此轮房地产修复周期中，不乏一些标志性事件。如日前新湖中宝(600208.SH)的融资破局，信号强烈。

　　11月13日，新湖中宝公告称，其向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿元的公司债券获证监会批复，所募集资金主要为盘活存量资产、救助困境房企以及“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区改造或旧城改造项目开发建设等。
　　同策研究院研究总监宋红卫认为，新湖中宝此次融资获批可以看作是一个信号：国家在“保交付”层面，对于民营房企其实又开了一个债券融资的口子，也就是“第二支箭”的进一步落地。这对于手中有一定优质资产的房企而言，是一个很好的信号。此外，也表明了企业融资用于“保交付”，以及城市更新或者旧城改造这一类项目，是可以获得政策支持的，尤其是通过发行债券的方式融资，也代表了国家为房企纾困的一个方向，是一种积极的导向。
　　不仅如此，近日召开的中央金融工作会议也强调，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。据媒体报道，中国央行积极落实中央金融工作会议指示精神，持续加力推动“第二支箭”(民营企业债券融资支持工具)支持民营房地产企业融资。
　　与资管公司创新合作
　　据新湖中宝披露，该公司此次公开发行债券规模不超过人民币30亿元（含30亿元），可一次发行或分期发行，期限不超过5年（含5年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。
　　新湖中宝此次公司债发行的特别之处在于，拟设定由浙江省浙商资产管理股份有限公司（简称“浙商资产”）提供债权管理服务，新湖中宝为此需提供相关增信措施。
　　浙商资产为全国首批5家、浙江省第一家具有批量转让金融不良资产资质的省级资产管理公司，注册资本71亿元，主体信用评级为AAA。
　　显然，这次发债是民企与地方AMC（资产管理公司）之间的创新合作。作为债权管理服务方，浙商资产将全程参与新湖中宝债券募集资金的使用和募投项目的管理，募集资金由发行人和债券管理服务方共同决策使用，闭环运行。
　　近年来，资产管理公司参与债券市场的案例逐渐增多，例如2022年东方资产曾提供17.3亿资金驰援上市公司冠城大通（600067.SH），帮其代偿公开发行的债券。
　　但是，该类业务通常是在发行人出现债券违约、交叉违约或者发行人触发破产清算等情况下开展。在发行人尚未出现实质违约的情况下，资产管理公司介入债券市场的案例仍然较为罕见。
　　宋红卫也指出，新湖中宝公司债的发行，可以算是当前民企一种新的融资方式。这类融资有个前提，企业手中要有一定相对优质的资产作抵押物，作为企业发债的一个征信产品。
　　有业内人士从新湖中宝资金募投用途出发，将此次发行的债券称之为“特殊机遇”债券。在新湖中宝尚未发生债务实质性违约的时候发行公司债，可以为该公司未来销售保驾护航。因市场大环境及该公司前三季度销售持续下行，未来销售预期仍较为悲观。因此，新湖中宝将融资用途用于自身项目改造、续建、开发。浙商资产作为头部AMC和债权管理服务方，前瞻性地参与债券发行工作，大概率会提振市场各方信心。
　　知情人士透露，新湖中宝未来1-2年主要销售项目位于上海，包括位于虹口北外滩的新湖天虹、黄埔老西门的新湖亚龙项目，这两大项目均较为优质，且需要资金周转。
　　值得一提的是，浙商资产的创新一直走在全国前列，其控股股东为浙江省国贸集团，实际控制人为浙江省国资委。本次浙商资产作为债权管理服务方参与新湖中宝公司债发行，是资产管理公司介入资本市场业务的又一次有益尝试。该业务的落地不仅有利于资产管理公司拓展业务范围，同时，由于资产管理公司参与到募集资金的使用和募投项目的实质管控，将有利于AMC发挥工具箱优势，提前管控项目风险。
　　公开信息显示，截至2022年底，浙商资产累计收购债权本金超5100亿元，累计为超380家企业、19家上市公司提供纾困服务，解除担保危机超450亿元，化解财务危机超1600亿元，保障超18万人就业。
　　“第二支箭”加速落地
　　梳理2022年部分AMC与房企合作的案例，新湖中宝此次公司债发行模式创新有迹可循。
　　2022年9月9日，冠城大通公告，根据公司实际经营需要，及“20冠城01”债券持有人会议的相关约定，董事会同意公司就“20冠城01”债券与中国东方资产管理股份有限公司（简称“东方资产”）上海市分公司开展业务合作，由东方资产为公司代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金，并签署《代偿协议书》、《债权债务确认协议暨还款协议》。
　　在东方资产代偿后，冠城大通与东方资产形成新的债权债务关系，偿还标的负债期限不超过1年，经东方资产同意后可延长期限，还款条件和资金成本等由双方签署书面协议确定。
　　此外，中国华融对阳光龙净、新华联等企业通过运用“债权+股权”“金融+产业”等特色工具箱，开展“保交楼”、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目。
　　更早之前的2018年，中国信达资产管理股份有限公司（简称“信达资产”）采用协议收购方式（非交易过户）打折收购内蒙古博源控股集团有限公司30亿元逾期债券（包括：12博源MTN1、13博源MTN001、16博源 SCP001等债券品种），将其转化为普通债权（保留债券所有权利）后注销登记，进而实现进一步债务重组。债券投资人收到部分本金和利息，发行人博源集团缓解了压力、实现了脱困，重组方信达资产展示了专业的风险化解能力，提供了成熟的违约债券处置方案。
　　理论上，扩大与民营房企标债合作的范畴与潜能，不失为AMC业务模式的一个创新思路。这意味着抵质押物形式、股权债权转换等方面的灵活度更高，比如AMC可针对部分因证照不全而无法获取银行开发贷的棚改贷、村改旧改土地而放贷，从而缓解部分民企、城投的抵质押物不足而无法获得融资的窘境。
　　相对而言，AMC参与债券增信的方式灵活。有分析人士指出，近期遭遇流动性困境的碧桂园、中骏、合景泰富等资产相对优质民企或可借鉴新湖中宝的做法，尤其是棚改、旧改较多的民企。不良资产处置过程中，不少地方AMC通过发债、股东注资等途径募集资金、增强自身实力，与地产企业的合作大有可为。
　　有消息称，龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。
　　“第二支箭”对新城控股、美的置业、卓越商管等民企发行债券融资也有助力，其中部分项目募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造和城市更新项目。公开数据显示，自2022年11月“第二支箭”政策延期并扩容至民营房企以来，对于阻断民营房企风险蔓延、促进市场预期扭转、维护企业债券融资稳定发挥了重要作用。
　　从发行规模看，“第二支箭”扩容以来，已支持13家民营房地产企业发行318.18亿元债务融资工具。自2018年10月“第二支箭”推出至今，已累计支持130多家民营企业发行2100多亿元债务融资工具，带动同期民营企业发债规模近1万亿元，对缓解民营企业信用收缩及修复民营企业债券融资渠道均起到作用。
　　从融资成本看，“第二支箭”有效降低了民营地产企业票面利率，为发债企业节约综合融资成本。据不完全统计，2023年以来，由“第二支箭”增信的民营房企债券融资成本均低于4.7%，其中，龙湖拓展与美的置业发行的三年期中票票面利率均低于4%，分别为3.5%与3.4%。
　　分析人士普遍认为，新湖中宝此次发行不超过30亿公司债，又将是民营房企融资破局的一个里程碑式事件。
（文章来源：21世纪经济报道）