李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
　　根据央行、国家金融监管总局通知，9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。调整将分为两类情形，对首套房贷利率调整，客户不需要任何操作，银行自9月25日起主动批量调整；对于“二套转首套”，即非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房者，需要主动提出申请，出示相关材料审核通过后才能予以存量房贷利率的调整。
　　借款人可从9月25日起向银行提出申请并提供首套房证明材料（比如查册），银行将对调整申请逐笔进行人工审核，并于10月25日对审核通过的业务统一批量调整。据央行此前通知，房贷利率调整框架为，新发放贷款利率由银行与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策下限。
　　调整的具体幅度，根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率下限、发放时全国首套房贷利率政策下限决定。也就是说，能下调多少首先要看获得贷款时所在城市房贷利率下限。全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段分别为：2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR；2022年5月15日至今为LPR-20BP。
　　一线城市中，根据此前公布的不同时间段的政策利率下限，不同时期的购房者在此次调整中下调的幅度不同。北京和深圳的政策利率下限在全国属于较高水平，所以此次北京、深圳下调幅度也相对有限，特别是2019年10月以后，北京、深圳本地首套房最低利率为LPR+55个基点、LPR+35个基点。但“认房不认贷”利好下，原本是二套房的现在认定为首套房，利率会下降60个基点。
　　以北京为例，比如2020年9月“卖一买一”置换型贷款，当时二套房贷利率为5.35%，现在按首套房下调至4.75%，降息效应明显。对二三线热点城市来说，之前公布的房贷利率政策下限比较低，多数为LPR或LPR-20个基点及以上。由于2019年以来这一轮这些城市房价上涨快，首套房贷利率普遍提升至LPR以上，有的加点超过100个基点左右。此次业主享受到的政策利好更大。
　　央行货币政策司司长邹澜此前介绍，在政策实施首日，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间享受政策红利。大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至LPR，2022年5月以后发放的将降至LPR减20个基点。据业内人士估算，存量首套房贷利率调整后，逾4000万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点，会对银行利息收入带来一定影响。
　　比如，不久前的2023年半年业绩发布会上，中信银行副行长谢志斌曾透露，中信银行个人住房按揭贷款规模约为9500亿元，其中利率高于新增贷款利率的存量房贷规模约6000亿元。预计存量房贷利率每降低10个基点，将会对该行房贷收益产生约6亿元的影响。但同时，下调存量房贷利率也将从一定程度上缓解按揭贷款的提前还款需求，有助于规范住房信贷市场秩序。
　　笔者认为，经历了2022年四季度以来持续近一年的提前还贷潮，叠加近期各大行本着“应降尽力降”的原则，且一次性将存量房贷利率降到底（本地当时最低利率），未来提前还贷的节奏会放缓，规模会减少。但是，目前最新的LPR为4.2%，热点城市存量房贷基本调整到这个水平，最低可以调到3.8%（LPR-40BP）。问题是，存量房价格、无风险理财等，很难有3.8%-4.2%的收益。
　　更重要的是，无风险理财收益继续下降，甚至已经开始低于3%，很多城市的二手住房价格还在持续下跌。基于此权衡，从资金成本和理财收益的角度看，继续持有存量房贷对于一些居民而言可能是不划算的。目前，居民的理财意识和风险意识空前增强。由此可以估计，居民提前还贷的意识仍旧存在。预计年底发放奖金和绩效的高峰期到来后，还会引来居民提前还贷的小高峰。具体还贷规模和节奏，取决于未来LPR变动和存量房贷利率调整以及居民的收入增长和支出变化。
（文章来源：21世纪经济报道）