日前召开的中央金融工作会议提出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
　　2021年，中央经济工作会议首次提出了“探索新的发展模式”，去年的中央经济工作会议进一步提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。随着国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，我国构建房地产发展新模式基本显现，即以“市场+保障”“租售并举”为核心的“多主体、多渠道”住房供给体系成为房地产新发展模式的重要特征。
　　我国房地产市场在1990年代启动住宅商品化改革以来，伴随着经济快速发展，城镇化率不断提高，住房需求集中增加，推动房价不断上涨，这也引发了财富效应，刺激一些投资套利的行为和提前消费的狂潮。这种非理性的行业发展现象积累了比较多的问题，主要体现在供给侧。
　　首先，一些地产企业在逆周期调节循环之中忽略风险，采取激进的拿地政策，即使国内融资受到一定限制，也要通过海外融资扩大土地储备，并通过“高负债、高杠杆、高周转”模式，进行周期套利，积累了巨大的风险。其次，土地资源配置还未完全适应城镇化下的人口转移与经济发展水平，导致一些三四线城市供大于求，而在一线城市土地价格持续上涨。其三，住房供给结构较为单一，租购比例还有待进一步优化，未能完全满足居民的多层次住房需求。
　　目前，房地产市场供求关系发生重大变化。过去由房价上涨预期持续激发出的投资性与恐慌性购房已经透支了未来很大一部分需求，部分城市高房价超过本地收入水平所具有的购买力，城镇化进程正在放缓且增长空间收窄，人口老龄化、少子化速度加快等等，诸多因素让高速狂飙的地产行业要面对总量需求放缓的现实。但我们也应看到，目前仍有较多结构性需求，比如居民家庭改善性住房需求，低收入人群、新市民、青年人等居住需求以及养老需求等。
　　中国市场正处于向新发展模式的过渡阶段，不可避免地会遇到一些挑战。许多购房者踊跃买房的一个强大动力是相信住房将会升值，但是，目前大部分城市房价已经居于较高水平，不管是从人口长期趋势，还是住房供需关系的逆转来看，房价继续上涨的预期都在减弱，这导致一些城市的二手房出售数量持续增加，让市场陷入观望。其中一部分改善型需求希望通过出售旧房实现，但二手房抛盘令一部分购房者持续观望，中断了置换进程，也影响到了新房市场，使得一些处于“高负债、高杠杆、高周转”模式的企业面临去化困境。
　　化解地产业的转型困境，首先是要稳增长，令宏观经济保持一定增速，建立对于长期发展稳定而又积极的市场预期，从而对冲和削弱市场对房价下降的一致性预期，减少二手房抛盘数量，让更多观望者积极入市。由于房地产投资是中国经济增长具有支柱性的动力之一，楼市交易低迷影响到投资也会影响宏观经济的增长。因此，部分有需求的城市应该加大保障性住房建设和供给，通过增加保障房投资拉动经济增长，缓冲地产投资下降的影响，同时，让工薪收入群体逐步实现“居者有其屋”，有助于释放他们的消费力，扩大消费。对于市场部分，应该满足相对健康的地产企业合理融资需求，进一步或者全部解除销售限制，鼓励它们通过市场的手段自救，最终实现房地产行业向新发展模式平稳过渡。
（文章来源：21世纪经济报道）