在老上海的记忆里，始终有一块属于“大自鸣钟”。
　　它是沪西长寿路、西康路一带的地标建筑，落成于1926年，钟塔高14米，平面成方形，顶层四面均嵌有钟面的大时钟，因每隔一刻钟便会“叮咚”报时，而被称为“大自鸣钟”。久而久之，大自鸣钟也成了这带的地名。
　　从“大自鸣钟”开始，长寿路地块逐渐成为普陀区、乃至上海市有名的商圈，即便后来为了改善交通状况大自鸣钟被拆除，老上海人依然习惯将去长寿路商圈唤做“去大自鸣钟”。
　　在大自鸣钟被拆除60多年后，熟悉的烟火气再度在长寿路上升腾，不同的是，这份烟火气里带着属于沪派的精致。
　　国庆假期前，长寿路上的城市更新项目鸿寿坊正式开街纳客。
　　这是瑞安4年前耗资18.6亿元竞得的项目，加上后续投入项目总成本接近40亿元。历时1000多天后，这家打造了新天地、瑞虹新城、蟠龙天地等多个地标项目的开发商，又一次让一个区域焕发了新的活力，也为上海的城市更新提供了新的范本。
　　近日，瑞安房地产CEO王颖在接受《国际金融报》记者采访时由鸿寿坊项目入手，分享了瑞安对城市更新的理解。
　　清晨6点早餐香气从鸿寿坊里飘出，味蕾唤醒一天的精神，这个里弄商业在短暂按下暂停键后，又开始一天的盎然生机。
　　不同于新天地、瑞虹新城等项目的体量，鸿寿坊是一个堪称微型的城更项目，8.8万平的总面积由两栋甲级办公楼（东塔、西塔）和1.5万平的里弄商业组成。王颖坦言，面积小加之地处市中心，周边大量的居民区和办公楼增大了开发难度。她对记者复盘了瑞安的建造思路，一方面，保留了原来长寿路鸿寿坊街区里弄建筑的肌理，包括还原典型的鱼骨状石库门里弄结构，修复装饰主义建筑风貌，增加人本友好散步回廊，还采用通风天窗等建筑更新手段增加了里弄空间的开合有致。另一方面，通过两栋的精品甲级办公楼与商业的组合，形成多尺度、多功能复合的活力社区形态，焕新上海的里弄文化，让市民家门口拥有更精致的烟火气。
　　王颖直言，“面积小并不意味着运营投入少，瑞安不是简单的只看租户体量去打造体验场景。”
　　螺蛳壳里做道场，方寸之间做腾挪，既然体量有限，瑞安便在业态和体验上做无限延伸。
　　60余个品牌构筑了开业的烟火气，它们中有51个是上海或区域首店，据王颖透露，未来商户总数将超过80家。
　　仅有商户是不够的，她直言瑞安擅长柔性商业，即结合消费场景打造不同的体验感受，而不是单纯依靠商业租赁。“日咖夜酒、全日供应”的社区生活场景便是这份柔性商业的直观体现。早上6点鸿寿坊里的荟森生鲜浦西首店开始供应早餐和平价菜，深夜两点日料店用热食和小酒抚慰完最后一波客人。
　　王颖以鸿寿坊食集为例，它被很多人称作是“梦中菜场”。这是瑞安继上海新天地、瑞虹天地太阳宫之后，打造的第三个食集。双层独栋空间的鸿寿坊食集，面积近5000平方米，集结了生鲜店、各地街头老号、网红店等30多个美食品牌系，一日三餐需求都可在此得到解决。
　　开业期间，人头攒动的鸿寿坊，多个餐厅门店均出现排队的情况，体现到数字端则是9天时间，累计客流超过70万人次，营业额超1000万元。
　　这样的盛况在今年上半年瑞安的另一个项目——蟠龙天地开业时也出现过。
　　“五一”假期期间，蟠龙天地总客流量超过110万人次，开业首月客流人次突破400万，项目的爆火一度霸屏，引发众人争相打卡。这样的情况甚至超出内部预期，王颖透露，此前内部预估蟠龙天地开业期间每天人流量在10万+，结果高峰几天数字一度达到26万。她说“现在人流已经恢复到较为合理的一个区间”，周末在10万左右，平时根据天气情况在3万到6万之间。
　　相较于人流的火爆，更让她高兴的是蟠龙天地改变了古镇的消费人群和消费结构，比同于过往古镇对中老年客群的吸引，蟠龙天地夜间庞大的年轻客群是其一大特点。
　　如果将时间轴拉长，会看到更多瑞安在这条焕新之路上的探索。
　　王颖解析了她对“城市更新”的理解：只要城市存在，就会不断地生长与发展，就有城市更新的需求。只不过在不同发展阶段，城市更新的模式和方法以及面临的问题与需求存在差异，因此没有一成不变的解决方案适用于一个城市。基于此，瑞安拒绝将自己定义为传统的房地产开发商，它希望自己是“可持续城市发展解决方案的提供者”。
　　王颖以瑞安在上海的项目为例，90年代城市处于高速发展阶段，需要大拆大建来提升整体界面形象，瑞安在这一阶段开发了瑞虹新城、新天地等大规模的社区。随后上海提出科教兴国战略，瑞安打造了社区园区和校区整合的知识性社区——创智天地，她希望这个社区除了有知识分享，还能够给更多的年轻人创业孵化些机会。2010年，瑞安拿下了虹桥商务区核心区出让的首幅地块，结合虹桥枢纽的发展，将其打造为集商业、商务、展览、酒店等功能于一身的虹桥天地项目。意识到虹桥商务区文化休闲等功能的缺失后，瑞安又再造了蟠龙天地。
　　王颖在沟通中坦言瑞安对于规模扩张理性且克制，强调挑选项目有自身标准，即“我们参与的城市更新项目能够为这个区域带来怎样的改变”，这个改变包括区域城市功能重塑、城市空间结构优化、城市产业升级，甚至人们消费方式的提升。这个并非简单的经济价值标准，却是瑞安内部自我评定中很重要的一方面。
　　采访的最后，王颖也谈到对于近年来房地产市场波动的看法。她直言，市场还处于深度调整状态，出清过程并未结束，叠加当前较为复杂的政治经济因素，调整还需要一段时间。“需求和信心的恢复需要过程，长期看会回归到理性的市场化的健康的房地产市场”。
（文章来源：国际金融报）