多次顶层会议部署后，超大特大城市城中村改造正开启新一轮探路。
　　今年以来，多次顶层会议部署要加快城中村改造等“三大工程”建设。按照部署，住建部等部门陆续明确此轮城中村改造具体实施路径，近期上海、北京、深圳、重庆、济南、西安、郑州等多个超大特大城市也陆续发布今年及后续城中村改造计划，并在配套政策制定、项目改造方案编制等方面持续推进。
　　另一方面，超大特大城市名单也在持续扩围。住建部日前发布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，2022年超大城市增加了东莞、武汉、杭州等3城，特大城市增加了合肥、苏州2城，全国城区总人口在500万人以上的超大特大城市已达到19座。
　　《中国经营报》记者注意到，19座超大特大城市中，近期至少已有12座发布了近三年的城中村改造计划，但各城市间发布口径、项目类型以及时间设定等量化目标仍存较大差异。多方分析认为，当前各地城中村改造“一城一策”特征明显，操作各有特色，一线城市发展较早，但城中村改造的规模、节奏、资金来源、安置方式等政策细节尚未有国家层面统一细则发布。
　　并非棚改2.0
　　今年超大特大城市城中村改造系列部署出台以来，就有声音将此轮城中村改造理解为2.0版本的棚改。但从当前部署情况来看，此轮城中村改造与此前棚改在安置方式、资金来源、改造重点以及实施路径等多方面均存在明显差异，多方分析也认为，不同于此前棚改，此轮城中村改造主要为改善市场供给结构，推动房地产建立发展新模式。
　　根据部署，此次超大特大城市城中村改造主要分三类推进实施，即符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。
　　“分三类实施、‘一村一策’是新一轮城中村改造的新模式，意味着此轮城中村改造不再是过去大拆大建的单一模式。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，和此前棚改完全不同，新一轮城中村改造不是房地产又一次大规模供给，主要是解决我国城市发展不平衡不充分的矛盾，让城市的公共服务充分覆盖城中村，让村民和新市民等群体彻底融入城市，享受均等化的公共服务，实现城镇化、公共服务住房和产业的均衡发展。
　　“城中村改造主要是在房地产行业从增量时代进入到存量时代背景下，住房保障体系需要发力，并且要解决超大特大城市新市民的居住问题而出台的，政策出发点是加大保障性住房建设与供给。”上海易居房地产研究院副院长崔霁指出，本轮城中村改造与棚改在改造对象、改造方式、改造范围、资金来源等多方面均存在不同之处，如本轮城中村改造的增量资金来源尚未明确，更可能采用房票安置或实物安置的模式；同时资金来源应会更加多元化、市场化，包括地方财政、专项债和社会资金、物业权利人自筹资金以及城市更新基金等市场化融资。
　　“可以预见的是，城中村改造将坚持‘留改拆增’并举，防止沿用过渡房地产化的开发建设模式，搞大拆大建。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟也认为，与以往大拆大建的棚改模式不同，此轮城中村改造主要采取三类模式推进实施，其中即便是拆除新建的部分项目也大概率采用房票和实物安置，更少采用货币安置作为补偿手段；同时与棚改挂钩商品房市场化体系相异，城中村改造将成为住房保障体系建设的重要一环，成为保障房供给的有益补充。
　　更重视运营能力
　　除实施模式等多方面差异外，多方分析还认为，此轮城中村改造对房地产开发销售等方面的增量影响不大，主要在于改善市场供给结构，推动房地产发展新模式构建，因此更加考验参与企业资产运营能力及空间服务经验等。
　　“棚改本身推动了大规模的建设需求，驱动上下游扩大再生产，对房地产行业而言更是直接驱动了大规模的购买需求；这轮城中村改造对房地产开发销售和基础设施建设的增量影响均低于棚改。”崔霁认为，本轮城中村改造有利于城市和行业高质量发展，能够解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，以及具备空间服务经验的企业。
　　“当前房地产行业面临深度调整期，逐步从增量房向存量房时代过渡，未来房地产市场供给侧改革的重点将主要集中在补全住房保障体系、发展租房市场和共有产权住房。”杨科伟也认为，作为城市更新的重要部分，城中村改造通过增加保障性住房供应，可以改善市场供给结构和提升居住质量，将在房地产新发展模式建设中发挥重要作用，同时通过与保障性租赁住房结合，盘活低效使用的资源，完善住房的多层次供应体系。
（文章来源：中国经营网）