随着黄金周楼市成交统计数据的出炉，可以看到，今年国庆8天假期网签套数1540套，在近五年的同期成交中排在倒数第二，仅比去年同期略好。从数据来看，市场整体成交表现平平，不过由于网签数据具有一定滞后性，事实上7号以后的网签数基本日均超过200套，也属于近期高位。综合来看，市场既不如热点楼盘到访人气表现的那么旺，也并不算低迷，而在区域和项目的冷热不均中，一些需求和市场的变化也在持续酝酿。据统计，黄金周之后，全市诚意登记、收筹、开放售楼部的待售项目合计22个，涉及货量超2500套，超7成货量集中在荔湾、越秀、天河、海珠，新货持续增加，业内预期，若入市价格适宜，四季度广州楼市有望延续升势行情。
　　市场：房企推新积极性大增成交“冷热分化”
　　从这次黄金周楼市的表现情况不难看出，在目前的大环境下，广州各区域成交“冷热分化”的态势明显，买家入市热情明显较过去两月回暖，但部分缺乏规划利好、存货较多，且政策利好并未偏向的区域，获取客户的难度依然较大。
　　其中，天河区的热度稳固，尤其总价800万元以内的项目承接力充足。海珠区的竞争加大，房企持续加力营销以促成交。荔湾区热盘推新力度大，带动周边市场成交上升。即使是受限购解绑政策利好影响最大的番禺和黄埔，也同样表现出冷热不均的态势。番禺推新的项目中，万博红盘首开销情较热，黄埔的热点则集聚在临港经济区。此外，白云区市场平淡，热度集中在“低总价+配套齐全”的项目。增城促销也在加力，成交自低位回升不少。南沙市场表现较平淡，个盘普遍营销动作不大。
　　各区域板块冷热不均的表现除了受到政策以及区域地段条件、发展潜力等因素影响，也与片区推新力度和节奏相关。整体来看，房企推新积极性大增。中指监测数据显示，9月18日-9月28日节前两周共新批预售证39张，新批商品住宅6062套，其中节前一周新批3835套，占到当月商品住宅供应量的一半。广州中原研究发展部数据则显示，国庆黄金周开盘数量、推货量比去年黄金周分别增加47%、66%，主力推新区域为番禺（951套）、增城（906套）、黄埔（350套）、白云（188套），超过5成推货量集中在增城、番禺两区。番禺作为今年黄金周的“主角”之一，推货量同比去年同期增加近4倍。虽然去年增城商住地供应量大幅减少，但部分热点板块余货仍相对充足，推货量直逼2019年，增城本次推货均以旧盘加推为主，尤其是朱村板块。
　　但购房者显然对对中心区优质板块更加青睐，合富研究院的统计数据显示，天河奥体-广氮板块、海珠海珠中心板块、荔湾花地湾板块、番禺万博长隆板块、亚运城板块、黄埔临港经济区板块、科学城及周边板块、增城新塘板块，这八大板块成交居前，环比均上升超过100%。
　　推货：价格是重点积极让利换来更好成交
　　从市场成交情况来看，当前市场并不单纯依靠“政策利好”驱动，“积极让利”才能促进成交。合富研究院的统计数据显示， 黄金周期间中心区部分项目特价让利幅度在1%-5%，包括海珠中海江泰里、中海观澔府等，在荔湾芳村板块、大坦沙板块个别项目天地楼层让价达到10%左右来出货。而在近郊，个别项目特价让利达到2-6%，主要是集中在黄埔科学城东板块。远郊降价项目则集中在增城，10月较9月再降3%-5%左右，包括远洋天成、御溪世家、中建凤榕台等项目。
　　值得关注的是，房企也在加大营销动作锁定客户，大多采取来访送礼、抽奖、成交送家电、管理费等营销组合抢客，部分项目以“渠道、全民加佣”催谷客流量。从成交热度较高的项目来看，荔湾、天河多个新项目表现理想，包括万汇天地朗庭、保利锦上印、联投·文津府、珠江花城、保利四季和颂、中旅天宸府等。近郊主要依靠“配套+规划优势”的带动，番禺万博华润长隆悦府、越秀瑞麓府以及“高性价比”的亚运城、万科城市之光、富颐华庭成交表现理想。远郊则更加依靠以促销提高“性价比”带动，包括华润公园上城、万科都会四季、金地半山风华、中建岭南悦府、保利水木芳华等促销力度都不小。而南沙、花都由于多数项目仍然实施“稳价持销”，假期成交较平淡。
　　后市：新政效应能否持续？修复过程温和
　　很显然，这一轮密集的楼市新政出台和落地，对于广州房地产市场确实带来明显的促进作用，记者近期走访的多数项目都出现了明显的人气回升。而更多人关心的是，新政效应是否能持续？
（数据来源：中指院监测阳光家缘数据）
　　最明显表现是，楼市人气虽然提振明显，但成交数据表现则不如人气提升那般明显。根据中指院监测的阳光家缘签约数据，今年黄金周假期广州签约套数为1540套，在近五年的同期成交中排在倒数第二，仅比去年同期的1290套高。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，市场的到访量和成交量并不匹配，即看的比买的多，来访转下定比例并不高。一方面是购房者认为房价不会涨，后续甚至有可能下跌，另一方面则是楼盘或多或少有“瑕疵”，让以自住为主的购房者不急于交定金，决策有所犹豫，而很多楼盘也采取了小批量推盘的策略。
　　市场营销格局的变化也同样带来隐忧。可以看到，渠道销售已经成为楼盘销售的重要组成部分，在各个营销中心门口都能看到众多中介公司的渠道销售人员，高佣金趋势也变得更加明显。
　　此外值得关注的是，相比一手市场的回暖，二手市场的起色仍不明显。中指院监测的9月百城二手住宅均价环比仍呈下跌趋势，且跌幅较8月扩大0.06个百分点。其中，广州由于短期内挂牌量增长明显，二手住宅价格已连续四个月环比下跌。9月，广州二手住宅价格环比下跌0.23%，跌幅较8月扩大0.07个百分点。各主要市辖区中仅天河区二手住宅价格环比上涨，下跌辖区中增城区、南沙区跌幅相对较大，均在0.8%以上。
　　在这样的情况下，市场在预期力度再大一点的政策，而房企营销动作也不能停。中指研究院市场研究总监陈文静表示，经济复苏及居民信心恢复是房地产市场企稳的前提条件。短期看，供需两端的政策均有优化空间，本轮市场恢复需要更久，修复过程温和，需保持合理预期。
　　文/广州日报·新花城记者刘丽琴
（文章来源：广州日报）