何通过保障房而非商品房建设获利，这对民间资本来说并非“轻车熟路”，因此就还需要在思维模式上进行转换。
　　城中村改造的主要手法指向于城市更新。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，需要因地制宜采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。但无论哪种方式，其主要手法不是大拆大建、不是一拆了之，而是空间活化、城市运营、服务增值等等。城中村通过改造，将被纳入城市治理，政府在教育、文化等基本公共服务方面将补齐短板。各类资本包括民间资本大显身手的地方是通过运营服务，提高原城中村地区的生活、生态、生产品质。这其中需要的能力就与以往的房地产开发大有不同。这对民间资本的两方面启示是，一方面，城中村改造会滋生各种城市更新的业务需求，民间资本有活干；另一方面，城市更新对民间资本在能力上提出了新要求。
　　城中村改造是中长期而非短期工程。一般预计，一个较大规模的城中村改造项目从规划到完成基本以10年为周期。虽然这并非绝对，但大体上讲，要想从城中村改造中获益，就得有中长期思维，要有以“时间换空间”的经营策略。因此，地方政府要实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡，必须实行净地出让等等；而民间资本未来则更多通过社区服务的提供、城市更新基金的投资以及最终通过公募REITs实现投资的退出等获益。这都需要拉长战线，学会长期运营，获得长期收益。
　　城中村改造还有其他一些特征和要求。这些特征和要求归结起来，说明一点：城中村改造是新型的房地产开发模式，不可能再走以前的老路。它带来了巨大的市场机会，但民间资本如何抓住这种机会，还面临许多困难与挑战。有的房地产企业，在传统的商品房开发建设过程中积累了丰富的经验，战绩辉煌，但进入到城中村改造的业务领域，就水土不服甚至折戟沉沙，因此要总结好其中的经验与教训。城中村改造的空间广阔，政策大方向明确，但它的目标、内容、途径等等与传统商品房开发销售为主的速战速决模式有根本不同。民间资本需要对城中村改造有更加准确的认知；当然，也更需要政府部门给出更加清晰的导向，并从政策上予以引导、法律上予以保障。
（文章来源：21世纪经济报道）