临近年末，REITs项目落地速度加快，引发业界关注。
　　分析人士认为，受监管部门和政策支持的“保驾护航”，随着REITs市场良好生态的逐步形成，后续常态化发行有望进一步提速。与此同时，建议长期限配置型资金把握保租房、物流仓储及部分能源项目的介入机会，以及优质消费REITs的一级参与机会。
　　市场扩容增类
　　本周伊始，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂购物中心REIT”）和国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国君宽庭保租房REIT”）获证监会和上交所审批通过的消息引发业界热议。
　　公开信息显示，华夏金茂购物中心REIT的原始权益人为中国金茂旗下的商业不动产平台——上海兴秀茂商业管理有限公司，底层资产——长沙金茂览秀城位于湖南省长沙市湘江新区的梅溪湖板块，建筑面积约10万平方米，可租赁面积超6万平方米。
　　国君宽庭保租房REIT的底层资产为上海城投集团旗下“城投宽庭”品牌经营的优质标准化保租房资产——江湾社区和光华社区，位于上海市杨浦区，交通便捷通达，商业配套完备。底层资产合计为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约17万平方米，截至9月30日的出租率为93%，已进入稳定运营阶段。该项目为“保租房板块”提供了一线城市核心区域的优质资产，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要手段。
　　“作为首批四单消费基础设施REITs项目之一——华夏金茂购物中心REIT获批发行，标志着我国REITs市场正式迎来消费基础设施这一全新的资产类型，是资本市场服务国家战略、推动经济高质量发展的又一重要举措。此类项目的落地，不仅使得国内REITs资产类型得到了拓展，也为投资人参与消费基础设施建设提供了便捷渠道，将助力一批高质量的消费基础设施领域企业形成‘投融建管退’的良性循环，激发市场活力，推动实体经济高质量发展。”一位机构交易员在接受记者采访时指出，“与此同时，作为截至目前全市场正式获批的规模最大的保租房REITs——国君宽庭保租房REIT的落地，是金融创新赋能，资本市场贯彻加快保障性住房等‘三大工程’建设的生动实践。”
　　毋庸置疑，两单项目正式获批，意味着REITs市场两个大类资产篇章的新启。
　　据记者了解，目前上交所尚有多单消费基础设施REITs优质储备项目处于推进过程中。其中，物美集团消费REIT已在审核环节，百联集团和首创集团旗下主体发布了消费REITs的进展公告。再就沪市保租房板块而言，截至目前，已有3单保租房REITs上市，近期中国建设银行亦发布公告，称其申报的保租房REIT已获国家发展改革委正式受理。
　　常态化供给加速
　　需指出，基础设施公募REITs的加速落地离不开监管部门和政策支持的“保驾护航”。
　　今年3月，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（证监发〔2023〕17号），将基础设施REITs试点范围拓展至消费基础设施领域。10月，证监会又对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》进行了适应性的修订。
　　另据记者了解，近期有多场REITs投资人座谈会在上交所举行，投资人涵盖了FOF基金、银行理财、保险以及券商等各个类型。不仅如此，已上市REITs也在不断拓宽与投资人交流的活动形式，不论是邀请投资者走进原始权益人，还是深入调研REITs底层资产，上述举措均充分彰显了原始权益人与其他投资者收益共享、风险共担，保障投资者共同利益的决心。
　　“可以说，REITs投资人与REITs原始权益人正在进行一场共赢的‘双向奔赴’。”一位保险机构投资人告诉记者，“随着REITs一、二级市场机制的不断完善，公募REITs市场的良好生态正在逐步形成。”
　　值得一提的是，除本次获批的2单REITs之外，记者于上交所网站看到，近2个月，已有6单项目获得受理，公募REITs市场的常态化发行正在不断提速，这也意味着REITs一级市场将迎来更大供给，产品服务国家战略功能亦将得到更大发挥。
　　“据我们统计，截至11月8日，沪深交易所挂网的REITs项目数量已达12单，涉及的基础设施既包括高速公路、产业园、风电、保租房等存量类型，也有市场期待度较高的消费基础设施、水电等新类型资产。”中信证券首席经济学家明明指出，“此外，今年政策层频繁发声，一方面鼓励旅游景区、算力基础设施等资产积极探索公募REITs试点；另一方面帮助支持民间投资项目尝试发行公募REITs。往后看，我们认为国内REITs市场有望持续扩容，逐步形成更多可投的优质资产，成为机构常规配置选择。”
　　建议择机布局
　　综上，聚焦REITs投资，“二级市场价格持续回调后，公募REITs估值性价比已现。”明明称，“就过去两年多来各板块REITs季度业绩的表现看，我们能够明显地感受到不同类型资产经营情况对于经济周期的反应。例如，高速公路和研发办公类产业园对于宏观经济活动的敏感程度较高，且经济修复过程中，高速公路经营随着车流量的修复反弹较快，研发办公类产业园则存在较长的恢复期。相比之下，仓储物流、厂房类产业园和保障房等资产具备了一定的抗周期特征。由此，若对国内REITs市场存量基础设施的抗周期性进行排序，我们判断从强到弱依次为‘政府配租模式的保租房—市场化机构运营、市场配租模式的保租房—电力政策和电价相对稳定的能源发电设施—电力政策和成本端存在一定波动的能源发电设施和生态环保类资产—厂房类产业园和仓储物流—研发办公类产业园—高速公路’。”
　　“对于长期限配置型资金，出于安全考虑，个人更建议关注现金流稳定、原始权益人和基金管理人能力较强、估值合理的标的。”上述交易员称，“现阶段，保租房、能源和生态环保或是较为合适的配置板块。厂房类产业园、仓储物流和优质消费基础设施也是可选项，但需要关注潜在的重要租户退租导致空置率上升的风险。”
　　中金公司方面亦建议，后续可关注基本面稳健，且此前调整已较为充分的保租房、物流仓储及部分能源项目的配置机会，以及优质消费REITs的一级参与机会。
（文章来源：新华财经）