《中国经营报》记者获悉，11月26日，中国证监会官网披露准予中金印力消费基础设施、华夏华润商业资产、华夏金茂购物中心等3只封闭式基础设施证券投资基金注册的批复，此时距离上述REITs（不动产投资信托基金）产品申报获受理仅过去一个月。
　　相关资料显示，中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT的底层基础设施分别为杭州西溪印象城、青岛万象城、长沙金茂览秀城，发起人分别为印力集团（万科旗下购物中心开发与运营能力平台）、华润置地、中国金茂。
　　11月27日，万科方面表示，中金印力消费REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效地运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。华润置地方面表示，华夏华润商业REIT正式获批并在深交所注册生效，“这既是华润置地响应国家战略，贯彻‘把恢复和扩大消费摆在优先位置’决策部署的重要举措，也是盘活存量资产、扩大有效投资的重要实践”。
　　中国金茂方面表示，首批消费基础设施公募REITs的获准注册，有利于提振消费，促进实体经济发展。同时也意味着公募REITs底层资产类型进一步扩容，扩大了公募REITs市场的规模和深度，有利于加快推动REITs常态化发行。
　　将尽快启动发行工作
　　一个月前（10月26日），沪深交易所受理4单消费基础设施公募REITs，这是首批试点项目。截至目前，其中的中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT等3只消费基础设施公募REITs已被准予注册。
　　根据公告，由中金基金报送的中金印力消费REIT基金合同期限为25年，准予基金的募集份额总额为10亿份；由华夏基金报送的华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT的基金合同期限分别为28年、30年，募集份额总额分别为10亿份、4亿份。公告显示，中金基金、华夏基金应自批复下发之日起6个月内进行基金的募集活动，募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月。据华夏基金方面透露，华夏金茂购物中心REIT将尽快启动发行工作。
　　招募说明书显示，中金印力消费REIT底层资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心。自2013年开业以来业绩显著增长，其2022年营业额超过35亿元，2023年上半年营业额突破21亿元。
　　华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城，位于青岛市中心，商业建筑面积约30.1万平方米，项目于2015年开业。据披露，2016～2022年，青岛万象城客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%，2023年上半年营收同比增长10.9%至3.31亿元（还原减租影响），平均出租率超过98%。该项目估值达81.47亿元，约占据首批消费基础设施公募REITs试点项目估值总和的一半。
　　华夏金茂购物中心REIT底层资产为长沙金茂览秀城，建筑面积约10万平方米，2016年年底开业至今已运营近7年。招募说明书显示，长沙金茂览秀城年度客流逾1000余万人次。2020～2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%。根据评估机构的市场调查，截至2023年9月末，长沙金茂览秀城出租率达98.9%。
　　拓宽商业地产退出通道
　　随着首批消费基础设施公募REITs产品的获批，公募REITs底层资产类型也获得进一步拓宽。
　　根据申报材料，印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目；华夏华润商业REIT发行后，净回收资金将用于华润置地在建或新建消费基础设施的投资。中国金茂方面表示，将继续打造高品质城市商业空间，持续为公募REITs平台输送更多优质的商业物业资产，促进有效投资，以金融创新服务实体经济发展。
　　事实上，随着房地产行业的调整和转型，商业地产因能提供稳定的现金流，以及长期收益可观而越发受到市场青睐。不过，由于商业地产与资本市场之间的通道并不通畅，导致部分商业地产资源成为“沉睡资产”，REITs的引入或将带来这部分资产的盘活，为打通商业地产“投融管退”全流程提供新方向，增强相关资金的流动性。
　　从体量上看，商业地产是房地产市场的重要组成部分。华泰证券发布的研报显示，2022年，全国商业营业用房与办公楼的开发投资完成额合计1.59万亿元，占房地产开发投资完成总额的12%；商业营业用房与办公楼合计销售额为1.27万亿元，占全国商品房销售额的9.5%。
　　中金基金方面表示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。“以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力、创新消费场景，改善居民生活水平，助力扩大国内需求、发挥消费的基础作用，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的政策部署，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。”
　　根据克而瑞资管商办数据系统的监测数据，截至2022年年末，全国建筑面积3万平方米以上的购物中心/百货商场约8605个，总建筑面积约7.3亿平方米，其中已开业项目7031个，开业面积超过5.85亿平方米，消费基础设施REITs项目储备充足。
（文章来源：中国经营网）