“只要我的店在这里开着，我就会一直租住在这里。”北京保租房润棠瀛海的租客杨永斌告诉《中国经营报》记者。记者近日走访北京部分保租房项目了解到，依靠性价比优势，保租房项目多已满租。另一方面，低租金之下，多个项目也在探索多样化的经营渠道，以期实现可持续运营。
　　10月31日结束的中央金融工作会议上提到，要更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设。但到目前，保租房还面临着运营回报周期长、“租售同权”等问题，如何让租客安心租住更长的时间，如何让保租房吸引跟多的市场化企业入场，依然是各级政府和运营方需要考虑的问题。
　　上市即满租
　　“我们上市后，来租房子的人很多，收到的评价也很好。”润棠瀛海项目工作人员王梦曦告诉记者，因为性价比高、配置好，作为保租房项目的润棠瀛海项目很受租客欢迎。
　　这个项目位于北京市大兴区瀛海镇，记者走访该项目现场时看到，这个项目有一室、二室、三室户型，能够满足全龄段租客需求。
　　此外，项目还配备了食堂、咖啡馆、健身房、活动空间，能够满足租客的生活品质提升需求，可以看到有租客在图书室里读书。而配套设施的工作人员，不少就是租住在本项目里的租客。
　　与市面上同等配置的项目相比，润棠瀛海的房租相对较低，且面积可选空间很大。据项目工作人员介绍，今年4月项目上市，目前已经全部租出去。项目租房可以“押一付一”，租房合同最长可以签一年。“合同不超过一年也是为了防止出现‘以租代售’的情况。”王梦曦介绍。
　　北京亦庄经开区柚米社区保租房项目同样在上市后极受欢迎，7月发布公告后，配租房源很快就全被申请。该项目的运营公司为瓴寓国际，项目中同样配备了健身房、活动空间、公共厨房等设施，采用了很多市场化运营的项目经验。该项目总共有1158套房源，其中有100套房源为大学生专项配租。作为保障性租赁住房，柚米社区的租金年涨幅被控制在5%以下，保证了其“保障性”特征。
　　然而，对于运营公司来说，低利润之下，如何保障项目的可持续运营依然是一个挑战。比如，润棠瀛海项目测算的回本周期至少需要20年，这对任何一家运营公司来说都是一个不小的压力。项目同步在通过商铺运营等方式回收资金，但在“微利可持续”的理念之下，回报周期依然很长。
　　是否可以通过发行REITs的方式来缓解公司压力？有业内人士介绍，根据国家发改委2021年6月发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》及现有保租房REITs的发行经验，发行REITs要求项目公司依法持有拟发行基础设施REITs的底层资产，并要求底层资产权属清晰、土地产权完整、资产规模达标、资产可转移等，同时资产运营相对成熟，在近三年内维持一定的盈利水平。但润棠瀛海项目的土地产权仍是集体土地，经营权则由村集体公司、华润子公司、愿景集团三家共同持有，运营时间才几个月，故暂时还达不到发行REITs的条件。
　　但可以期待的是，保租房的资金问题受到越来越多的重视。原银保监会、住建部于去年2月发布的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》中明确提及，鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。此外，还要求国家开发银行加大对保租房项目的中长期信贷支持，支持商业银行为保租房提供专业化、多元化金融服务，引导保险机构为保租房提供资金和保障支持。
　　有关资料显示，去年8月，华润有巢等首批4只保障性租赁住房公募REITs集中上市。今年10月、11月，建行住房租赁REIT、上海城投控股保障房REIT先后获得受理，目前拟申报发行的保障性租赁住房公募REITs还有5只，分别为青岛房投REIT、上海临港科技城REIT、北京昌平保租房REIT、天津滨海新区保障房REIT和南京软件谷菁英公寓公募REIT。
　　“不怕被房东赶走了”
　　杨永斌是润棠瀛海项目楼下“懒人的朋友”咖啡酒吧的老板，他自己便住在楼上的保租房里。“我每天出门下楼就进店里，简直太近了。”除了店老板外，顾客也多是楼上的租客，熟悉之后常常来帮杨永斌免费打下手、和他学调酒，甚至主动帮店里绘墙画、布置场景。
　　店铺老板与租客关系如此亲近并非偶然，这是润棠瀛海项目设计之初的刻意为之。愿景集团旗下的景域公司总经理凌澜雨告诉记者，作为北京的一个保租房项目，润棠瀛海的很多租客租期会很长。除了有足够面积段的房子供选择之外，他们的社交、情感需求也是很重要的，所以项目在设计商业配套的时候会特别考虑熟人社区的方向，还会定期组织演出等社区活动。如此一来，租客才能够在这里长租，而非短暂停留。
　　长租，对于保租房来说，不是可选项，而是必选项。过去的传统租房产品，租客可能面临随时被房东赶走的问题，经常搬家带来的不稳定性困扰着很多租客。但在保租房里，只要租客愿意，租客可以在一套房子里一直租住下去，不用担心意外搬家，这对很多租客来说意义非凡。杨永斌也告诉记者，现在的住宿条件他很满意。“接下来就是在这里找一个女朋友了。”杨永斌笑着说。
　　让人颇为意外的是，在年轻人、中年人之外，已经有老年人主动走进了保租房。已经退休的赵丹原本住在北京市西城区，儿子常年去外地出差不在身边，她在看过润堂瀛海一次后就被这里的配套吸引了。拥有更多的健身、活动设施，这些正是赵丹需要的，年轻人的氛围也让她十分喜欢。她果断在这里租了一套小三居，还把这里推荐给了其他朋友。
　　租客期待“租售同权”
　　柚米社区所用楼栋原本为办公性质用房，但此前在建成后长期闲置。在将其改造成为保租房后，成功盘活了这4栋原本死气沉沉的房子，还有2栋房子即将启用。租客来了，楼下的商铺也逐渐开张，周边慢慢热闹了起来。润棠瀛海项目则是坐落在一块集体土地的荒地上，保租房建设同样让这块土地焕发了生机。
　　但原本的办公用房性质，致使柚米社区到目前依然执行商水商电标准，租客的用水用电成本高于普通住房，一些对保租房期待较高的租客对此颇有微词。柚米社区经理张丹告诉记者，水电费用方面公司也在做申请，希望以后能按照民水民电标准执行。
　　记者了解到，2023年，北京计划筹建保租房8万套、竣工各类保障性住房9万套。随着更多保租房竣工，“租售同权”的问题也将更加突出。不过，已经有一些地方开始落地“租售同权”。今年9月，河北雄安新区宣布，支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域推行“租售同权”。据介绍，今年7月已经有1400余户家庭凭租赁备案合同报名雄安新建片区学校。
　　多位受访者向记者表示，虽然意识到了这个进程会比较长，但还是希望“租住同权”能够更快落地，如此租客才能享受到急需的公共服务，让租房者实现“此心安处是吾乡”。
（文章来源：中国经营网）