土地资源开发利用是否集约高效？重大资产投资项目进展是否顺利？城市发展脚步快了，更需要“回头看”。
　　如何“回头看”，活存量、促增量？2023年8月30日，长三角核心城市、特大城市南京创新尝试，印发了《南京市盘活存量资产资源行动方案（2023—2025年）》（以下简称《行动方案》）。《行动方案》明确了7个方面的重点工作，制定了22项重点任务，对全市存量资产资源盘活利用工作进行了具体部署。
　　配合《行动方案》的落地执行，南京市政府还专门成立了“南京市盘活存量资产资源工作领导小组”，南京市委副书记、市长陈之常任组长，霍慧萍、邓智毅等6位副市长担任副组长，20多位局长、10位区长担任组员。如此阵容，可见南京对此项工作的重视程度和推行力度。
　　近日，该领导小组做出工作部署，加快构建落实《行动方案》的专项方案和配套政策，并完成第一批次75个存量资产资源项目梳理，扎实推进项目盘活进度。哪些项目进入首批盘活名单？如何打通在盘项目“梗阻”？10月10日，上海证券报记者独家专访了该工作小组办公室相关人士。
全面盘活：宽口径、全覆盖、市场化，南京推动盘活攻坚
　　盘活存量这项工作，南京并不是从2023年8月30日才开始的。
　　早在一年多前，南京就印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的政策措施》（宁政办发〔2022〕37号），作为全市指导性文件，在方向、路径、政策、措施和机制等方面作出整体设计和全面部署。2023年初，南京又按照37号文件的最新要求，制定了年度工作要点，即《南京市2023年盘活存量资产扩大有效投资工作要点》（宁盘专字〔2023〕1号）。此次印发的《行动方案》，主要结合年度工作要点，重点突出国有企业、行政事业单位、低效用地、农村集体等领域资产资源，推动盘活攻坚。计划到2025年底，基本形成存量资产资源盘活和新增投资良性循环机制。
　　盘活的资产资源具体对象包括哪些？《行动方案》明确了三大涵盖范围，即城乡低效建设用地、农村集体土地等土地资源，房产、基础设施、存量与改扩建相结合的资产等固定资产，以及股债权、未来收益权、特许经营权、知识产权等无形资产三大类。
　　《行动方案》还首次提出“全面盘活、多元盘活”的工作方针，明确按照宽口径、全覆盖、市场化“三大”原则，全面摸清资产资源底数，聚焦盘活国有经营性、行政事业单位、低效用地、农村集体闲置等资产资源，建立存量资产资源台账，确保符合条件的项目“应入尽入”和滚动实施。同时明确，可采取资产证券化、产业嫁接、产权转让等多种盘活利用方式，实现资产资源效益最大化；通过加快确权办证及相关遗留问题处置、有效提高存量资产项目收益水平、加强金融服务和政策支持等，推动分类落实各项盘活条件。
高效利用：首批75个项目正在推进，开展“低效用地再开发”全国试点
　　南京市盘活存量资产资源工作领导小组下设办公室，设在南京市发展与改革委，南京市政协副主席、市发改委主任黄辉兼任办公室主任。上证报记者了解到，截至目前，该办公室已完成第一批次存量资产资源项目梳理，共75个项目，其中南京市级项目37个、各区（板块）项目38个，拟盘活或已处置房产面积约243.22万平方米、低效用地再开发面积约99.69万平方米。
　　从资产类别看，项目主要集中在公有房屋、村集体用房、老旧厂房、文体场馆、商办楼宇等各类房产，产业园区等基础设施资产，以及工矿用地和住宅用地等低效用地三大类，分别占比61.3%、12%和26.7%。从盘活方式看，房产租售（包括出租、转让和引入运营等）项目最多，共44个、占比58.67%，其次为低效用地再开发项目14个、公募REITs和类REITs项目9个、调整业态（含兼并重组、引入战略投资方、招引新项目等）8个，分别占比18.67%、12%和10.67%。截至目前，南京“在盘项目”中，处于盘活前期阶段的项目12个、盘活推进阶段的项目34个（含边盘边办理手续项目7个）、已盘活项目29个。
　　记者还从南京市规划和自然资源局了解到，2023年9月25日，南京被国家自然资源部纳入“开展低效用地再开发试点工作”名单。南京与全国43个超大、特大、大城市一起，开展为期4年的低效用地再开发试点工作。这一次的全国试点，又给南京推动资产资源盘活攻坚注入“助推剂”。
　　接下来，南京在“盘活利用存量用地，聚焦低效用地再开发”方面，将持续探索创新，完善收储机制，拓展收储资金渠道，完善征收补偿办法；探索资源资产组合供应、完善土地供应方式、优化地价政策工具、完善收益分享机制、健全存量资源转换利用机制，做好不动产确权登记、妥善处理历史遗留用地等问题。
　　
典型案例：盘活“南京药谷”、“中国能谷”
　　截至10月10日，南京市第一批报送项目盘活率为38.67%。其中，南京生物医药谷项目采取银行间类REITs方式盘活，已成功融资7.2亿元。
　　据介绍，生物医药谷银行间类REITs是科技、产业、金融深度融合的创新典范，南京生物医药谷（以下简称“南京药谷”）2023年度第一期资产支持票据（科创票据）顺利簿记，是全国首单产业园区银行间类REITs成功发行项目，可进一步助力生物医药谷共生共荣的生态体系建设，将资源禀赋优势转化为产业发展胜势，有效盘活存量资产，形成投融资良性循环。
　　此前，该项目于2022年7月启动，包含中丹园二期、加速器二期两个标的物业资产，2023年4月进行簿记发售并正式在银行间市场设立，发行规模7.2亿元，票面利率3.9%。项目先后吸引超过12家投资者、约11.52亿元资金参与，边际认购倍数超7倍。
　　据介绍，项目募集7.2亿元后，可降低企业资产负债率五个百分点，有效盘活了自身存量资产，激活重资产持有平台的资金流动性，形成“投资—运营—盘活—再投资”的良性内循环，助力南京江北新区生命健康产业蓬勃发展。
　　同样位于南京江北新区的中国华能存量火电厂资产盘活项目也传来佳音。该电厂总资产10.65亿元、存量土地共1580亩，发电许可证将于2024年到期，原址已不具备开发条件，且政策性关停补偿无法覆盖电厂关停相关费用，电厂发电能源结构等已不符合“双碳”发展目标。2020年，南京市政府确定通过土地置换及产业导入综合开发的方式实现盘活，迁至麒麟科创园新址上打造能源产业集群“中国能谷”，预计占地1300亩，投资规模约32亿元。
　　日前，南京市盘活存量资产资源工作领导小组的高度重视该项目，积极与央企华能集团推进项目，实施资源共享、基础共建、资本共融的合作方式，打通项目“梗阻”投资资金问题，拟由中国新资产、东方资产以及华能母基金共同出资，推进项目建设。
　　据悉，预计项目建成后，将成为长三角千亿级能源创新产业集群、集聚超过100家大型企业及科创企业、年营收规模超过2000亿元。
（文章来源：上海证券报）