楼市政策持续优化。11月2日，中国人民银行党委在传达学习中央金融工作会议精神时表示，因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，有效满足房地产企业合理融资需求，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”，加大住房租赁金融支持力度，促进房地产市场健康平稳发展。
　　中诚信国际研究院执行院长袁海霞表示，未来要进一步打开因城施策政策工具箱，为稳定购房需求和融资需求提供支撑与基础。此外，“三大工程”为增量房地产投资提供了一定空间，也符合房地产市场向新发展模式转型的长期方向，其后续落地与推进速度或将有所加快。
　　8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》）是优化房地产政策的重要一步。
　　政策出台后，重庆、南京、青岛等二线城市陆续发文跟进，作为一线城市的广州也下调了二套房首付比例与首二套房贷款利率，其中二套房利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点，即4.5%，为一线城市中最低。
　　据《证券日报》记者不完全统计，《通知》发布后共有9个一二线城市下调最低首付比例，其中，8个二线城市的首套及二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下调至央行规定的政策下限，分别为20%和30%。如果加上此前首套及二套商贷最低首付比例已在央行规定的政策下限的城市，目前共有九成以上城市已执行商贷首套最低20%、二套最低30%的首付比。
　　在二套住房利率方面，根据贝壳研究院数据，2023年10月百城二套主流房贷利率平均为4.44%，较去年同期回落47BP。目前，百城中仅有14个城市二套利率高于4.4%。与2021年9月历史高点相比，2023年10月百城二套平均房贷利率累计下降156BP。二线城市中郑州、南京、成都、苏州等城市二套利率下降150BP以上。
　　仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟在接受《证券日报》记者采访时表示，差别化房贷利率动态调整机制和存量房贷利率调整机制，已经为调整存量房贷利率留出较为灵活的操作空间。地方需要在进一步优化住房贷款利率政策、压降新发放房贷利率加点空间等方面下工夫，各地必须充分考虑本地区域特点、市场特色、供需特性，实施更为精细精准精确的差别化信贷政策。
　　庞溟还提到，在下调房贷利率等货币政策方式之外，各地应按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地适时优化调整当地房地产政策，有效贯彻因城施策、一城一策、一区一策、分类指导，用足用好政策工具箱。
　　实际上，自在7月24日召开的中央政治局会议后，各地方政府就频频出台房地产优化政策，包括优化住房信贷政策、放松限制性政策、加大住房公积金政策支持、落实“认房不用认贷”等多个方面。据中房研协测评研究中心监测统计，仅2023年9月，地方就出台房地产政策133条，较上月增长87%，再创年内新高。
　　庞溟建议，在支持刚性和改善性住房需求方面，商业银行应根据央行的具体指引、操作细则和自身经营状况，针对借款人的刚性和改善型购房需求与核心诉求、房贷利率、房贷本金规模、资产质量、信用记录、风险等级、还款能力等不同情况进行准确评估，以明确利率水平或利率调整的标准、条件和范围，并实行区别化确定定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制，避免“一刀切”“一阵风”“一头热”，在贷前调查和贷后跟踪环节做好相关配套工作。
（文章来源：证券日报）