在改善置业成为楼市消费主流之后，由于近期新上市项目多是优质景观资源项目，产品定位以大面积为主，让千万级别住宅在中心区改善供应中占比不断提升。今年以来，作为“终极改善”的千万级豪宅成交大涨，而不少预算在500万-800万元的改善买家却感觉在中心区选择不多，这种情况正慢慢发生改变。随着市场价格的不断调整，以及更多新设计和新定位的项目上市，作为刚需改善主流价位产品的选择也变得更加丰富起来。
　　刚需改善主流价位产品的选择更加丰富了。
　　今年千万豪宅成交大涨成交占比走高
　　近日，在天河有一间两房单位的王先生想置换一套120平方米左右的四房，他的总价预算在700万元左右，但在中心区看了不少房，却觉得没有多少选择，要想满足需求需要将置业的范围拉得更远一些。
　　王先生的感觉正反应出当下改善产品的供应格局。近两年，由于改善居住渐成楼市消费的主流，关注到需求变化的房企调整了产品供应方向，市场改善型产品不断增加，而新项目定位多趋同于大平层产品，以吸引终极改善买家为目标，也让改善型产品的入市门槛不断提高。
　　合富研究院的统计数据显示，2022年上半年500万~880万元总价产品成交占比44%，到2022年下半年下降至39%，而到2023年上半年进一步下降至28%，1000万元总价以上产品成交占比则不断提升，从2022年上半年的30%，到2022年下半年的39%， 2023年上半年进一步提升至42%。这其中供应也是影响成交的重要原因，今年以来，广州市场多个优质景观资源项目集中推售，供求两旺，让千万级别住宅的成交稳步上升，而500万-800万元产品缺货进一步加剧。
　　事实上，在全国范围来看，今年作为“终极改善”的千万级豪宅市场都走出了独立行情，一路“飘红”。CRIC数据显示，其监控的重点64城2023年前三季度总价1000万以上豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%。不同总价段成交套数同比均保持上涨。其中，有15个城市千万级豪宅成交套数已超2022年全年。其中广州千万级豪宅成交创历史新高，前三季度总价1000万以上豪宅共成交3817套，较2022年全年增加22.5%。单价10万元/平方米以上的豪宅，广州共成交1011套，较去年同期增加177%。
　　对此，上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱认为，从前三季度重点城市豪宅成交数据可以看出，尽管市场下行，但基本面较强的城市中心区豪宅成交受大环境影响较小，整体“一房难求”。一方面，中心区豪宅供应有限、地段优越，另外学区、景观等高附加值，使得豪宅往往具有更强的穿越周期的能力，另一方面，由于部分豪宅项目一二手房价格倒挂，存在一定的套利空间。随着豪宅套利空间持续收窄，投资投机的需求逐步退潮，高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件。
　　价格调整及新设计让改善产品入市门槛降低
　　随着高端市场消费力的持续消化，市场的供应格局也正迎来变化。为了加速去化，从新世界、保利、国贸地产等将要上市的新项目来看，更多房企将新产品供应调整到市场主流消费成交面积段90~140平方米的单位。
　　以当下的供应情况来看，克尔瑞的统计数据显示，总价预算500万~700万元区间段的，主要可以选择三个外围区域黄埔、白云、番禺区以及中心区荔湾区的小户型，适合首付预算170万-195万的购房者。今年1-10月中该总价段置业热门板块为旧黄埔区域，共成交879套商品住宅，老芳村板块742套次之，汉溪万博724套紧随其后。
　　总价预算700万-1000万元区间的，在中心四区选择面增多，天河区后天河北板块、东圃板块、五山板块，海珠区新港西、南洲、工业大道板块，越秀区府板块以及荔湾区全域都有选择。
　　随着房企进入四季度年终业绩冲刺阶段，预计刚改群体的选择将变得更加丰富。一是因为市场价格预计仍将持续调整，促销和让利会让中心区入市门槛进一步降低。二是新上市产品的设计在使用率上进一步提升，不少项目的得房率达到甚至超过100%，这意味着可以以更小的面积实现居住的改善，总价门槛也得以降低。比如嘉禾望岗板块的即将上市的国贸云上，产品涵盖了85-143m²四个不同面积段的3-4房，105平方米的户型，得房率超100%，有约45m²的超宽双厅设计，还有约5.8米横向开阔大阳台，相当于120平方米单位的居住体验感。位于荔湾的武汉城建·保利·花语和岸主要推出的是86~142m²的三房四房，115m²、135m²、142m²的单位得房率也达到100%。番禺广场板块的路劲·美的隽樾府同样是集中在主流成交面积段，得房率也做到100%。
　　从今年1-9月的市场成交数据来看，改善面积段主力地位仍在持续巩固，120m²以上面积段成交占比较去年同期继续增加，相应地，80m²以下、80-90m²和90-100m²面积段成交占比分布则微降。对于有改善置业意向的购房者，业内人士建议，可以多留意市场供应的变化，包括价格和产品新设计，从自己的需求出发，多看多对比，找到适合的物业。
（文章来源：广州日报）