中国基金报记者张玲

　　建设银行公募REITs领域布局再添新例！
　　继参与首批保租房公募REITs发行工作后，建行于10月13日发布公告称，其附属公司建信住房作为原始权益人申报的保租房公募REITs项目，已于近日获得国家发改委受理。
项目申报已获受理
　　10月13日，建设银行发布公告称，银行附属公司建信住房服务有限责任公司作为原始权益人，以建信住房持有的保障性租赁住房项目申报发行基础设施公募REITs。近日，国家发改委已正式受理该项目申报。
　　同时，该项目构成PN15下的分拆，建行已就建议分拆向香港联交所呈交PN15申请，香港联交所已确认建行可进行建议分拆。
　　根据公告，建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。建信住房、建信住房租赁基金收购非居住存量房屋改造为保租房，通过专业化运营实现提质增效。
　　建设银行表示，此次公募REITs发行是银行实施住房租赁战略系列举措中的重要一环，有助于打造具有本行特色的住房租赁资产管理平台，实现金融资源与社会资本的良性循环，进一步完善集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行为一体的全方位住房金融服务体系，持续巩固银行住房金融领域的特色和优势，提升经营效益、品牌价值和社会影响力。
　　据了解，近年来建设银行正积极布局保租房REITs领域，除前述作为原始权益人申报项目外，还作为基金托管人、战略投资人等参与了首批3单保租房公募REITs的发行。
　　今年7月，建设银行副行长李运在一次公开演讲中表示，REITs对进一步发展住房租赁和保租房意义重大，能较好地解决住房租赁市场领域的痛点，在进一步发展住房租赁和保租房产业方面发挥重要作用。自2017年中国建设银行将住房租赁确认为全行战略以来，经过六年探索，中国建设银行基本形成一套以金融端服务为核心，政务和交易端服务双支撑的模式。
　　此外，去年11月，建设银行出资设立了建信住房租赁基金，成为全国首个住房租赁基金，用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产并改造为租赁住房。据悉该项目成熟稳定后，还可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。
保租房REITs稳步推进
　　截至目前，市场上已上市的公募REITs产品共有28只，按照底层资产类别可分为仓储物流、生态环保、园区基础设施、交通基础设施、能源基础设施和保障性租赁住房等。其中，保障性租赁住房REITs与居民住房需求密切相关，近年来相关政策密集落地。
　　2021年7月，国家发改委发布958号文，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目；2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围；证监会与国家发改委也于5月联合印发通知，支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动相关试点工作。
　　今年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，指出落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。
　　利好政策推动下，首批保障性租赁住房REITs也在去年相继上市。分别为华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT。根据中报数据，今年上半年，这4只REITs产品合计营收1.41亿元，均完成2023年目标收入的50%以上，合计净利润4384万元。
　　而除了已发行产品，目前还有十多个省市的保障房项目正在筹备，并已有多个项目已启动或完成招标，包括上海城投、招商蛇口、临港集团、北京昌平保障房公司、天津泰达人才安居公司、西安高新区保障房公司等。其中，上海城投于今年7月发布消息称，公司租赁住宅品牌“城投宽庭”目前在营社区4个，规模超过6000套，并计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品；北京昌平保障房公募REIT项目此前公布第一中标候选人为中航基金。
　　对于这类底层资产的公募REITs产品，中央财经大学绿色金融国际研究院指出，保租房公募REITs能够为我国保障性租赁住房发展提供大量资金，有助于改善租赁市场供给结构，满足新市民的住房需求，助力我国城市化进程和经济高质量发展。但也存在保障性租赁住房供给不足、优质资产欠缺，地区差异明显、全面推进难度大等劣势。建议未来还应当继续拓宽发行主体，完善具有针对性的税收优惠政策等，对保租房公募REITs的发展予以扶持，以此来抵消其政策公益性带来的收益损失，更好发挥保障性租赁住房惠民生、调结构、稳增长的积极作用。
　　中信建投证券表示，保租房已成为我国住房保障体系中的重要构成，国家层面持续的政策支持确立了保租房重要地位。其独特的市场定位带来高企且稳定的出租率，存量资产潜力巨大、收入及现金流较为稳定。同时从长期看租赁REITs底层资产范围仍有望拓展至市场化长租房。
　　中银证券表示，随着国家政策支持力度逐渐加大，流动人口租赁需求持续支撑，我国住房租赁市场将进入快速发展期，保租房大规模建设、长租公寓快速兴起，房企、住房租赁运营企业等各相关产业链企业都可以从租赁市场的快速发展中寻找到自身转型发展或者增量发展的机会。而公募REITs为租赁住房项目提供了更好的退出渠道，2023年保租房REITs有可能进一步扩围，纳入更多市场化长租公寓项目。采用重资产模式运营租赁住房项目的企业，可以抓住公募REITs扩围的机遇，在合适的时机以合理的价格实现一定的股权退出，从而降低沉淀资金规模，提高资金的使用效率。
（文章来源：中国基金报）