现阶段，践行“租购并举”，大力发展保障性租赁住房，俨然成为了缓解住房租赁市场结构性供给不足的重要举措。
　　作为华夏基金华润有巢REIT的储备扩募资产，华润有巢公寓社区（马桥AI店）项目有何亮点？整体运营情况如何？金融创新可否赋能保租房市场发展？针对REITs扩募，原始权益人后续有何安排？记者带着这些问题，走访了位于上海市闵行区的华润有巢公寓社区。
　　解决“筑巢”难题
　　据记者了解，由华润置地旗下长租公寓品牌“有巢”运营的上海市闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”位于华润有巢公寓社区（马桥AI店）5号楼。
　　这是上海市闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”项目，是华润置地作为央企，对上海构建“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系号召的积极响应，旨在为公交、环卫、市政、养老、物业、邮政等领域的城市一线务工建设者提供低租金、可负担的“一张床”安居保障服务。
　　需指出，此前以公租房为代表的保障性住房，改善了城镇户籍困难群众的住房条件，但新市民、青年人等群体的住房困难问题仍然比较突出——随着城市更新等工作的深入推进，叠加全市房屋品质全面提升，一线劳动者“租房难”“住得贵”“住得远”等住房痛点正愈加明显。
　　由此应运而生的保障性租赁住房，相较于传统公租房的保障范围更大，能惠及更多人群，将成为解决“筑巢”难题的金钥匙。
　　近年来，上海市正加快保障性租赁住房建设。有公开数据显示，截至目前，上海市已累计供应租赁住房用地200余幅，可提供超过20万套保障性租赁住房。
　　不仅如此，2022年12月9日，以有巢在上海开发经营的两处保障性租赁住房（上海市松江区泗泾和东经项目）为底层资产的“华夏基金华润有巢REIT”在上海证券交易所挂牌上市，成为全国首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，这为保租房事业进一步注入了金融“活水”。
　　“‘新时代城市建设者管理者之家’项目共有138间房，包含双人间、四人间两种户型的完备配套，其中四人间82间，双人间56间。房源选择上，主要集中在公寓5号楼1至5层，方便进出。每套房型配置独立橱柜、卫生间、厨房等，既满足了租赁生活需要又在私密空间上做了统筹兼顾。”华润有巢上海运营负责人李佳晟告诉记者。
　　“这里租金定价比较合理，兼顾到了我们的收入水平和实际经济承受能力。目前，四人间人均床位租金是500元／月，两人间人均床位租金900元／月。”华润有巢公寓社区（马桥AI店）5号楼0188室租户称。
　　记者走访现场注意到，华润有巢还为租住在此处的一线建设者配置了“图书角”“休闲区”“420平方米的篮球场”“180平方米的羽毛球场”和“健身区”等多元公共娱乐休闲区域，旨在让来自五湖四海的建设者在这里安居乐业。
　　践行长期主义
　　记者此次到访的有巢国际公寓社区上海马桥AI店位于马桥镇中青路588弄，是华润有巢在闵行区的首个R4租赁用地建设项目，也是华润有巢在闵行区打造的首个示范性租赁社区。
　　“项目位于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区、莘庄工业区、松江经济技术开发区等产业园区。这里创新、创业活力迸发，新兴产业蓬勃发展，大量产业工人和一线劳动者集聚，人才安居的需求旺盛。”李佳晟说，“由于项目交通便利，自马桥项目入市以来，整体出租率已达80%左右，且已入住租客以20岁至30岁的年轻人为主，其中企、事业单位人员占51%，一线产业工人占35%。此外，项目入住了占租客总数14%的城市基础设施和公共服务行业人员。”
　　“有巢国际公寓社区上海马桥AI店有望成为华夏基金华润有巢REIT的储备扩募资产。”华润有巢的相关负责人告诉记者。
　　无疑，在政策层坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位背景下，地产市场正逐步从“重购置、轻租赁，重市场、轻保障”，向“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的方向演进。而基础设施公募REITs的“横空出世”，能助力保租房实现“投、融、建、管、退”闭环发展，彻底重构租赁住房行业的商业模式。
　　“我们之所以创立租赁住房品牌‘有巢’，就是为了服务国家战略，积极践行央企社会责任，深度参与保障性租赁住房建设。”华润置地董事局主席李欣此前接受记者专访时指出，“2022年12月9日上市的华夏基金华润有巢REIT，就是华润置地服务国家战略、践行住有所居的典型案例，是践行长期主义、高质量发展的证明。”
　　据悉，今年第三季度，华夏基金华润有巢REIT实现收入1979.76万元，净利润151.55万元；三季度基金可供分配金额达1435.15万元；本年累计可供分配金额4642.21万元，整体运营情况良好，展现出了较强的抗周期属性。
　　开启扩募征程
　　城市的发展不仅要有高度，更要有温度。当前，践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业，发展保租房市场势在必行。
　　根据券商测算，综合考虑人口结构、居住观念等因素，至2030年我国城镇租房人口占常住人口比例将提升至25.6%，对应2.68亿租房人口及1.16亿套租赁住房需求。
　　简而言之，伴随经济发展和城市化进程的加快，以及人口流动性的增加，市场之于住房租赁需求的显著扩张为大势所趋。而保障性租赁住房市场的可持续发展，离不开金融创新赋能，REITs就是其中最重要的平台之一。
　　据记者了解，截至2023年9月末，已上市保租房REITs的底层资产平均出租率达97%，是已上市产权类REITs中唯一一类上市以来出租率长期稳定的资产类别。不过，截至11月7日，保租房REITs产品的总市值仅有51亿元，占产权类REITs总市值的15%。
　　“个人认为，保租房REITs的稳步扩容势在必行。”一位机构交易员表示，“向后看，在较长一段时间内，保租房REITs都会是市场中相对稀缺，且资产质量值得信任的品类。”
　　“华润有巢将基于REITs上市平台，战略转型为‘行业领先的公寓资管商’，这对于更好发挥资本市场功能，推动保障性租赁住房规模化、专业化发展具有重要示范效应，也将为长租公寓开拓一条可持续、高质量的发展新路径。”前述负责人向记者表示，“眼下，华润有巢已前瞻性地规划了可持续性的REITs扩募计划。我们对扩募资质的筛选仍将遵循‘优中选优’原则，即项目权属清晰、资产范围明确；土地使用项目依法合规；基础设施项目具有可转让性；项目成熟稳定，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于3.8%;资产规模符合要求；发起人（原始权益人）等参与方符合监管要求。至于马桥项目，待其达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，我们将尽快启动扩募筹备。”
　　李欣告诉记者：“未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的生命力。”
（文章来源：新华财经）